稳地产财税发力有空间 契税优惠备受关注

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证券时报记者 郭博昊 贺觉渊

前期出台的一揽子稳地产金融支持政策正落地见效，从近期中央部委和地方政府谋划出台的稳地产增量支持政策看，来自财税领域的支持力度正在加大，包括契税补贴在内的税收优惠政策成为地方政府因城施策的热门选项。受访专家认为，当前针对购房税费优惠的政策空间较大，包括契税优惠等政策的出台将进一步降低购房者置业成本，提振市场信心。谋划增量稳地产税收优惠政策，也可以扩充各地因城施策的政策工具箱。

后续政策重点跟踪财税端

在5月17日人民银行、金融监管总局出台稳地产金融支持政策“组合拳”后，市场开始呼吁更多财税支持政策跟进出台。国金证券首席经济学家赵伟指出，以2008年、2015年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。

在前期已出台政策落地见效的同时，近日不论是自然资源部准备的盘活存量土地配套支持政策，还是部分城市实施的城市更新行动、支持购置商品住宅政策等，都不乏财税端的支持。其中，既有来自地方政府专项债券、中央财政的资金支持，也包括税收优惠政策。

财信研究院副院长伍超明在接受证券时报记者采访时曾表示，房地产市场风险会蔓延至金融领域和财政领域。房地产市场的萎缩，会导致土地出让金的大幅减少，也会加重财政收支失衡风险尤其是地方政府债务偿还风险。为挽救金融机构、稳定金融市场，财政货币政策均会“出手”，消耗财政资金难以避免。

在地方财政普遍面临收支平衡压力的背景下，专家认为，通过财政资金直接支持稳地产的力度有限，相较而言，通过税收优惠政策刺激房地产市场的政策空间更大，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策。

专家热议契税调整

近日，江苏省常熟市、无锡市、苏州市等地相继发文，对购置新建商品住房的给予契税补贴。比如，苏州市明确将对购买新建商品住房的给予50%契税补贴，对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。

一般住房交易过程中需要缴纳的税费包括契税、印花税、增值税及个人所得税等，近两年，多地通过发放契税补贴，促进购房需求释放。据中指研究院监测，2024年已有超30城出台契税补贴政策，多地对购买新房、二手房以及多孩家庭购房等发放至多100%的契税补贴，部分地区已将契税补贴延期至2025年。

今年以来，关于住房契税税率调整的传闻层出不穷，一些市场观点认为，应从全国层面统一降低契税税率，降低购房负担、更好扭转市场预期。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，全国层面若能出台降低税费相关政策，将进一步降低购房者置业成本，继续提振市场信心。对比降低契税税率和加大契税补贴力度两种举措，降低契税税率更为直接，对市场情绪的带动也会更积极；契税补贴一般实行“先征后补”方式，需要购房者额外进行申请，从便民角度及效果考虑，降低契税税率对于提振置业情绪或将起到更佳效果。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟向记者指出，多地为提振楼市实施的契税补贴实际上是将已收契税予以返还。“严格来说，这种将纳税人的钱转还给特定个人的操作并非完全合规，应考虑给予地方制定契税税率的权利，以堵上契税返还的口子。”

不过，中央财经大学财政税务学院副教授孙鲲鹏持有不同意见。他在接受记者采访时表示，契税作为与本地房地产市场紧密相关的地方性税种，不宜在全国范围内统一出台优惠政策。当前一、二线城市房地产市场显现回暖迹象，房地产市场相对冷淡的三、四线城市，房价绝对值不高、契税数额总体不多，总体来看更大力度的契税优惠对房地产市场的带动作用可能较弱。

扩充因城施策工具箱

多位受访专家表示，大规模减税降费会影响到财政收入，进而对财政支出造成掣肘。因此，有必要认真评估减税对房地产市场的刺激作用，与直接资金支持房地产市场之间的政策效能，对比谁更有效。

田志伟对记者表示，契税下调也很难从根本上改变房地产市场走势，但这有助于增加购房者信心，助力房地产市场边际改善。应该想办法让契税优惠更多地惠及房地产市场的增量人群，如过去5年内没有买房记录的群体、人均居住面积较少的群体、家中孩子较多的群体等。

还需要看到，对于首套房契税、二套房契税，除北上广深外，契税税率是由税法统一规定的，地方政府并没有自主决策权。“考虑到契税是地方税种，可以授权地方政府在一定范围内调整自身的契税税率，增加地方政府的政策工具。做到因地制宜，也可以更好发挥地方政府的积极性。”田志伟表示。

除了契税政策外，陈文静认为，未来稳地产税收优惠政策的方向或主要涉及延长换房退税优惠年限、降低二手房交易个税税率、进一步降低个人增值税免征年限等。

赵伟指出，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能成为后续稳地产储备政策。