看见长沙 |湘江新区：经济、人口增速领跑，片区各板块含金量如何？

湘江新区2015年设立，是中部首个国家级新区。2022年，湘江新区、长沙高新区、岳麓区“三区合一”，成为“强省会”战略核心区域，能级再次进阶。新区规划前景明确，拥有强大的人力、物力、财力支撑，不断开疆拓土，是长沙城市发展重要的一环，也是房地产市场中流砥柱。

一

一核引领、三轴牵引

多点支撑、全域美丽

湖南湘江新区是2015年4月经国务院批复设立的全国第12个、中部地区首个国家级新区，规划面积1200平方公里，涵盖岳麓区全境、望城区和宁乡市部分街镇。2020年10月，开始布局建设湘阴、九华新片区；2022年6月，省委、省政府决定优化管理体制，将湘江新区、长沙高新区、岳麓区“三区合一”，按照“区政合一”模式运行，实现产城融合全面推进、资源配置全域共享、经济社会一体发展，努力把新区建设成为高质量发展引领区、改革开放新高地、城市建设新标杆。

2023年5月，发布《湖南湘江新区国土空间规划（含湘江科学城规划）》，公示了“五麓融城、八水入江、一核引领、三廊共兴”的国土空间总体格局。明确以梅溪湖为主中心，联合岳麓山大学科技城、市府、滨江等片区形成环岳麓山综合服务核心。重点打造科学城、高铁西城等副中心。

二

科技、产业、金融高地

高收入支撑改善市场

湘江新区拥有5个国家级园区、2个省级园区。2022年新区GDP突破4千亿元，达4282.3亿元，增长5%左右，经济总量居国家级新区第六位，GDP增速排名第四位，以全省5‰的面积创造了8%的GDP。

2023年地区生产总值增长5.5%(预计数)，直属区财政收入完成507亿元；地方一般公共预算收入增长9.3%，税占比达 82%；规模工业增加值增长8%。战略性新兴产业产值占比规模工业比重50.8%，新增27家国家级专精新“小巨人”企业，新增5家上市公司，占全省新增数的50%。

中部A股第一区，重点项目储备超全省十分之一

湘江新区营造安商惠企环境，全力支持经济发展。当前，归属于湘江新区的上市企业占湖南省上市企业数量的36.42%。在国家级新区中，上市企业数量仅次于浦东新区，位居19个国家级新区第二。可以说，湘江新区不仅仅是湖南A股第一区，也是“中部A股第一区”。

湘江新区2024重大项目投资额及项目数均位列第一，预计投资总额369亿，占比全市24%。从新区2024年重点建设领域来看，产业发展占比50%，聚焦工程机械产业集群、新一代自主安全计算系统集群、下一代信息网络创新型产业集群，成为“国字号”产业集群。科技创新占比11%，相较2023年投资额增幅翻倍，湘江科学城首开区正式开建，全球研发中心城市核心引领区加速建设。

人口净流入全省第一，高收入人口占比全市最高

人才的向“心”力成为湘江新区发展的最大支撑，也为未来发展提供了源源不断的后劲，更是观察区域发展潜力的重要指标。2020-2022年岳麓区常住人口净流入10.52万人，2023年直属区户籍人口净流入7.8万人，人口吸引力全省TOP1，就业人口数量及中高以上收入人口数量全市TOP1。

三

民生福祉：

交通、文教配套全面升级

居住舒适度质变

教育方面，长沙四大名校新校中有两所落位湘江新区，分别布局在湘江科学城、大泽湖，预计2025年球季开学。

交通方面，今年香炉洲大桥将开通，拉通滨水新城与河东之间的通路，2025年还将有2条桥隧及1条轨交延长线投用，增强交通便捷性，同时使新区各板块间连结更加紧密。

商业方面，2024年预计有近70万方新的3万方以上商业体竣工/开业，将填补新区商业市场，桐梓坡、市府、梅溪湖等板块形成与河东主城辉映的区域商业中心。

医疗方面，新区推进优质医疗资源均衡布局，在南北侧布局，与高水平医院合作，共建区域化紧密型城市医疗集团，届时各板块医疗需求可直接在3-5公里内释放完成。

四

新城快速崛起

旧城以城市更新焕发新生机

近一年土地市场中，湘江新区经营性用地成交幅数占比全市的三成，其中三环外占比高达三分之二，新兴板块受到市场认可。

自2021年长沙城市更新片区专项规划出炉，近两年房企拿地对城市更新的关注度越来越高，拿地积极性很高。成熟度高、配套完善、价值稳定的主城区域项目是支撑长沙楼市释放改善需求重要的一环。市政府板块观沙岭片区作为首批城市更新八个重点片区之一，在城更项目推动下，近一年普宅成交量价均位列全市头部。桐梓坡板块城市更新片区今年进入实质启动阶段，备受市场关注。

五

居住人口中心聚拢

市府等热度板块表现亮眼

从各板块人口属性来看，居住人口超过20万板块有5个，其中大学城属于职住高密区，麓谷板块属于产业优势区，板块内职住平衡较好，利于居民近距离就业，梅溪湖一期、桐梓坡及市政府板块为居住高纯区，是长沙高价住宅集中区域。居住人口10-20万区间板块仅三个，分属三个不同的板块属性。

居住人口在2-10万区间的板块较多，分布已新城及近郊产业板块为主，除麓山南、谷山等景观资源板块居住属性较强外，职住比均较高。此外，新区还有6个板块处于发展初期，目前居住人口较少。

新房市场来看，谷山板块热度高，优质区位、教育资源及景观资源优势带动下，品牌房企入驻意向高，近1年市场容量37.28万方，板块内多个项目在售，其中万科森林公园、龙湖舜山府项目为板块成交位居前列。其次为三环外大王山板块，重磅利好下，走势优于大部分三环内板块，近1年市场容量35.86万方，保利长交锦上、龙湖江与城、华润置地润樾府位列项目成交TOP3。

从价格上看，滨江新城北及市政府板块，成交量价双优。滨江新城北目前在售项目较少，后期可供地空间有限。市政府板块观沙岭城市更新片区仅招商蛇口江山境、建发缦云两个主力项目在售，近一年分别成交29亿及15.6亿，共同支撑板块成为湘江新区新房销售总额第三。

六

科学城、高铁西城高质量起步

未来可期

建设全球研发中心城市，科学城首开区亮相

2022年，湘江科学城概念规划正式发布，选址于湘江西岸科创走廊。城北靠岳麓山大学科技城，南融湘潭九华经开区，位于长株潭自主创新示范区的重要结合部、湘江西岸科创走廊的重要节点。原规划面积约145.5平方公里，2023年12月，拓展至153.65平方公里，打造“一轴两带六组团八片区”空间格局。

2023年12月22日下午，湘江科学城7个项目在长沙集中举行开工仪式，总用地2813亩，总建面约218.65万方，总投资227.9亿元。首开区位于大王山南片区，面积8.2平方公里，预计2026年基本完成建设。

2024年4月25日，大王山南板块成交5宗科学城首开区配套用地，板块开发进入实质性阶段，率先开展“产城融合、功能复合、职住一体、标杆示范”的实践。产业先行，地产随后模式，不仅有助于提升板块价值，也将给予市场更多信心。

定位国家级交通枢纽及创新门户，高铁西城核心区腾飞在即

2017年11月4日，湖南省人民政府专题会议明确将长沙西站打造成为高铁枢纽站，随后的7年时间，高铁西站历经设计竞争、招标、开工等多个过程，到2025年一期将完工并投入运营。高铁西城以高铁西站为中心点进行规划，片区共30平方公里，其中核心区5.81平方公里，示范区12.52平方公里。片区定位为城市“对外新门户”和湘江新区商贸商务副中心，是长沙市“十大重大城市片区”之一。

与湘江科学城不同，高铁西城自概念提出后，澳海集团、碧桂园、大汉城建等房企纷纷进驻，但由于距离规划落地仍有较长时间，人口导入困难，片区住宅成交量在短期内大幅上涨后，重回寂静。

值得期待的是，高铁西城预计在今年首期竣工，2025年投入运营。对比已经成熟的高铁新城板块来看，西站规划规模更大，对接的铁路线也更多。省内加强之前与长沙来访不便的益阳、常德、娄底等西部城市的链接，省外加速融入大湾区与西南城市群。

小结

湘江新区聚焦产业发展、谋划空间布局、向着“全球研发中心城市”全力冲刺，湘江科学城建设正式跨入快速推进的新阶段，将成为城市发展源动力、城市未来发展核心。

同时新区经济大盘稳，发展成色足，综合实力强，是长沙人口吸附主要落位地，新兴片区实现产城人三融合，市场安全性高，支撑市场活力；中心区域城市更新，优质土地稳定释放，刺激改善市场。

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