重磅政策接二连三，房企处境边际改善

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道房地产行业的情绪正在慢慢被扭转。

5月17日，房地产行业迎来一系列重磅政策，包括全国取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例至15%并将公积金贷款利率下调至2.85%、拟设立保障性住房再贷款等等。

房地产行业从业人士普遍认为，此次住房金融政策调整是“史上最宽松”的之一，同时，保持房地产行业稳定健康发展的信号意义也十分明确。市场积极的反馈也在发生，例如一线城市楼市人气回升，又如重点房企融资开始恢复，万科近期多笔项目贷款陆续落地。

受此推动，房企的股债开始回升。上周以来，万科、龙湖等房企债券不断反攻，目前价格基本稳定在80元以上，说明市场对之信心已经大大恢复。

5月21日午后，房地产股再度拉升，截至收盘，我爱我家录得6.54%的涨幅，金地集团上涨4.99%，关联行业中，特发服务更是飙涨14.91%。头部房企中，保利发展、万科等也小幅上涨。

股债表现反映了投资者的态度，市场机构对房地产行业的态度也随之略有转向。惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍在近期接受采访时表示，未来仍有可能继续出台更多旨在支持销售的房地产政策，例如一线城市部分区域放开限购等，这将驱使行业销售跌幅收窄。

市场对房地产行业的政策出台有相当的期待与期望，随着政策的逐渐落地与施行，房地产行业有望平稳过渡到新发展周期。

热度回升

5月17日新政过后，各地纷纷根据实际情况落地相应政策。5月21日，被认为是市场热度较高的合肥也宣布降低房贷利率及降低首付。

据合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室最新消息，合肥市取消首套、二套房贷利率政策下限，各银行首套房实际利率调整至LPR减50BP即3.45%，二套房利率相应调整。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

各地的积极响应，让市场的热度得以保持。

据21世纪经济报道记者调研，如北上广深一线城市，在新政后大多数楼盘的来访量普遍有20%-40%的上升，虽然成交量的传导需要时间，不过目前也看到了一些变化。

“这个政策，还是很有用的。政策出来后我们很多项目的带看量上升得很明显。深圳的客户对政策的敏感度很高，我们也在配合做一些工作，比如15%首付等等。这几天的成交表现还是不错，比上上周好一些。”一位深耕深圳房企的人士告诉21世纪经济报道记者。

公开数据显示，上周末合肥各楼盘咨询到访量较工作日上涨60%。一位合肥房企人士告诉21世纪经济报道记者，“看房的人确实变多了，成交暂时没有非常明显的跳升，不过需要一个过程，毕竟之前观望的情绪很浓。”

根据中指研究院提供的数据，5月13日-19日，重点30城新房销售面积环比增长8.5%，重点城市中，北京、深圳、成都、杭州等在政策落地后，二手成交规模保持在高位，其中上周深圳新房销售面积环比增长19.0%，成都新房销售面积环比增长10.6%。杭州二手房成交套数环比增长19.6%、同比增长37.6%，政策效果有一定显现。

中指研究院表示，目前多地已宣布下调公积金贷款利率，降低购房者置业成本，接下来各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快，对市场的带动会进一步显现，若核心城市跟进相关举措，对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。

融资改善

现阶段影响房地产行业表现的两个因素主要是销售和融资。过去几年，由于行业整体处在缩表周期叠加客观原因的扰动，房企融资渠道普遍收窄。但近期，房企融资有较明显的破冰。

典型的是万科，近期这家头部房企在项目层面的融资动作频频。5月20日晚间，万科发布公告称，为满足常州项目的开发建设，其作为借款人向中国银行深圳分行申请银行贷款12亿元，目前已提款12亿元。

5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划（CMBS），发行规模14.35亿元，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。在这两笔贷款外，万科自5月10日以来，还获得了66.54亿元银行担保贷款，这意味着万科近期落地的融资额将超过90亿元。

4月底，国际评级机构穆迪下调万科评级时分析称，万科合同销售额持续下降、获得无抵押融资渠道受限且同期还有相当大的再融资需求，穆迪预期其信用指标和流动性缓冲在未来6至12个月将进一步下降。

穆迪其时所指的因素，在本月新政落地后均有相应的改善——万科融资渠道在逐渐打开，公开发行CMBS，此外，万科一直在洽谈的银团贷款，也有望为万科带来增量资金。

不仅是万科，房企目前在融资面上或将迎来更多的利好。住房和城乡建设部副部长董建国表示，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。

在此背景下，多数房企对后续的政策力度也有相应期待。一位广东民营房企的人士对21世纪经济报道记者表示，“持续降杠杆后，多数房企目前对资金的需求量已经不如之前那么大。在这种情况下，只要维持稳定的融资水平就基本能够满足日常的经营需求。所以白名单这个机制，无论能够带来多少的资金量，都能够提振市场的信心，促进行业正向循环。”

各方都在努力维持房地产行业的平稳健康发展，国际评级机构也开始谨慎看好中国重点城市的房地产市场表现。惠誉在近期的一份报告中就指出，在经济表现较强劲且人口持续流入的背景下，叠加央行近期的措施，一线城市取消限购政策将有助于稳定一线城市的房地产行情。