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房企债务超7000亿!偿债高峰已过但压力仍在

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作者丨张敏

编辑丨张伟贤

设计丨梁俏

新媒体编辑丨实习生 朱一丹

虽然政策层面给予了不小的支持,但对于房企来说,今年仍是一个偿债大年。

根据中指研究院统计,2024年,房企到期债券规模为7703.1亿元,与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%,但整体规模仍处于较高水平。

其中,信用债占比69.0%,海外债占比31.0%,境内债务偿债压力较大。

近年来,房地产市场销售下滑,融资渠道也有所受限,导致房企偿债能力普遍有所下降。为此,房企通过多种手段进行调节,常用的策略包括压降成本、收缩投资、债务展期等,部分房企还进行了债务的二次展期。

今年以来,监管部门推出多项稳楼市政策,意在激活市场销售。各地也陆续建立城市房地产融资协调机制。受此影响,行业流动性有望得到改善,市场也开始出现乐观预期。

但对于房企来说,落实到行动上,谨慎仍将是主旋律。


偿债高峰已过

对于房企来说,相比于政策和市场环境的瞬息万变,偿债往往较为“刚性”。因此,对不同期限的债务进行安排,是房企财务管理中最关键的工作之一。

房地产企业的偿债高峰出现在2021年。根据多家机构的统计,当年,房地产企业的到期债务规模历史性的超过万亿元,达到1.28万亿元。有分析人士指出,如果算上非标债务,总规模有可能超过两万亿元。

到2022年,房企的公开债务到期规模终于降到万亿元以下,但仍在9000多亿元的相对高位。当年,市场销售规模下滑,房企的偿债能力不增反降。

2023年,市场继续降温。虽然部分房企对债务进行了展期处理,但当年的到期债务规模仍维持在9000多亿元。

到今年,随着偿债高峰期的结束,以及大量债务展期,房企的到期债务规模终于降至7700亿元的水平。

债务问题的存在,大多源于阶段性的投资过热。某华东房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,2020年前,房企的销售目标普遍较为激进,拿地规模偏大,对资金的需求也较大。

同时,房地产及物业企业的IPO热潮,也在此时出现。上市后,很多企业借了大量美元债。

这些融资也为后来的流动性压力埋下伏笔。2021年至2022年,房企陆续出现到期债务无法偿还的情况。综合来看,这些违约的债券大多为2020年前的融资。


房企偿债能力有所提升

偿债能力是房企财务管理能力的综合体现,从大环境来看,主要取决于两个因素。

市场层面,2021年,房地产销售规模超过18万亿元的历史大关,但随后两年,市场销售连续下降,2023年已降至11.66万亿元。

到2024年,虽然监管部门推出了多项稳楼市政策,但到今年4月,销售同比下滑的情况尚未得到改变。

根据国家统计局的口径,在房企的资金来源中,销售端的定金和预售款、个人按揭贷款约占一半。因此,销售的下滑,对房企偿债的影响不容忽视。

政策层面,2021年下半年,信贷政策一度收紧,对房企融资产生一定的影响。但随后,监管部门开始关注房企融资。

2022年底,“金融16条”出台,从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。一年后,监管部门定调,“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。同时表示,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

2024年1月,住建部与金融监管总局联合发布通知,要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制,更加精准支持房地产项目合理融资需求。截至5月16日,全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制,商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

今年年初,监管层还放宽了经营性物业贷适用范围、使用范围,企业可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。

这些措施的推出,加上房企缩表尝试,开始对房企的偿债能力产生积极影响。

中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示,2023年,沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值持续下降,分别为1.14、0.75,较上年下降0.21、0.13。

他补充道,房企流动性表现分化加剧。部分央国企、民企受益于销售融资较好,流动性持续改善;部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击,现金减少较快,削弱了偿债能力。


谨慎仍是主旋律

近年来,房企采取了多种方式对债务兑付进行安排,其中最常见的为债务展期。其中,去年下半年以来,不少房企已经进行了二次债务展期。

2023年,融创完成了境内外债务的重组,并借此实现了大量债务的降杠杆和展期。但到2024年,形势仍然严峻。

今年年初,融创中国董事长孙宏斌表示,2024年存续债务继续寻求展期和整体化解方案。5月,融创又将旗下的四只债券进行了展期。

一些财务状况相对健康的房企,则选择加快偿债步伐。今年以来,龙湖、金地均按时偿还了部分债务,从而减轻兑付压力。在5月24日偿还了一笔20多亿元的中期票据后,金地表示,基本度过偿债高峰期。

但对大部分房企来说,今年的债务压力仍然不可小觑。某头部房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年公司已经停止拿地,销售回款会尽量汇集到总部,用于偿还债务。

与此同时,该企业今年还在继续推进人员优化、薪酬调整等“降本”措施。

刘水表示,综合各房企的策略来看,债务展期,收缩投资,降本增效,将继续成为今年的主旋律。他认为,房企的投资策略倾向于精准投资,关注收益确定性高的项目。经营策略则倾向于轻重并举,通过推动轻资产业务拓展,实现第二曲线业绩持续增长。

他还表示,房企对2024年销售目标较为谨慎,除越秀地产、美的置业外,其余上市房企鲜少提及具体销售目标,说明房企不再唯“销售金额”论。在当前的市场环境下,加快去化和回款仍是主要目标。若市场热度不佳,不排除继续以价换量的可能。


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