230亿明星地标，远洋舵手忍痛甩卖

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

渡劫中的远洋集团，完成一笔大交易。

6月7日晚间，远洋董事局公告称，转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元，由中国人寿、太古地产联合接手。

中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，将分获颐堤港二期49.895%、14.895%的股权。

远洋集团则不再拥有任何权益，将挥别这一耗资230亿的明星项目。

这笔交易，得到投资者欢迎。6月11日，公告后的首个交易日，远洋上涨6.7%。

就总资产2000亿的远洋集团，这是李明团队化债的最新努力，只是，距离脱困尚远。

甩卖地标

远洋甩卖的资产，起步于2020年底。

当年12月，其和太古官宣，共同扩建北京颐堤港，两家各出资61.65亿元、33.25亿元，持有该扩建项目64.79%、35%的权益。

颐堤港二期，为大型综合发展项目，预计建设7栋写字楼、一个购物中心、一家酒店，建筑面积超过56万平方米，预计总投资额230亿元。

按照远洋团队的设想，连带已有一期，整个颐堤港建面超过86万平方米，成为北京朝阳一座商业地标，预计将于2026年全部落成。

据公告披露，项目地库及上层建筑工程，仍在建设阶段，远洋已投下63亿的真金白银。

未曾想，旋即楼市下行，其也面临重大流动性压力，以至于“难以通过惯常渠道取得融资”。

据披露，截至2023年底，远洋借款总额约为961.4亿元，其中约人民币697.5亿元须于一年内偿还，现金及现金等价物仅为19.9亿元。

为改善流动性，远洋团队也不得不将核心资产，寻找潜在买家，颐堤港二期“规模可观且适合变现”，摆上货架。

“既可缓解当前紧迫的财务及流动资金需求，又可解除未来对颐堤港二期的出资义务。”

官方公告，用了较大篇幅，陈述出售为“最明智的选择”。

只是，远洋未能收回全部本钱。

截至4月30日，项目净资产值约人民币84亿元，交易价格折让约29%，再对照远洋所持的股权，最终作价40个亿左右。

综合各项成本，管理团队拍板的这宗出售交易，预计亏损约17.63亿元。

“考虑到本集团面临的流动资金压力及困难......亏损将是不可避免的，但可接受。”公告如此安慰投资者。

去化承压

远洋的状况，确实棘手。

远洋超7成土储，在一二线城市，去化本相对有保障，只是太过集中。

约3620万平方米土储中，天津、北京、济南、太原、廊坊等10个城市，占了超1/2，又多为北方城市，个别地方有波动，易影响整体业绩。

其中，不乏超级大盘，开发和去化周期长，土地存续比过高。

比如，远洋最大单一市场为天津，土地储备380万平米，去年销售面积约37.7万平米，存续比为10年，业绩释放慢。

2023年，其销售额约505.3亿元，同比砍半，尤其雪上加霜的是，去年中，债务偿付困难后，即便大力促销，销售呈断崖式下跌。

今年1-2月，其单月销售额，已降至10亿元左右，较之数百亿的债务，杯水车薪。

量价齐跌，远洋大幅计提减值，过去一年，其物业、金融资产减值亏损超过135亿元。

庞大的减值计提，连带销售打折，致使当期账面亏损庞大，超过200亿。

对于管理层，当前一大紧迫任务，除了大力卖房，在于尽可能筹集流动性，以保正常经营。

除了新到账的40亿交易款，融资白名单政策，也能缓解部分压力。

官方披露，远洋约50个房地产项目入围融资项目“白名单”，得到超10亿的落地融资支持，其在售项目在200个左右，支持的覆盖面不低。

同步，管理层已在筹备债务重组，设法化债。

1月底，远洋实现7支境内债展期30个月，涉及债务本金132.7亿元。

其需要兑付8笔境外美元债，涉及余额40亿美元左右，据4月底的一份公告披露，远洋也在与债权人讨论，“以促进制定切实可行的境外债务重组方案。”

好消息是，房产政策利好跌出，终端市场有所好转，远洋在4月份的销售额，已回升至28亿。

1-5月，顶着经营压力，管理层还是交付约8200套住宅。

再施援手

对李明团队而言，稍有安慰的是，远洋不是独自在战斗。

其背后，站着两个险资，中国人寿、大家保险是其两大股东，分别持股29.59%、29.58%。

尤其中国人寿，远洋是其大股比持有的唯一地产战略平台，此前，也多次给予流动性支持，合计输血近百亿元。

这次，国寿再次出手。

市况不佳，颐堤港这类大额资产要找接盘方，本就不易，尤其买家也要得到其余股东批准，加大了寻找合适买方的难度。

据披露，就颐堤港二期股权，远洋在一年半的时间，积极寻找不同对手方，有真实意愿且提案的买家，就只有国寿和太古。

而且，国寿还给予远洋优先报价权，协定可“按固定代价或所协定之代价厘定基准回购”，如果远洋成功上岸，仍可重新参与。

事实上，在国寿的报表上，其所持远洋股权的账面价值，已清零。

财报显示，以权益法核算，其投资远洋成本，高达112.45亿元，但减计为0。

中国人寿高管公开表示，进行减值处理后，未来远洋不会对其财务新增不利影响，且认为地产业的修复需要时间。

现在看来，财务上认赔后，国寿并没有置之不理。只是，险资股东即便有钱，也必须符合监管规则和商业原则。

对于远洋而言，他们也在自寻出路，加快轻资产转型。

据官方披露，至2023年末，其代建签约超30个项目，面积超450万平方米。

今年以来，远洋建管已签约10余个代建项目，涉及业态包含住宅、别墅、商业、物流园区，单单5月，就签约长沙、承德两个项目。

“房企瘦身与轻资产转型，是大势所趋。”官方称，要依靠产品、依靠服务，实现可持续发展。

远洋安全着陆，仍需闯过多重关卡，但不是全然没有希望。