跌得越狠、涨得越猛？深圳租金回报率大盘点！这些“妖盘”又香了？

　　谁都知道，深圳房价从2021年开始一路下降。

　　但少有人关注到，深圳租金从2019年开始下跌，直到去年才扭转。

　　据@中原研究中心，2023年，深圳实现近5年来首次年内租金累计上升，租金上涨5%。

　　而租金回报率也终于好转：

　　5月，深圳全市住宅租金为69.7元/㎡·月，租金回报率也上升为1.64%。

　　有意思的是，在楼市被狠狠唾弃的“妖盘”，现在居然跌出了跑赢全市的租金回报率。

　　还有一些黑马片区，不少人高呼“别买避坑”，但它们的租金回报率意外高于平均值。

　　房价腰斩后，租金回报率猛涨！

　　先说下关注度一直很高的“妖盘”。

　　比如宝安中心区的花样年花乡。

　　在高峰期2021年，花样年花郡约28㎡的房源，成交价一度超过400万，均价超过14万/㎡。

　　▲图源：@行舟深房

　　但当时，这样的户型产品，租金还不到3500元/月，即租金回报率低至1%左右。

　　▲2021年约28㎡单间租金 | @深圳租房小天使

　　而现在，28㎡的产品挂牌价已经跌没了55%，降至约185万。

　　▲目前28㎡产品挂牌价 | @贝壳找房（下同）

　　而同时租金变化不大，因而租金回报率却大涨至约2%，接近翻倍！

　　▲目前28㎡产品租金情况

　　同样的还有龙华北站的龙悦居四期。

　　在2021年，龙悦居约63㎡房源，售价一度超过660万，单价超过10万/㎡。 如今，相似户型跌至挂牌价350万左右。

　　而租金则仍在5000元/月上下，租金回报率也从0.9%→1.7%，接近翻倍。

　　▲龙悦居目前售价及租金

　　还有关注度没那么高，却跌得同样狠的高新园阳光海景豪苑。

　　2021年初，小区约58㎡的房源，卖出了超过600万的高价。

　　到现在，同户型挂牌价仅350万，租金却还是5500元/月上下。

　　租金回报率也从1.1%→1.9%左右，直接跑赢市场。

　　可见，越是房价跌得厉害的小区，租金回报率就涨得越高，毕竟租金的波动相对要小得多。

　　那么，你觉得以这些“妖盘”现在的价格，可以入手了吗？

　　高至2.6%！

　　买“低价高租”房子，能赚回本金吗？

　　事实上，租金回报率的差别，在一定程度上是源于租房和购房的逻辑并不完全相同。

　　比如，租房会考虑通勤效率、生活便利程度、户型大小、装修等。 而买房却还会受片区规划、居住密度、楼龄等因素影响。

　　我们综合了租金回报率≥2%的小区及户型，可以看出福田和罗湖的租金回报率普遍更高。

　　综合来看，以下两类房子更容易实现“低价高租”。

　　一是，核心区+地铁口+品质较低+小户型。

　　位于核心区的小户型，周边企业多、通勤距离短，因而租赁需求高，大冲新城花园就是典型之一。

　　或者交通便利，就像福田下沙的花好园，靠近下沙+车公庙地铁站；岗厦的彩天名苑，靠近4线交汇的岗厦北站，租房需求也会更高。

　　但同时，这类房子又因为居住密度高、保养欠佳、无花园、入驻商家多/居住人员复杂等原因，房价不高。

　　比如前文提到的大冲新城花园，因为是回迁房转红本的小区，品质远不如商品房小区。

　　▲回字型结构的大冲回迁房

　　二是，发展较早+少规划概念+生活氛围浓厚。

　　罗湖大部分高回报率的小区，大概都属于这一类。

　　但同时，很多人认为的“远郊”区域，也可能会出现租金回报率较高的房源。

　　就如龙岗的布吉、平湖，光明的公明片区等。

　　它们都是区域内发展较早的片区，地铁、商业等配套都不缺，而且人气旺盛，租房需求高。

　　但又因为离市区较远、老旧建筑多，所以还属于“房价洼地”，也就出现了“低价高租”的现象。

　　再看看租金回报率较低的片区及小区：

　　它们也有着相似特点：

　　一是，豪宅区大户型，租赁需求小。

　　这类房源租金高，动辄1万/月以上，本就过滤掉了大批人群。并且，租得起的群体大多也买得起房，租赁需求就更小了。

　　像深圳湾、宝安中心等的大户型，租金回报率都很难达到平均值。

　　二是，概念加持较大的区域。

　　就如前海的新房，因为是新规划片区，周边人气不足，但规划前景又格外看好、房价不低，所以租金回报率比较低。

　　又如，百花/华强北等学区概念较强的片区，学区好、房价高，但因为楼龄老旧、品质不好，因此很难租出高价。

　　比如，桑达小区约33㎡的房源可以卖到330万左右的高价，月租金却只有1500元左右。

　　▲桑达小区 | @乐有家

　　三是，郊区远离地铁的房源。

　　其实，和地铁站相距1、2公里，对房价的影响不大，但对租金的影响却比较大。

　　比如，位于龙华观澜的招商澜园，就比招商观园离地铁更近，所以哪怕是相同的开发商，都是50+㎡的户型，一个能租到3200元左右，一个却只能租出1600元左右的价格。

　　租金回报率几乎相差一倍。

　　▲两者房价相差不大

　　▲租金相差巨大

　　那么，租金回报率远超市场，就能靠租金回本吗？

　　以租金回报率达到2.6%的罗湖城市天地广场为例：

　　售价188万≈租金0.4万/月×12个月×39.2年

　　理论上来说，就是出租不到40年就能回本。

　　但实际上，我们还得算上190元/月的物业费，要考虑几十年内的装修翻新、家具家电换新、空租期等成本。

　　如果是贷款买房，那就还得算上房贷利息。

　　而扣除这些之后，还要与存银行的利息相比，到底谁高谁低，最终才能得出结论。

　　那么，你觉得靠买房收租回本，靠谱吗？