涨知识了，原来卖商铺是这样啊，卖商铺全过程，值得收藏！

老家有一个亲戚，由于去年投资亏了钱，欠了一屁股债，年初的时候想把他在县城里的一个沿街商铺给卖掉用来还债。而我刚好认识在县城便民服务中心办理房产过户的人。因此他就通过我妈找到我，让我帮忙。

起初，我觉得这个属于小区的临街商铺，又是在县城的主干道上，周边小区也多，然后往前几百米就是河边公园的入口，平时很多运动、散步的人都会经过这里，人流量还挺大的，卖掉有点可惜。毕竟一个75平（含夹层14平），在小县城里面，一个月能有3200块的租金，还是很可观的。我劝说了几次，他还是坚决要卖掉，然后就把他欠债的事跟我说了。

县城沿街商铺

我说，这种事怎么不去找中介，让中介帮你卖呢，毕竟也不是小钱。但想想，确实，他都欠了一屁股债了，哪还有多余的钱在去给中介。还有 ，我妈这人也比较心善，就一直劝我帮他下，说我学历高，想事情会比较周到。但是，对于店铺交易我其实也没啥经验，充其量也就有买过一套商品房的经验。算了，能帮多少就帮多少吧。

原本以为，卖店铺应该就跟卖商品房一样，应该也很简单吧，找到买家，谈好价格，签下购买合同，先交首付，然后再到房管局，交完税，付尾款（需要按揭贷款就走按揭贷款流程），然后过户，其实不然。

商铺户型图

首先，要卖，总得给店铺定个价格吧。说高了没人买，说低了不就亏了。

我就问了我那个朋友，本来想打听下，周边的商铺，最好是同一个小区的，市场行情是怎么样的。没想到，她给的答案是不清楚，原因是周边的商铺一年都没有成交过几套，有成交的都是半年前的了，甚至更早的。没想到，店铺交易这么少啊。

虽然没问到现在的市场行情，但是也给了一个很有用的消息，那就是市场指导价。我跟她说了具体的小区地址门牌号后，她查了下，现在的市场指导价大概是1.1万每平方米。然后她又抛出了一个，差点让我惊掉下巴的话，她说，这套商铺如果要成交，有可能需要交30几万的税[恐惧]，这就是为啥周边很多店铺有卖但是没有成交的原因。我说，如果按照市场价1.1万卖的话，也可能需要这么多吗，她说是的。然后她又补充了句话，具体还要看你亲戚当时买的价格。让你亲戚回去好好找下，之前的购买发票，缴税发票吧，回头我帮她算下具体税。

我心想，75平，如果1平按照1.1万卖，总价75万，那么扣掉30万的税不是只剩45万了[泣不成声]。我该怎么跟我亲戚说呢。算了，如实跟他说吧，反正也不一定要这么多。

跟他说完之后，很明显可以感受到他十分惊讶，且有点失落，毕竟本来可以通过这个来还债的，现在有可能指望不上。其实我之前还给他想了个方案，就是把店铺抵押给银行，但是现在银行商铺抵押，一般都得有营业执照，且大部分最多只能是指导价的50%，且利息还比较高，正常要年利率6%以上。这条路是走不通，首先他没有营业执照，其次，他负债太高，有的银行要求每个月还款数额要是贷款后每个月还款的一半。

算了，啥也不要想，先去把购房发票和缴纳的所有税找出来吧。顺便，先去打听打听有没有人要买的。

很快，传来了一个好消息，他说，现在租他店铺的人，有打算买下来，如果价格合适的话。

当初购买的发票也找出来了。我看了下发票，他在07年买的，一平也要6-7K了。看了第2张发票时，我心里又咯噔了一下，夹层是分开算价格的啊，店铺面积65平，一平7580元，夹层面积14.89平，一平才1300元。这又让定价增加了难度，到底是要按79平来算呢还是65平呢？

购房发票1

购房发票2

还是先去算下要交多少税吧。看着他一路上沉默不语，心里应该是很忐忑吧。来到我朋友窗口，把发票还有房产证给了她，她看了一下房产证说，这是你名下的吗，我亲戚说，不是，现在还在我爸名下。那到时候得你爸来办理过户才行。但是我父亲已经过世了，我朋友说道。那得去公证过户才行，如果要交易的话，得在你名下或者你妈名下才行。

天啊，又来问题了，原来还得先去公证过户。我朋友又顺便提了个醒，如果是直接过户到他名下，后面是需要交20%的个人所得税的。可以把名字过户给他妈，这样就不用交。

后面我查了下资料，确实，如果是继承过户在交易就得交20%的个人所得税。过户分为买卖过户、继承过户还有赠与过户。只有买卖过户不需要20%的税，但是需要父母都在世才行。这里就不详细阐述了，有兴趣可以网上查查资料。

虽然来了麻烦事，但也来了个好消息，我朋友算了下税，这套商铺只需要交8.2万的税。真是喜出望外，那么为啥说之前可能需要30几万呢。我向朋友了解到，原来在交易过程中除了印花税、契税、房屋登记费、营业税，其中最主要的是土地增值税。只有商铺交易需要交，商品房交易很早就已经取消了。这个税是根据你当前网签的价格扣除之前购房花销（包括购房款其他七七八八交的税）然后乘以一个系数（最低百分30%）。

土地增值税

举个例子，你之前买50万（含所有缴的税），现在要卖100万，那么，由于增值的部分没有超过50%，因此只需要缴纳增值部分50乘以30%，也就是15万左右。

那么，我朋友之前跟我说的有可能要交30几万，那是说，之前那边大部分都是很早期买的，购房的时候总价才10几万，所有像这套一样的户型，那么按市场指导价卖，比如70万，增值的部分就是50-60多万啊，大家可以按照上面表格算下就知道要交多少了。

但我朋友也说了，其实每个地方政策都会有所不一样，如果想知道具体要缴多少税，就得到本地房管局去算才知道。毕竟税太多太复杂了，只有系统录入返回结果，才是最终的。

知道了具体要交的税，心里总算比较有底。说真的，要不是被我朋友说要交30万的税的话，我觉得8万税还是好贵。

那么，既然决定要卖了，那公证过户少不了，公证过户，也是个麻烦事，要准备材料还挺多。看下面要求提供的材料就知道了。这个差不多花了一周半左右的时间，公证费是根据市场指导价来计算的，我亲戚说大概花了1500块左右，然后过户费，工本费就100多块左右。也就是整个公证加过户过程花不到2000块。公证的时候，钱可能不是问题，最主要的还得叫上三个朋友或者邻居一起做公证人才行。

公证需提交材料

又回到了定价，我们特意去问过中介，基本卖不出去的都是挂一平1.2万以上，甚至有挂2万的，基本无人问津。刚好遇到，这一两年房地产行情不行，县城好多在跌，听说县城新区的新建的商品房的沿街商铺都已经降到一平8000块了。

我也尝试问过我那亲戚，有没有个心里价位，他都是摇头不知道。但是，他确又很着急卖掉，因为还得还债，不然利息越来越多。

几天后，他跟我说打算卖65万以上，65万以上价格可以接受，然后税由买家出。这个过程我都没有给他提过意见，我怕，要是后面卖便宜了，赖我。

最后还是把价格往上说了，总价75万，买家缴税。但是，买家不同意，他还价说，总价不变75万，但是税由卖家出。本是应该斗智斗勇的时候，或者持续拉锯战，但是由于我亲戚实在等不起了，而且还超了之前预期，没想到，在价格上，很快就谈拢了。

我在网上下载了一份购房合同样本，根据他们协商的结果，拟了一份合同。

购房合同

然后，他们去房管局网签过户，现场交尾款，一切都很顺利。

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