代建创造价值|政府投资建设项目“代建+全咨+EPC”模式解析

文/裘黎明

本文从当前行业环境及委托方诉求出发，以品牌代建企业牵头参与的政府投资建设项目“全过程咨询+EPC”模式为案例，通过对该模式的全面解析，阐述品牌代建企业生存发展必需的核心能力，明确“有作为才有地位”的核心要义。

随着国家宏观经济环境、房地产行业形势及社会居住品质要求的不断变化，政府投资建设项目的要求也发生重大变化，除了更加强化产品品质、投资预算、建设周期等管控要求，模式选择及全过程合规管控，被摆在更加突出的位置，合规审计愈加严格。相应的，项目委托方除了关注品质、预算、进度外，也更加关注审计合规风险。

基于此诉求，政府投资建设项目中，全过程工程咨询模式、EPC设计施工总承包模式得以广泛应用发展。

那么在政府投资建设项目中，品牌代建企业的价值在哪里？机会在哪里？如何发展？蓝城乐居集团基于自身实践，对此进行了思考与总结。

▲嘉兴凤庭苑保障房项目实景

价值创造是根本

从委托方诉求出发，以结果为导向，明晰并发挥自身优势，规避竞争模式劣势，整合各类模式所长，提供最优解决方案，做好全过程管控，为委托方创造最大价值，方是根本。

全咨及EPC模式有其优势，但也存在已经实践验证的明显短板，如：品牌认知度低、产品体系匮乏、项目开发经验及精细化管控能力薄弱、项目全周期管控连贯性欠缺、全产业链资源整合能力欠缺等，这些都会造成项目重大履约风险。

相比较，品牌代建企业显然具备品牌认知度高、产品体系成熟、开发经验丰富、精细化管控程度高、全过程统筹和全产业链资源整合能力强等诸多优势。尤其品牌代建企业已经交付运行的项目成功案例，会给委托方更大的信任度和安全感。

所以，对于品牌代建企业，其他模式的竞争不重要，重要的是能够顺应大环境，引导委托方，寻求各类模式优势的最大公约数，化竞争为合作，提供最优解决方案，创造最大价值，给自身赢得更多生存空间和发展机会。

以蓝城乐居集团的自身实践看，关键是具备四项核心能力：

1．项目解题能力：剖析项目，解读诉求，规避痛点，提供最优解决方案；

2．精细化管控能力：项目全周期管理标准体系、专业化队伍及精细化落地能力；

3．资源统筹整合能力：项目全过程全方位统筹协调、全产业链资源集成能力；

4．委托方服务能力：提供一站式价值服务，让委托方放心、省心、安心。

正是基于上述竞合思维，以及四项核心能力，蓝城乐居集团参与了诸多政府投资建设项目，也创造了多类项目合作模式，包括全过程代建开发、代建+全咨、代建+EPC、代建+全咨+EPC、代建+PPP等模式，打造了多个政府、社会和百姓认可的成功案例，获得多赢价值的同时，也引领和推动了行业发展。

现以蓝城乐居集团牵头实施的浙江省嘉兴市凤桥二期项目的管理实践为例，具体解析“代建+全咨+EPC”模式。

▲凤桥二期项目鸟瞰效果图

“代建+全咨+EPC”模式-设计管理

项目品质与成本目标的实现，其70%的因素取决于设计阶段的管理与把控。较于传统 EPC 模式，“代建+全咨+EPC”模式在设计管理中具有以下优势：

1．前期进度加速+设计质量提升+成本限额有效控制

传统的EPC总承包单位招标会因图纸深度不足、成本概算缺项等造成后续EPC总承包单位与建设单位对项目品质及项目营造初衷产生分歧。而通过全咨服务的介入，可在EPC招标前对全专业设计进行深入、统筹的管理。

EPC招标前，项目管理团队通过前期、设计、成本等全专业人员的配置，对项目全流程、全专业的进行统筹谋划、安排。首先在前端明确交付标准、项目定位、统一交付目标，更精准地制定设计任务书；并且通过各专业同步设计、成本同步测算，围绕交付标准将设计与成本进行联动，提升全专业扩初图纸深度并完成内部审查及报批报建，锁定交付标准。输出高质量的设计成果进行 EPC 招标，保证招标后的施工图纸设计能延续前期设计理念，契合招标图纸，保障交付标准的落地。从而做到前期进度加速+设计质量提升+成本限额有效控制的全面提升。

2．从设计端做好项目品质的“管家”

在EPC招标后，对EPC单位的施工图进行管控，保障施工图的出图质量及方案理念的落地。同时在施工过程中，做好设计变更的有效评判及审核；对项目材料、选样、样板等进行严格评审；对现场与设计的差异进行纠偏，为建设单位提供专业意见，提高决策效率，也助于EPC单位的项目快速推进，做到合作共赢。

凤桥二期项目设计管理在方案阶段介入，自方案批复到施工图完成图审，前后历时5个月，通过蓝城乐居具有丰富房地产开发以及政府代建管理经验的项目团队管理，在规范执行保障房项目报批报建流程的基础上，进度控制、设计质量控制体现出了高效、专业的管理水平。

“代建+全咨+EPC”模式-成本管理

政府投资建设项目中，投资成本的管控是项目管理工作的核心工作之一。项目全过程的成本管控，即从立项时的总投资估算到初步设计概算审核，再到施工图阶段的施工图预算审核，都需要一支专业的成本管控团队。任何一个阶段成本偏离，都可能影响项目整体进度和投资。

凤桥二期项目管理、造价咨询、监理采用全过程咨询管理模式，项目设计、采购、施工采用施工总承包模式（EPC）。在项目初步设计完成后，采用工程总承包计价清单招标选定施工图设计单位与施工单位，其中施工图设计单位作为施工总承包联合体单位的牵头人。

而大部分设计单位或施工总承包单位作为牵头人，不能有效整合设计、采购、施工之间的衔接，进而带来设计变更频繁、建设周期拉长、投资成本失控、管理成本加大等问题。故需要项目管理团队在管理过程中对设计方案和实施方案进行优化，并通过紧密协调，让设计、采购在项目各个阶段合理交叉，实现三者之间的高效链接，达到节省投资、减少设计周期、缩短工期、提高质量的目标，避免管理缺位、扯皮、窝工等现象，发挥整体统筹优势，提高项目运行效率。

本项目根据招标文件约定，按图审合格后的整套施工图编制施工图预算并作为进度款支付及结算的依据，后期除建设单位要求变更外，其余变更在后期结算时不支持增加的相关费用。这就需要更加精益化的管理，通过蓝城乐居团队的牵头，协同各单位，实现全套施工图前置出图，各分项图纸仔细评审把关以及各专业叠图，对图纸各分项做法、规格、参数等进行全面梳理，涉及的无价材料选型、定样提早确定等等，以减少设计变更，提高设计质量，从而保证项目的进度和投资成本管控。

“代建+全咨+EPC”模式-工程管理

工程管理是设计与成本管控实现的重要环节。

在工程管理阶段，“代建+全咨+EPC”模式的应用，既可以发挥EPC模式在工程中采购一体化、设计一体化、施工统筹一体化等优势，进一步提升施工管理效率，保障整体效益的达成。在此基础上，通过全过程咨询的服务，对EPC总承包单位进行全过程的监管与审查，在项目产品品质与安全上提供双重保险。此外，由品牌房企单位牵头，可以有效落地前端设计理念与招标文件精神，并植入具有品牌房企特色且成熟的管理标准，为项目整体工程管理目标的实现提供保障。

▲蓝城乐居代建典型项目

有作为才有机会

当前的行业环境已然发生根本变化，代建企业对生存发展和价值回报的认知也已根本转变。理解环境、适应环境、求得生存继而再谋发展，也成为当下大多数企业的必然之需。

生存是发展的前提，空间和机会是生存的前提。面对行业竞争，必须保持竞合思维，以价值创造为根本导向，积极思考、主动求变，为委托方提供更多优解方案，夯实自身四项核心能力，才能给“代建+”创造更多生存空间和竞争机会，发挥更大价值。

蓝城乐居集团作为蓝城规模最大、品质最优、团队体系最齐整、产业链资源最完备的轻资产代建专业平台，在宋卫平董事长的引领下，已创新实践多项政府代建商业模式、业务模式，乐居团队也已服务超过8000万㎡的政府投资代建项目，靠的就是持续为政府委托方创造价值。通过下辖的设计、咨询、景观、精装、科技、物业、产业运营、美丽乡村、研究院、学院、博士后工作站等完备的产业链服务资源和知识共享体系，为政府和各类国企提供权责清晰、投资可控、工期节省、品质保证、产品溢价、管控提效、竞争机制优化、廉政安全构筑、城市品位提升等核心价值与一站式服务。

未来，蓝城乐居集团仍将坚持“让伙伴更满意、让居者更幸福、让城乡更美丽、让社会更美好”的企业使命，通过专业能力与服务能力，创造价值，展现作为，推动企业持续健康发展。