实探北京楼市：叠加效应逐渐凸显，看房热度回升

继北京楼市限购政策时隔13年迎来松绑之后，全国层面房地产政策再次迎来重磅优化。

5月17日，中国人民银行等接连发布3条关于住房贷款方面的通知，从贷款利率、首付比例两方面进行优化调整。其中，包括下调首套和二套首付比例、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，以及取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限。

重磅政策发布后，作为全国房地产市场的风向标，北京楼市变化备受关注。新政后的首个周末，证券时报记者走访了北京地区的多个新房项目发现，虽然政策还未在北京落地，但其叠加效应逐渐凸显，市场预期有所改善，尤其五环外有所升温，愿意走出来看房的购房者明显增加。二手房方面，不少地区的带看量在这个周末明显增长，市场成交有所升温，这也被业内视为市场基本达到了2024年小阳春的热度。

带看活动明显增多

5月中旬的北京，天气已经迈入夏季，炎热的高温下，位于北京南三环外的中建星光里项目接待大厅仍有不少潜在购房者前来咨询。

5月19日上午，证券时报记者来到了中建星光里项目接待大厅发现，这里人头攒动，前来咨询的人较多，有的围在沙盘前仔细查看楼盘布局和地理位置，有的则在与销售人员深入交流，了解购房政策以及房源优惠详情。

“我们是央企中建八局在京的项目，楼盘位于东南三环外的核心区位，新房位置优势明显。去年7月开盘至今，两居77平米的户型已经剩尾房了，低楼层和顶层还有特价房，580万元左右，但需要7天首付到位。三居和四居的改善户型也卖的很好，昨天周六下午我们就签约了7套。我们项目单价比目前四环内的大部分在售项目都低，所以现在都快清盘了，不少业主还介绍朋友来看。”在项目现场的一位接待人员告诉记者。

谈及5月17日房地产领域新政对北京楼市带来的变化，该一线销售人士告诉记者，“周末看房的人确实多了，但目前对买房影响不大。一方面，降低首付北京尚未明确，仍按照首付款比例不低于30%，每个城市可能会根据自身调整，但北京肯定会更谨慎。另一方面，商贷利息若下调也涉及众多银行层面，目前仅公积金贷款利息下降了。整体看，国家出台的多重政策也是为楼市注入更大信心，我们认为未来可能会有更多的政策出台。”

资料显示，2023年2月，北京集中供地期间，中建八局旗下中建东孚、建发、保利、首开、华润、龙湖等10家房企报名竞拍朝阳区小红门地块。最终经过摇号，该地块被中建东孚以总价14.26亿元竞得。这也是央企开发商中建八局旗下中建东孚首次进军北京市场。

除了央企的楼盘项目外，头部民企的部分在京项目近期也呈现明显升温态势。以五环外比较有市场影响力的楼盘龙湖御湖境来说，记者从公司方面最新获悉，5月上旬，尤其是小长假期间，整体销售同比4月客户到访量环比提升40%，成交量超50%。“刚刚释放的降首付热潮酝酿效应还在持续，客户量略有所上升。总体来看，市场信心的完全恢复仍需一段时间。”龙湖集团北京相关负责人告诉证券时报记者。

基础达到小阳春热度

值得一提的是，北京地区的二手房市场变化同样备受关注。北京市朝阳区金台路商圈某中介门店负责人告诉证券时报记者，5月18号是周六休息日，和上周日的情况做对比会相对客观。从量化数据上看，我们门店昨天的咨询量比上周日多出一倍，提升较为显著。同时，带看量也增加了2组，提高了约10%。

在北京南三环附近的一家链家门店外，证券时报记者也观察到，中介人士进进出出，带看活动已经明显增多，这折射出北京楼市活跃度逐渐升温。

“周五出的政策，周末约看有所增多，我今天就约了3波，咨询卖房的人也多了起来。”谈及政策对买房的影响，该中介人士告诉记者，“现在仅公积金贷款下调，其他政策北京还没有执行。首付比例下调是全国层面，一城一策背景下，北京尚未确定。但现在客户预期有所变化，因此带看量有所增多，预计未来将明显好转。”

北京二手房库存量持续增长也备受关注。对此，该人士告诉记者，北京二手房市场库存庞大，总量超过17万套，且仍有新房源持续登记。“当前市场中的库存房源较多，也有不少高性价比的，‘以价换量’是近期成交的逻辑。整体看，消化速度相对较慢，平均成交周期约为三个月。当前市场呈现出换房需求超过刚性需求的特点。房价方面，在预期向好背景下，整体市场保持稳定态势，未来北京有望出台更多针对房地产市场的政策。”

谈及新政对北京市场的整体影响，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“公积金25个基点落地了，别的尚未落地。北京商贷利率3.95%—4.05%，全国最高，优化空间较大。成交方面，据我们监测，5月18日（周六），二手房成交900套，周日超过1100套，周末两天合计超过2000套，基本达到了2024年小阳春的热度，新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。希望北京相关政策尽快落地，未来有望迎来一波市场高潮。”

北京楼市政策持续优化

值得一提的是，作为全国房地产市场的风向标，近期北京楼市政策正在持续优化。

4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。包括本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

这也是时隔十三年，北京优化房地产限购政策的一大举措。在限购政策松动的带动下，北京购房需求逐步释放，刚刚过去的五一小长假期间表现尤为亮眼。

以二手房为例，链家数据显示，今年“五一”期间北京二手房日均成交量同比增长43%，带看数据也有相近幅度增长，显示出市场整体交易活跃度提升，市场活力有所增强。

近期，证券时报记者走访调研了北京地区楼市还发现，五环外的二手房和新房市场热度已经明显升温，其他区域整体平稳。在刚刚过去的五一小长假里，多个新房项目吸引了不少购房者前来咨询和认购，二手房带看量呈现明显增长态势。

北京链家研究院院长高原分析称，相较普通周末与2023年五一假期，本年度五一假期市场活力增强主要有两方面原因：一方面北京4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求，客户咨询量显著增长；另一方面是2023年五一假期前后，北京市多次遭遇沙尘天气，使得客户外出看房热情降低。（证券时报）

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