看见长沙|地产基础篇：弱周期下的市场分化，多维度解析长沙板块发展现状

引言：本文综合长沙六区一县板块新房市场、二手房市场、土地市场等多指标维度，以科学模型赋分，形成板块价值评估，分析当前市场下长沙楼市发展现状。（备注：数据维度均为六区一县）

新房市场

二环内板块价格领先，城南高流速板块更为集中

房地产低迷大环境下，长沙同样无法独善其身，市场规模持续下行，2022年跌破千万方。2023年受疫情放开等利好因素拉升，上半年出现小阳春，全年规模企稳。

下半年行情再度向下，延续至2024年，Q1开局不利，成交量跌幅达到近年最高位，升至6成，价格也难以维持小涨之势，整体市场量价承压，行业低位筑底。

下穿至板块市场我们可以发现，长沙楼市目前高发展板块集中二环线附近。二环内发展成熟，板块市场均呈现价优的普适性，成交量分化。

二至三环之间，则呈现城南发展优于城北，城东发展优于城西的特点，城南三环内板块开发程度均较高，部分已发展至三环线外板块，如大王山和大托板块均处于量优价中的良好发展态势。

中发展板块集中在三环线附近，大体处于量价中位的发展情况，这些区域开发较为成熟，但是配套能级一般，板块价值中等。少量特殊板块，如桐梓坡，梅溪湖一期板块，价格处于市场高位，但是近一年成交面积仅5万方，受累于项目少导致的低流速问题。

低发展楼市板块大体分为两类。一是价优量少，此类板块位于主城区，发展成熟，配套能级高，但现在以及未来可开发地块均较少，楼市可发展价值低，如芙蓉中心板块，高桥、尚东等板块。二类是城市边缘板块，现阶段处于量价低位，存在板块开发程度低，客群导入较难的困境。

（商品住宅近一年成交面积和近三个月成交均价，时间截止2024年3月）

板块标杆项目表现中，价格TOP10板块中岳麓区占据5席，高价板块汇聚， 青竹湖和麓山南为别墅板块，呈现价高量低的特征。开福中心、高铁新城和市府板块量价双高，是长沙楼市一梯队价值板块。

TOP10流速板块分布集中性相对较低，除芙蓉区外，各区均有1-2个板块上榜。大托、谷山、大王山等板块流速较快，但近期以价换量趋势明显，价格端承压较大。

新房产品

改善产品占据主导地位，高端产品二环线附近聚集

市场容量降低，但依旧有显性特征，改善市场持续爆发，套均面积和总价逐年增加。

2023年长沙六区一县商品住宅平均套均面积突破140平，套均总价升至187万元，达到峰值水平，长沙改善市场特征进一步凸显。

但2024年Q1季度，套均波动浮动仅1%，弱地产周期之下，套均面积和总价上行之势不足。

整体来说，长沙目前仍在面积改善红利期，预计2026年将迎来面积置换需求转弱节点，2030年面积置换将进入瓶颈期。

产品市场集中程度更高，高端改善市场集中在二环附近，河西聚集性高于河东。

城市外围高端改善板块有一定特殊性，青竹湖是别墅集中板块，属于远郊优质景观板块，松雅湖、自贸会展主要依靠单项目支撑，前者为万科松湖天地项目、后者为运达会展湾项目，以强品牌强产品力支撑高溢价。

改善产品聚集于河东，刚需产品聚集于城北二环外以及城市三环外远郊板块。

（商品住宅近6月套均产品成交情况，时间截止2024年3月）

二手房市场

二手房规模逐年扩大，置换面积改善红利期持续

No.1

教育、地段、品质等价值点排名二手房市场前列

近年长沙二手房市场发展迅速，市场规模持续扩大，2023年长沙六区一县二手房住宅成交规模达到221万方，同比涨幅高达97%，翻倍增长。2024年增势持续，一季度成交面积增幅维持在75%高位。

目前长沙处于新房改善，二手刚需的互补市场局面。在房企频繁暴雷，交付减标成常态的大背景下，刚需客群更愿意选择看得见品质，以及位置和配套更加成熟，性价比更高的二手房。

价格端稳中有跌，2021-2023年一直维持在10900元/㎡左右，2024年Q1跌至10306元/㎡市场低位。楼市下行，一二手房价格均承压，叠加二手房房主出货意愿强烈，市场长期处于供过于求的状态，价格跌势进一步加剧。

二手房价格分段集中程度高于新房，单价超过1万的板块集中性较高，主要位于二环内以及其它沿江板块。

相对较为外围的如高铁新城板块，均价也达到11836元/㎡，主要是由于片区二手整体较新的缘故，主力成交项目明昇壹城、万科魅力之城等，集中交付均在2018年以后，品质更高，价格也相对高位。

相反芙蓉中心和雨花中心板块，则由于二手房年限较长，尽管地处城市中心，但是价格仍相对较低。

市政府板块二手房价格断层领先，2024年1-3月成交210套住宅房源，平均成交价突破20857元 /平，也是长沙二手房均价唯一突破2万的小区，位列第二的滨江新城南板块均价仅16337元/平。

板块内八方小区均价更是突破3万/平，并有钰龙天下等多个项目价格超过2万/平，主要是优质学区拉动。

可以看出，教育、地段、品质是目前二手房市场排名前列的价值点因素。

（商品住宅近3月二手房房价，时间截止2024年3月）

No.2

一二手房价格比集中在0.6-0.9之间

二手房板块均价基本在1.3万/平以下，一二手房价格比集中在0.6-0.9之间。少量特殊板块价格倒挂，如市政府是八方小区等教育大盘拉升，麓谷新房盘均为尾盘在售，干杉北、苏托垸新房价格低等原因。

（商品住宅近3月二手房房价，时间截止2024年3月）

No.3

大面积改善产品红利持续

最新政策首套房商贷首付降至15%，置换准入门槛再度降低，对改善市场是重大利好。虽然一季度改善市场面积和总价均进入横盘期，但拉长时间维度来看，长沙目前仍处于面积改善红利期。

对比新房首付和二手房套均总价分布，我们可以发现，滨江新城北、梅溪湖一期、市政府、洋湖垸、高铁新城等板块，一手房价格双高，客户承价能力强，置换购买力高，也是长沙高端改善市场主力成交板块。

青竹湖、天心中心、桐梓坡和麓山南则属于二手房价低、新房价高的状态，置换购买力低，是典型的功能转换板块。

秀峰鹅羊、麓谷、大王山、金星北等板块，一二手房价格都处于市场中低位水平，片区大户型流速慢，可溢价能力有限，

整体来看，长沙新房市场大面积改善产品红利将继续持续，但外围板块的总价临界段会出现的更早，需提前警示风险。

（普通住宅近6月一二手房房价，时间截止2024年3月）

土地市场

主城区提质缩量，高铁新城量价双优

长沙六区一县涉宅地成交规模在20-21年达到峰值，年成交1996万方。2022年后土地市场提质缩量，整体规模急速回落，2023年跌破千万方。24年Q1季度仅成交4宗涉宅地，开福中心运达di王地块拉升均价。新房市场持续筑底，土地冷清之势持续。

从区间分布来看，价格高位板块共5个，其中3个位于岳麓区，集中性高。开福中心、洋湖垸、市政府持续引领长沙高端改善市场发展浪潮。高铁新城一枝独秀，量价双优，中短期仍将持续处于城市楼市高地位置。

主城区土地市场提质缩量，成交量集中在中低位区域段，价格集中在中高位区域段。

望城当前楼市开发主要集中在金星北和滨水新城，滨江新城和月亮岛少有土地可开发，沿江发展持续外扩。

长沙县主力供地集中在长沙国际会展新城，片区待供应土地量较大，可承接高铁新城外溢客群，区域内有高量价成功项目模板，发展潜力较大。

（涉宅地近一年成交量价，时间截止2024年3月，剔除城投托底未开发地块）

总结

发展重心回归主城区，楼市进入产品内卷时代

综合以上指标，进行密度处理及赋分后，得到地产基础的分析结论。

一梯队优质板块：以中心城区、沿江板块和强资源型板块为主，是长沙高价值地段。如市政府、滨江新城北、高铁新城、谷山、天心中心板块等。该类板块量价双优，以高端改善产品为主导，品质更高，二手房实现价格实现度也更好。

二梯队中等板块：长沙现阶段重点开发地区，配套等逐步落地成熟，兼具性价比和发展潜力。如省府南、隆平高科、大托板块、秀峰鹅羊板块、自贸会展等。此类板块是长沙楼市目前主力流速板块，产品覆盖改善和刚需，客群体量大。

三梯队潜力板块：主要是城市外围板块，集中在三环外位置，目前开发程度一般，发展尚需一定时日，如开元南、干杉北、暮云南、高铁西等板块。此类板块以刚需产品为主，量价均处于低位。

受制于房地产弱周期的大势，近年长沙楼市整体格局变动微小，城市外扩发展之势逆转，发展重心回归主城区，三环外沿江板块存在发展机遇。楼地市均呈现提质缩量的发展趋势，房地产进入产品内卷时代。

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