76亩、10.1亿、王炸户型！瓯江路黄金地块将出让！起始楼面价近十年最低…

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千呼万唤始出来，温州的土地市场终于要启动了！虽然上一宗商品房地块出让是在5月，但现在才刚刚挂牌今年市区第三宗涉宅的商品房地块。

地块实景图

近日，温州市鹿城区桃花岛片区挂牌一宗占地约76亩的商住地块，

这宗地块不仅区位优秀，有一线江景面，还有更优待的未来社区空中花园政策和新的计容政策，未来户型的实际得房率能超过100%，地块建设品质也能比肩滨江商务区核心区的在售项目。

就是如此亮眼的项目，起始总价约10.1亿元，起始单价才9489元/㎡，是该片区10年来最低的楼面价。

那么，官方的诚意十足，这个项目会顺利成交吗？一切只能静待7月！

下面来看下地块的具体情况。

01

温州市核心片区桃花岛单元T03-03地块

地块位于温州市鹿城区瓯江路与蒲江路交汇处，金地商置瓯江峯汇北面，南面就是在建的七都二桥。

地块占地约5.07万㎡（约76亩），容积率为2.1-2.9，总建面≤约10.64万㎡，其中约2.5万㎡≤兼容商业、商务建筑面积≤约4.4万㎡（要求商务金融建面≥1.9万㎡），建筑高度≤100米。

该地块商业、商务金融建筑面积可分割转让，最小分割单元不得小于300㎡。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

蓝色为商务、商业用地分布图，红星为标志性塔楼（100米）所在位置。

下面来看下，这宗地块的多个特殊之处。

（1）按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%（应在平面图中明确标识），覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。

未来社区的空中花园又进行了迭代升级，赠送面积从现有的8-10%提高至20%，实用性会更强。

同时，景观亭廊和风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率，为小区的品质添砖加瓦，能让房开更愿意去小区内做文章来提升业主的生活品质。

曾经翡翠心湖小区就因为风雨连廊问题，引起了讨论。

（2） 套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。

显然，这宗地块可以拓展更多的面积，这项条款不逊色于之前的“旧计容政策”，比现有市场上产品要更优秀。

而且，叠加空中花园政策之后，该小区户型实际得房率超过100%会非常轻松。

不过，之前的计容政策是影响所有的户型，使得以前部分90㎡房源，实际使用面积都能接近90㎡。这次的款项只针对144㎡以上的复式住宅，主要针对改善客群，而且目前仅这宗地块出现该条款。

瓯江峯汇小区实景图（该小区采用旧计容政策）

（3）住宅建筑高度限高80米。小于等于24米的，建筑连续面宽不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑连续面宽不大于60米。

注意，这条只限制了高度，并没有限制建筑高度下限。并且从表述来看，是允许打造高低配小区的。

考虑到这宗地块的容积率下限为2.1，可以对比市区的万科·学院路七号（容积率2.2）。

未来这宗地块除了高层错跃产品，相信会有低密的洋房或者叠拼、联排产品。

万科·学院路七号实景图

（4）造价标准：该地块住宅建筑外立面（不含门窗）造价不低于1500元/㎡，住宅外立面门窗造价不低于1500元/㎡。商业、商务金融建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/㎡。商业建筑外立面采用非玻璃幕墙造价不低于1000元/㎡。商务金融建筑外立面采用非玻璃幕墙造价不低于1200元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/㎡。公共部位室内装修（按建筑面积）平均造价不低于2400元/㎡。住宅的夜景亮化（外立面面积）建设标准不低于100元/㎡，商业、商务金融建筑的夜景亮化建设标准不低于200元/㎡。

住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。

地块的造价标准非常高，堪称是温州市区最顶尖的水平，与滨江商务区的多个在售项目一致。只不过造价标准要求的是下限，并非上限。能否超越现有的商品房项目，依旧要看房开打造产品的实力。

02

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

本次这宗地块的起始楼面价非常低。起始总价10.1亿元，起始单价约0.95万元/㎡，将于7月22日出让。

首先看下，地块北侧的两个商品房小区。

2017年12月，新希望以30亿元竞得桃花岛片区T01-06B地块，成交楼面价15604 元/㎡，溢价率11.5%。

后项目开发为金地新希望·学院十一峯，项目开盘于2018-2020年，开盘毛坯均价约3万元/㎡上下，装标为3026元/㎡。现二手房报价约2.4-3.2万元/㎡，具体受楼幢位置、楼层、庙宇等因素影响较大。

2016年7月，碧桂园以21亿元竞得滨江商务区T01-06A地块，成交楼面价16693元/㎡，溢价率38.4%。

后项目开发为碧桂园·珑悦，项目开盘于2017年，开盘毛坯均价约3万元/㎡，一线江景、一层一户的楼幢均价约4.3万元/㎡，叠墅产品开盘毛坯均价约4.4万元/㎡。

现二手房高层报价约2.8-3.4万元/㎡，一线江景的6幢报价约5万元/㎡，叠墅报价约4.8-6万元/㎡。

其次看下，与地块相邻的瓯江峯汇和外滩首府的楼面价。

2016年11月，安邦以34.43亿元拿下桃花岛片区T04-04等地块，楼面价为16885元/㎡，溢价率为36.46%。

后由金地商置开发为瓯江峯汇。项目于2020-2022年开盘，152-265㎡错跃产品毛坯售价约3.6万元/㎡，根据区位、江景面有2000-3000元/㎡的价差；245-256㎡联排产品，开盘毛坯均价约5万元/㎡。

2013年2月，新中梁联合恒瑞以14.33亿元竞得桃花岛片区T04-02B等地块，楼面价为8178元/㎡，溢价率为2%。

后项目由新中梁开发为外滩首府。项目于2013-2014年开盘，开盘毛坯售价约2-2.3万元/㎡，现在二手市场报价约2.5-3万元/㎡。

最后是鹿城桃花岛片区最南端的商品房小区。

2017年1月，新希望以34.973亿元竞得桃花岛片区T04-16至T04-18地块，成交楼面价17491.57元/㎡，溢价率31.82%。

后项目开发为新希望·天麓，项目开盘于2017-2019年，非江景高层楼幢毛坯均价约3-3.2万元/㎡，江景楼幢约3.3-3.8万元/㎡，叠墅毛坯均价约4.1-4.3万元/㎡。

目前市场报价，高层约3.2-3.7万元/㎡左右，叠墅报价较少，约4-4.6万元/㎡。

而近期挂牌的这宗地块起始单价才9489元/㎡，对比当年的地价相当于打了6折，快要追上十年前外滩首府的楼面价了。

甚至瓯江对岸、七都片区的江著观邸、江海云著、春月江澜起始楼面价也要约1.4-1.5万/㎡，最终成交楼面价更是在1.7-1.8万元/㎡。

这次，官方给出的诚意溢于言表。不仅地价相对非常低，地块属性更是优秀，高标准要求、更优待的未来社区空中花园政策、建筑高度不限低、全新的拓展面积政策。

看来是官方想为接下来的土地市场开个好头。只要这宗地块顺利成交，相信相关政策有望延伸到未来其他待出让的地块，结合近期发布的品质住宅的要求，市场上会涌现出新一代品质住宅来刺激市场，温州楼市也就有了复苏的契机。

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