天津
历史上，第二轮去库存战役已经打响。
这一次势头相当猛。
从430大会时隔9年重提后，多地、多部门均举措不断。
而且还是全方位、系统性大围剿。
供应端，控制。
商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让。
很多城市的供地计划已经减少。
需求端，以超预期的“历史新低”、“历史首见”，强化刺激。
比如1.5成首付。
客观说，从1998年房地产市场化以来，首套首付最低只低到过两成。
谁也未曾想到，这次央行刺激力度会如此大，一出手就是1.5成！打破历史，创史上新低。
已经众多热点城市跟进，连一线城市也降首付了。
包括天津，已经正式执行首套首付1.5成，二套2.5成。
再比如商贷利率。
之前央行的利率下限是首套-20基点，二套+20基点。
只有符合条件的城市，才能阶段性取消房贷利率下限，而且仅限首套。
但5月17日，央行是直接一刀切，全国范围都给取消下限了。
换言之，基点多少，各地自主决定。
并且还覆盖到了二套。
这就意味，二套的利率也会下降。下调的幅度，有可能比首套还大。
合肥就是降到了同等水平，首套、二套都LPR-50基点，也就是3.45%。
天津是降至了首套LPR-60基点，二套LPR-5基点。
也就是，3.35%和3.9%。
一个比之前降了20个基点，一个比之前降了25个基点。
还有，降公积金利率、给购房补贴等，都属于通过降低买房人购房成本，来刺激需求释放。
而全面取消限购、买房送户口政策，则是降低城市进入门槛。
吸引外地人进场，来消化本地库存。
住房“以旧换新”，也是在激活改善需求，加速新房去化。
截至目前，已经有70多城推出了住房“以旧换新”相关政策。
甚至“国家队”也下场收房子。
5月17日央行已经发布消息，新设立保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房。
保障性住房再贷款规模3000亿元。
天津已经收了1826套，涉及4个存量住房项目。
总而言之，收储正在大规模铺开。
去年724时还只是说“供求关系发生重大变化”。
而今年430直接定调“消化存量房产”，并迅速大张旗鼓拉开了去库存大幕。
为什么会这样？
因为局势已严峻到时不我待。
当下楼市，已经重回库存高企时代。甚至已赶超上一轮库存规模。
有数据有证。
上一轮，全国待售面积历史高位是在2016年2月，达到了7.39亿平方米。
之后便下滑，虽在2017年2月再现小高峰，也不过7.06亿平方米。
反观现在。
2月末，7.60亿平方米；3月末，7.48亿平方米；
最新的4月份数据，7.46亿平方米。
已经连续3个月突破上一轮高位规模，并创下历史新记录。
包括住宅待售面积也在走高。
截至4月末，已达3.9亿平方米，同比增长24.5%。
加之成交放缓。
去化周期一直在攀高。
2024年一季度，商品住宅去化周期达23个月，超过了上一轮2015年高点的21个月。
由此足见，当下去库存任务之紧迫性。
天津压力相对小些。
截至4月底，商品住宅的库存规模为1220万平方米。
按近6个月月均成交量计算，去化周期是19.5个月。按近一年月均成交量计算，去化周期是18个月。
比南京、青岛等短些。
但不容忽略的问题是，天津的市场极度分化。
有的区已拉响库存警报，有的却库存规模压力山大。
库存量最小的是和平，仅有2万平米。
供需失衡严重。
其次是红桥、河北，分别有13、16万平米。也是因为这两年河北、红桥没怎么卖地。
尤其红桥，去年一宗地都没有卖。
今年终于“补仓”了一宗西站城更地块。
河西的库存规模是市内六区中最高的，但去化周期却不算长。
按6个月月均值是15.2个月。
比河北、红桥还少。
是因为河西成交量大，月均能卖出3万多平米。
河东也很短，14.6个月，按12个月月均值计算，才11.2个月。
去化压力相对大的是蓟州和宝坻。
蓟州是封闭市场。
宝坻则是因为受到了高考政策和市场的双重冲击，缺少增量需求。
加之库存量大，4月底的库存面积是155万平米。
所以出清周期相对长。
接下来，天津肯定还会出政策。
包括市区取消限购等，都已成大概率事件。
刺激需求，加快去库存。
政策底已经明牌，现在预期也在转折。
预计到三季度末会触底，四季度反弹拉量。
明年小阳春价格体现。
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