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重磅政策接二连三,房企处境边际改善

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21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道房地产行业的情绪正在慢慢被扭转。

5月17日,房地产行业迎来一系列重磅政策,包括全国取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例至15%并将公积金贷款利率下调至2.85%、拟设立保障性住房再贷款等等。

房地产行业从业人士普遍认为,此次住房金融政策调整是“史上最宽松”的之一,同时,保持房地产行业稳定健康发展的信号意义也十分明确。市场积极的反馈也在发生,例如一线城市楼市人气回升,又如重点房企融资开始恢复,万科近期多笔项目贷款陆续落地。

受此推动,房企的股债开始回升。上周以来,万科、龙湖等房企债券不断反攻,目前价格基本稳定在80元以上,说明市场对之信心已经大大恢复。

5月21日午后,房地产股再度拉升,截至收盘,我爱我家录得6.54%的涨幅,金地集团上涨4.99%,关联行业中,特发服务更是飙涨14.91%。头部房企中,保利发展、万科等也小幅上涨。

股债表现反映了投资者的态度,市场机构对房地产行业的态度也随之略有转向。惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍在近期接受采访时表示,未来仍有可能继续出台更多旨在支持销售的房地产政策,例如一线城市部分区域放开限购等,这将驱使行业销售跌幅收窄。

市场对房地产行业的政策出台有相当的期待与期望,随着政策的逐渐落地与施行,房地产行业有望平稳过渡到新发展周期。

热度回升

5月17日新政过后,各地纷纷根据实际情况落地相应政策。5月21日,被认为是市场热度较高的合肥也宣布降低房贷利率及降低首付。

据合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室最新消息,合肥市取消首套、二套房贷利率政策下限,各银行首套房实际利率调整至LPR减50BP即3.45%,二套房利率相应调整。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

各地的积极响应,让市场的热度得以保持。

据21世纪经济报道记者调研,如北上广深一线城市,在新政后大多数楼盘的来访量普遍有20%-40%的上升,虽然成交量的传导需要时间,不过目前也看到了一些变化。

“这个政策,还是很有用的。政策出来后我们很多项目的带看量上升得很明显。深圳的客户对政策的敏感度很高,我们也在配合做一些工作,比如15%首付等等。这几天的成交表现还是不错,比上上周好一些。”一位深耕深圳房企的人士告诉21世纪经济报道记者。

公开数据显示,上周末合肥各楼盘咨询到访量较工作日上涨60%。一位合肥房企人士告诉21世纪经济报道记者,“看房的人确实变多了,成交暂时没有非常明显的跳升,不过需要一个过程,毕竟之前观望的情绪很浓。”

根据中指研究院提供的数据,5月13日-19日,重点30城新房销售面积环比增长8.5%,重点城市中,北京、深圳、成都、杭州等在政策落地后,二手成交规模保持在高位,其中上周深圳新房销售面积环比增长19.0%,成都新房销售面积环比增长10.6%。杭州二手房成交套数环比增长19.6%、同比增长37.6%,政策效果有一定显现。

中指研究院表示,目前多地已宣布下调公积金贷款利率,降低购房者置业成本,接下来各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快,对市场的带动会进一步显现,若核心城市跟进相关举措,对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。

融资改善

现阶段影响房地产行业表现的两个因素主要是销售和融资。过去几年,由于行业整体处在缩表周期叠加客观原因的扰动,房企融资渠道普遍收窄。但近期,房企融资有较明显的破冰。

典型的是万科,近期这家头部房企在项目层面的融资动作频频。5月20日晚间,万科发布公告称,为满足常州项目的开发建设,其作为借款人向中国银行深圳分行申请银行贷款12亿元,目前已提款12亿元。

5月16日,万科在深交所成功发行资产支持专项计划(CMBS),发行规模14.35亿元,优先级票面利率为3.6%,期限不超过18年。在这两笔贷款外,万科自5月10日以来,还获得了66.54亿元银行担保贷款,这意味着万科近期落地的融资额将超过90亿元。

4月底,国际评级机构穆迪下调万科评级时分析称,万科合同销售额持续下降、获得无抵押融资渠道受限且同期还有相当大的再融资需求,穆迪预期其信用指标和流动性缓冲在未来6至12个月将进一步下降。

穆迪其时所指的因素,在本月新政落地后均有相应的改善——万科融资渠道在逐渐打开,公开发行CMBS,此外,万科一直在洽谈的银团贷款,也有望为万科带来增量资金。

不仅是万科,房企目前在融资面上或将迎来更多的利好。住房和城乡建设部副部长董建国表示,做好保交房工作,要充分用好城市房地产融资协调机制,将项目纳入“白名单”给予融资支持。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”,满足在建项目合理融资需求。

在此背景下,多数房企对后续的政策力度也有相应期待。一位广东民营房企的人士对21世纪经济报道记者表示,“持续降杠杆后,多数房企目前对资金的需求量已经不如之前那么大。在这种情况下,只要维持稳定的融资水平就基本能够满足日常的经营需求。所以白名单这个机制,无论能够带来多少的资金量,都能够提振市场的信心,促进行业正向循环。”

各方都在努力维持房地产行业的平稳健康发展,国际评级机构也开始谨慎看好中国重点城市的房地产市场表现。惠誉在近期的一份报告中就指出,在经济表现较强劲且人口持续流入的背景下,叠加央行近期的措施,一线城市取消限购政策将有助于稳定一线城市的房地产行情。

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