只有“回收旧房”，才是真的“以旧换新”

目前，上海、广州、深圳、郑州、长沙、南京、西安等在内，70多个城市出台了相关政策支持住房“以旧换新”。

从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要有三种方式：

一是帮卖。主要流程是选购新房、出售旧房、完成新房交易（或退订）。开发商联合房产经纪机构，对旧房优先推售，若一定期限内（通常3个月）旧房顺利卖出，则按流程购买新房。

二是收购。开发商或国资平台收购旧房，房款用于购买指定新房。这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

三是补贴。对出售旧房并购买新房的个人或家庭，给予一定的购房、税费等补贴。

以上三种模式有时是同时存在的，只是比重和力度不同。

例如西安采取的是第一种和第三种方式；郑州采取国有保障房运营公司直接收房。

要我看，只有第二种方式，才算是真正的“以旧换新”，其他两种只是形式大于实质。

目前看，以旧换新的实施情况并不太理想。普遍比较关心的问题是：

1、旧房能否及时卖掉？

采取第一种和第三种模式的“以旧换新”，最大痛点就是卖掉旧房。旧房卖不掉，一切都免谈。

新房锁定期一般为3个月。意味着在3个月内必须把旧房顺利卖出。

2、价格能否达到预期？

现阶段，买旧房的普遍是刚需和捡漏群体，想快速售出，就需要对价格作出让步。

有些老房子，即便是中介大力推广优先帮卖，也很难卖出，除非降到“白菜价”，但是业主会同意吗？

3、各方联动是否顺畅？

有中介就遇到过这样的事，房东与买家签好了出售旧房的合同，新房那边也下了定金，就等着售房款来付首付了，这时买家的贷款却出了问题，导致交易中断。

以旧换新政策的顺利实施，需要政府、开发商、中介、银行等多方共同联动。

4、换新的楼盘是否值得买？

在新房选购环节，通常要求购房者在指定楼盘内选择购买。参与换新的开发商也需要提出申请，不是政府强制参与。

可想而知，那些销售比较好的楼盘，考虑到销售环节的增加，不愿意也没必要参与换新活动。参与的楼盘，给出的优惠力度、周边配套等，是否对换新购房者有足够的吸引力，也很关键。

换房者不像首次买房的刚需小白，他们对住宅产品的要求会更加挑剔。

以上问题，其实也不是问题，卖不掉、不好卖的房子，只要政府或相关企业愿意接盘，用作廉租房、长租房等。业主拿着钱或房票，想哪儿买去哪儿买，一切问题迎刃而解。

当然，这种理想状态短期内不可能实现。未来作为去库存和解决老城区旧房的思路，或许会实施。