小产权房回迁指标买卖纠纷，深圳专业房产案件律师事务所十大案例

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导语：陈先生2023年通过某房产公司介绍与卖家签订了《转让协议书》，购买深圳市南山区某回迁房（无房产证）。签协议订后，陈先生将50万元定金转给了林某。直到春节前夕，得知案涉房屋无法变更登记业主。卖方隐瞒案涉房屋无法转名的事实，自己即使购买了该回迁房，也无法获得回迁房的相关补偿，也即陈先生合同目的无法实现，已构成根本违约。陈先生希望解除回迁房转让协议，要求卖家双倍返还定金。经多次与房产公司及卖家沟通无果，陈先生委托律师启动诉讼程序，最终法院全额支持陈先生诉求，判令卖方双倍返还定金100万元。

一、案情回顾

2023年陈先生通过深圳市某房地产交易评估公司的介绍与房屋卖家签订了《转让协议书》以购买深圳市南山区的某回迁房，且该房屋属于小产权房，没有房产证。在签订转让协议后，陈先生按照协议约定分两笔将50万元定金转给了林某。直到春节前夕，陈先生才从房地产中介公司了解到自己当时登记回迁房时登记的业主无法更改，自己即使购买了该回迁房，也无法获得回迁房的相关补偿。至此陈先生发现自己受卖家欺骗，在签订转让协议书前，卖家从未告知陈先生开发商登记回迁房时登记的业主无法变更。陈先生希望通过法律途径维护自身合法权益。

二、针对本案回迁房买卖纠纷，案件争议焦点如下

1、双方签订的回迁房《转让协议书》是否具有法律效力？

在深圳有很多买家通过各种渠道“得知”购买城市更新项目回迁房无需深圳市购房资格，于是与卖方个人签署《房产回迁产权及权益转让合同》，交易标的为“房产回迁指标住宅建筑面积的回迁产权和权益”。买方与卖方签署合同之后，有所谓的城市更新公司与买方同步签署《拆迁补偿协议》用以确认买方“已取得”相关回迁指标面积的回迁产权和权益。

在司法实践中，法院一般认定回迁房买卖合同是合法有效合同，因为该交易标的为市场主体补偿给卖方的回迁商品房，其本质是二手商品房交易。根据司法实践逻辑，回迁房补偿首先给到卖方名下而不是直接登记至买方名下，该回迁房已是享有合法不动产权证书、可市场流通的商品房，但同时买方也应当严格遵守当地的首付、赋税、购房资格等商品房交易政策。

到本案中，案涉转让协议书的标的是回迁物业而非小产权房，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，所以转让协议书合法有效，对双方有法律约束力，双方应按约履行。

2、买方是否有权解除《转让协议书》，要求卖方退还定金？

因城市更新项目存在各类问题，如回迁指标对应的房屋已被拆除、没有将买方公示确认为对应被拆除房屋的物业权利人、买方没有收到对应指标面积的过渡期安置费、更新项目迟迟没有进展等等，让买家认为回迁房指标买卖合同目的已无法实现，

本案中卖家未配合陈先生完成涉案物业的更名确权义务，实际上涉案物业亦无法更名，就是合同目的无法实现，卖家的行为已经构成根本违约，在此情况下陈先生有权要求卖家退还定金。

三、最终法院判决认定案涉合同有效，原告诉求合法有据，予以支持

针对案涉合同是否有效，原告是否有权解除合同问题，法院认为，原告与被告签订的转让协议书，实际是通过所在社区股份公司及开发商的更名确权，取得开发商交付的回迁物业，合同的标的不是小产权房，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有据，对双方有法律约束力，双方应按约履行。根据法院查明的事实，两被告并未配合原告完成涉案物业的更名确权义务，实际上涉案物业亦无法更名，合同目的无法实现。原告有权根据合同约定要求两被告承担返还双倍定金1000000元的违约责任，并承担因本案纠纷产生的律师费。法院认为原告的主张合法有据，予以支持。判决如下：

一、被告于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告支付的定金合计1000000元；

二、被告于本判决生效之日起十日内，赔偿原告律师费；

四、道华律师案件评析

1、本案合同不涉及小产房交易，不违反强制性规定，合法有效

本案中陈先生与卖家签订的转让协议书，实际是通过所在社区股份公司及开发商的更名确权，取得开发商交付的回迁物业，合同的标的并不是小产权房，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，转让协议书合法有效，对双方有法律约束力，双方应按约履行。

2、案涉房屋无法更名，合同目的无法实现，构成根本违约

本案卖家未配合陈先生完成涉案物业的更名确权义务，实际上涉案物业亦无法更名，导致合同目的无法实现，卖家的行为依据构成根本违约，陈先生有权解除转让协议，要求卖方承担违约责任。

回迁房面积指标买卖合同不应无合同期限，买方对于合同目的实现抱有合理期待。即便买方被确认为被拆迁房屋的权利人、并与适格的市场主体签署《搬迁补偿协议》，现实中应考虑政策影响、市场主体自身困境等因素，若非买方原因导致项目迟迟没有进展，应认定合同目的无法实现，合同解除的主张成立。

3、与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案

在政策规定方面，深圳市制订了物业权利人核查制度，防范回迁房炒作，同时，要求各区政府加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管，并且在《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号）中，明确规定“与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案”。

4、《补偿安置协议》一经备案则无法变更权利人，应注意的其中法律风险

在实际操作层面，原集体土地合作开发项目由开发商统一分配而取得“回迁房指标”，若回迁房屋面积与“回迁房指标”不匹配，则是在原分配人内部组合而取得回迁房屋，原分配人以外的人无法取得回迁房，购买回迁房指标的目的可能落空；因搬迁补偿而取得“回迁房指标”的，只有通过权利人核实、《搬迁补偿安置协议》备案等流程方能取得“回迁房指标”，而《搬迁补偿安置协议》一经备案则无法变更权利人，如果投资者是在《搬迁补偿安置协议》备案后购买的回迁房指标，亦无法达到投资回迁房指标的目的，这也是回迁房指标购买者应注意的法律风险。

五、相关法律法规索引

1、《中华人民共和国民法典》第一百一十七条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

2、《中华人民共和国民法典》第一百三十四条：民事法律行为的成立，指当事人就民事法律关系的产生、变更、消灭作出了一定的意思表示，或者意思表示一致。依据不同的标准，民事法律行为分为不同的类型。不同的民事法律行为，其成立要件和成立时间不同。

3、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

5、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。

在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。

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