购房者交纳定金后，以约定“条件”未达成主张合同无效，能否退还定金？

购房者交纳购房定金后

在合同期内另购他房

后又以合同约定的“条件”未成就为由

主张合同未生效

要求退还定金

该行为能否得到支持？

近日，宁乡市人民法院审理并宣判了

一起房屋买卖合同纠纷。

2023年3月19日，小帅与林某及第三人某中介公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定林某将其房屋出售给小帅。双方又签订补充条款，约定小帅在2023年6月30日前支付首付款给林某，如小帅未在此前支付首付款，双方可再协商，协商不成合同自动解除，但在该日期前双方不能违约。小帅支付首付款需卖掉名下现有房屋，房屋成交当天，双方签订的《房屋买卖合同》立即生效。

2023年3月20日，小帅支付了3万元定金给林某，并委托某中介公司对外出售其名下房屋，但该房屋至诉讼时依旧没有售出。

2023年4月12日，小帅却购买了与林某同一楼盘的案外人许某的房屋，并将该房屋过户至自己名下。

某中介公司知晓小帅另行购买房屋的情况后，电话告知其在《房屋买卖合同》约定的期限内购买另套房屋，已经属于违约。

但小帅认为其名下房屋未出售，合同约定了只有在卖掉自有房屋时《房屋买卖合同》才生效，因此自己不存在违约的情况。

其后，小帅为拿回3万元房屋定金，将林某诉至法院。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

本案中，小帅主张案涉《房屋买卖合同》是附生效条件的合同，条件未成就合同未生效。小帅认为所附条件是自己必须以卖掉其名下自有的房屋以支付案涉《房屋买卖合同》房屋的首付款，因房屋一直未售出，故合同未生效，需返还定金。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条之规定，民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。但民事法律行为所附条件，是指当事人以未来客观上不确定发生的事实，即可能发生或可能不发生，具有或然性。

本案当事双方在《房屋买卖合同》约定的“因小帅支付林某首付款需要卖掉现有房屋，卖掉当天本合同立即生效，合同继续履行”，该约定的条件并不具有或然性，该房屋能否卖掉，很大程度上取决于小帅的主观意愿，小帅在《房屋买卖合同》签订不到一个月即购买了另套房屋，若其不想继续履行案涉《房屋买卖合同》，完全可以在约定的时间内不出售其自有的房屋，阻止条件成就，以达到合同不生效的目的。因此，小帅所指的条件并不符合附条件民事法律行为的构成特征，视为未附条件，对小帅的主张，法院不予认可。

小帅在双方约定的购房期内又另购其他房屋，其已以自己的行为表明不履行、实际上亦未积极履行《房屋买卖合同》约定的义务，无法实现《房屋买卖合同》之目的，已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定，给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。

据此，法院判决驳回小帅的全部诉讼请求。目前该案已生效。

民事法律行为所附条件具有四个特征：1.条件应当由当事人自行约定，并作为民事法律行为的一部分 ；2.条件是一种将来的或然事实，该事实未来可能发生，未来也可能不发生，具有或然性；3.附条件民事法律行为中的条件，是当事人用以限定民事法律行为生效或失效的附属意思表示，而不属于民事法律行为本身的内容；4.所附条件中的事实应为合法事实，违法事实不能作为民事法律行为的条件。

本案中，小帅主张卖掉其自有房屋用于支付其所购房屋首付款为合同生效条件，从该条内容分析，小帅是否卖掉其自有房屋很大程度上取决于其主观意愿，若其不想继续履行合同义务阻止合同生效，完全可以在约定的期限内不卖掉自有房屋，人为的阻止该条件的发生，该条件不具有或然性，不符合上述第二个特征，因此，双方合同并非附条件生效合同，应自成立时生效。小帅以合同未生效为由不按约定履行合同义务，其无权要求返还定金。

除法律规定或双方当事人约定外，合同一经成立即产生效力，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应遵守诚实信用原则，按合同约定履行各自义务，否则将产生对其不利的法律后果。

来源：宁乡市人民法院

作者：郑雅琼 编辑：以白