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深圳光明特发学府朗园开发商:400-816-5020

深圳光明特发学府朗园售楼处电话☎:400-816-5020【已认证】

在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

深圳光明◆开发商营销中心诚挚邀请,一键预约,尊享内部独家折扣!匠心独运的精品项目,恭候您的品鉴与选择。

特发学府朗园售楼处电话☎:400-816-5020✅

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Shenzhen Guangming special development university Lang Garden developer: 400-816-5020
Shenzhen Guangming special development University Lang Yuan sales Office tel: ☎ : 400-816-5020【 Certified 】
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特发学府朗园什么时候交楼?属于那个商圈?

答:特发学府朗园预计将在2025年12月底交楼。该项目位于深圳光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处,项目距离13号地铁线公明北站只有150米的步行距离,交通便利,方便前往深圳各大商圈。

关于特发学府朗园所属的商圈,它并未直接属于某个特定的商圈,但周边有公明天虹商圈、大仟里等大型商业设施,可以满足日常生活需求。同时,项目自带3000m²底商,配有社区菜市场,生活便利。





基础资料

开发商:深圳市光明特发置地有限公司

地址:深圳市光明区李松萌炮台路与志康路交汇处

占地面积:2.1万㎡

总建面:15.13万㎡

产权:70年(22-92年)

总户数:792

面积;88-89-98㎡3房21卫115㎡4房2卫143㎡5房2卫

车位比:1085

梯户比:3梯6户

价格:3.39-4.4万

交楼标准:简装

物业公司:特发物业

物业管理费:3.9元/㎡

容积率:5

绿化:40%

交楼时间:25年12月

建筑类型:住宅

层高:3米

使用率:76%+赠送86%

楼层高:1栋1/2/3单元48层

栋数:3栋

水电:民水民电

学校:深圳外国语学校光明学校

在售户型:3.4-4.5万

88-98㎡3房2卫

115㎡43房2卫

144-㎡4房2卫



项目距13号线二期(北延)公明北站直线距离约200米,4站达公明广场,可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田双地铁:①13号线及其南、北延长线(建设中,预计2025年开通)起于东角头站,终于公明北站,纵贯光明、宝安、南山,线路开通后约30分钟可抵达南山核心区,约45分钟可达深圳湾口岸,以高新技术人才为主要客流,被称为高新技术人才专线②26号线(规划中)起于机场东站,终于公明北站,是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路,可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群,被称为国际机场专线,双免费高速:项目周边还享有南光高速和龙大高速两条双免费高速的交通配套,快速通达全城项目附近的茅洲河是深圳第一大河,被称为深圳的“母亲河”,政府投资超300亿来打造“茅洲河景观带”,沿岸已建成6座生态湿地公园、10座雨水花园、约45.6公里漫步道,以及茅洲河展示馆、南光绿境公园、左岸科技公园等景点。

占位湾区科创核心主轴,立足深港科技走廊,着力发展大科学装置集群主阵地、环大科学装置产业带、茅洲河‘一河两岸’高质量发展带、光明城市中心等目标定位



建面约百万平米水岸大城 超大体量规模产城融合 大城生活新范本依据城市总体规划,特发学府朗园位于李松蓢利益统筹项目地块中,项目将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念,重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面,预计总投资额约100亿元,成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区











【深圳青少年足球训练基地】:距离项目约 400 米就是“深圳青少年足球训练基地”,占地面积 19.68 万平方米,是国内最高标准的专业足球基地新地标,通过国际足联 FIFA 检测认证,球场总体评分高达 97 分,与英超劲旅曼联队仅差 1 分,达到国际标准,未来将成为国家级青训中心,并且将承办国内外青少年足球交流活动赛事;这也将吸引大量的足球运动员和爱好者进入片区,带动片区的消费和发展。本训练基地也对外开放,居民可预约使用。



项目自身配建配备有 3000 ㎡的社区底商和 1000 ㎡的大型蔬鲜农贸市场,特发后期相邻入市地块规划配建有超 5 万方的商业配套,规模相等于万达商场。3公里内建有光明大仟里,商业配套丰富



毗邻深圳外国语学校光明学校+自带幼儿园,家门口的学校 陪伴式成长教育

深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校。学校总用地面积约3.1万㎡,总建筑面积约6.8万㎡。学校计划办学规模为 54 班的九年一贯制学校(小学36班/1620学位,初中18班/900学位)

随着深圳外国语学校的落地,光明李松蓢社区的教育将登上新的台阶,片区价值得到进一步提升。



深圳外国语学校创办于1990年,为广东省改革开放以来创办的第一所公办外国语学校,也是教育部确定为全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一,国内保送年年全省第一,被誉为“特区教育的一张闪亮名片”。深圳外国语学校初中部是全市唯一可公开招考的小升初学校,中考成绩连年稳居全市第一。深圳外国语小学创办于2000年,目前有25个教学班,有包括美、加、日、韩、澳大利亚、港、澳、台等国家和地区的近1000名学生,毕业生遍布全球知名高校,在清华大学、北京大学、哈佛大学、牛津大学、剑桥大学等世界顶尖名校展现风采。



在项目茅洲河对岸,就是“中国科学院大学深圳医院(光明)新院”,政府投资 40 亿打造的三甲医院,未来将打造成区域医疗中心,是深圳市重点项目之一,预计 2025 年建成并投入使用。项目用地面积约 5 万平方米,总建筑面积为33.7 万平方米,可提供床位 1500 个,将有效缓解群众看病难的问题。



特发地产,成立于1997年7月,是特发集团下属全资国有企业,紧扣“双区驱动”国家战略,深耕深圳、大湾区及长三角等区域,以住宅开发为主,发展成为卓越的城市更新综合开发运营商。在深圳市属国企中率先大举介入城市更新领域,在全行业中较早进入土地整备利益统筹市场,不断创新商业模式,携手众多优秀合作伙伴,锁定大量优质项目,截止2023年5月,共储备各类型项目29个,总计容建筑面积约2200万平方米,总货值约3300亿元,处于行业前沿。

公司现为深圳市房地产协会副会长单位、深圳市城市更新开发企业协会会员单位。公司连续多年被评为“深圳市房地产开发行业品牌价值企业”,2021年被评为“深圳市房地产开发企业综合实力二十强”



鲁班奖传承作品 匠筑美好人居2017年,特发和平里项目荣获中国建设工程质量最高荣誉——鲁班奖。特发学府朗园,秉承精工品质,特发出品,必是精品



户型鉴赏:



















1、地产政策影响及市场反应

- 北京:4月30号和5月1号放松限购政策,郊区带看量显著增加,第一周增加约15%,第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移,但短期内成交量未显著上涨,日间成交维持在460套到510套之间。

- 上海:主城区挂牌量约51000套,量价平衡线在41000到42000套之间,存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划,预计下半年将释放新的购房需求。

- 深圳:政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。

- 广州:政策出台后,这些城市的客户主要是置换型,需要外部购买力支撑。

- 杭州:松绑限购后,新房带看量提升170%到190%,成交提升约20%,未达预期的35%到45%。

- 成都:解除限购政策主要针对二环内主城区二手房,当前库存量约18万套,价格较二线城市跌幅较小,仅下跌约15%。

- 西安:放松限购后,来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多,成交上升13%到17%,但开发商未提供足够优惠,郊区房产吸引力不足。

一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购,因为主城区库存已接近正常水平,风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房,主要针对郊区房产,尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。

2、地产市场供需分析

-新房市场存在大量库存,尤其是郊区,需要外部购买力支撑。

-二手房市场面临压力,房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。

-空置率方面,北京、上海约30%,广州约20%,二线城市如西安、成都在17%到19%之间,宁波等地区高达45%

Q&A:

Q1: 未来房贷政策的执行和调整方向是什么?

A1: 未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前,有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高,特别是在还款初期,主要还的是利息。接下来,是否会出现优先偿还本金的续费结构变化,是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费,而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。

Q2: 存量房贷是否会有调整,以及未来商贷利率的预期范围?

A2: 存量房贷的调整是有可能的,因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅,存量房贷可能会有提前还款的动作。政策上,虽然取消了贷款下限,但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市,未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1%之间,这个范围能够刺激购房需求。

Q3: 杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么?

A3: 杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象,尤其是在钱江世纪城和奥体板块,这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌,累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价可能会有小幅度反弹,因此选择先撤牌,等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价,是因为担心房源价格多次变动后,经纪人会认为其不稳定,不愿意操作。

Q4: 一线城市的房地产市场政策是否会完全放开,特别是核心区域?

A4: 一线城市,包括北京和上海,可能不需要完全放开房地产市场政策。目前,北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间,上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动的进行,预计到年底前,北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策,而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。

Q5: 深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少?

A5: 深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右,而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。

Q6: 深圳房价是否会下跌,以及5月17号政策对周边城市的影响是什么?

A6: 深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市,如佛山、东莞、中山、惠州、珠海等,因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力,但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此,库存消耗量是现存量的两倍多,达到平衡点的两倍多。

Q7: 广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级?

A7: 广州和深圳现在需要统一战线,吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后,可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘,解套。至于选择广州还是深圳,将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市,将看谁先落地。

Q8: 政府收储未卖出的房子作为保障房的看法?

A8: 政府收储未卖出的房子作为保障房,供给不变,但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保障房刚需的需求减少,但供给不变,从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区,尤其是之前大跃进规划的那一批,如高新区、经济开发区、新区的房子。

Q9: 政府收储的保障房未来是否会流向市场?

A9: 政府收储的保障房未来有可能会流向市场,但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作,后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子,且释放时不限购不限贷。

Q10: 新房在当前市场环境下的竞争力如何?

A10: 新房在当前市场环境下,要想卖得优于二手房,需要提供与二手房完全不同的优质品质。小型开发商已经意识到这一点,开始对房子本身进行赋能,如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能,以及全屋智能解决方案。目前,小开发商的品质已经可以达标,但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上,由于拿地成本高,品质质量可能不是特别好。

Q11: 新房市场中,普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响?

A11: 在新房市场中,普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的去化。但如果新房的品质较好,且没有降价,那么其去化情况可能会更好。目前,能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。

Q12: 改善型需求在新房市场中的表现如何?

A12: 改善型需求在新房市场中仍然存在,尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本身的品质有要求外,还对位置有要求,如如果有杭州绝不选宁波,如果有广州绝对不选佛山。此外,目前二手房市场中,毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。

Q13: 当前中国各城市空置率情况如何?

A13: 北京和上海的空置率大约在30%左右,广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23%左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间,而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%,宁波的空置率不低于45%。武汉的空置率约为36%,南昌为29%,长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-40%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例,高空置率可能意味着较大的房价压力。

Q14: 各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少?

A14: 北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%,上海为2%-30%,广州和深圳基本上不太可能存在毛坯房,比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%,江浙地区毛坯房占比在13%-16%,华中地区毛坯房比例约为13%,东莞、佛山的毛坯房比例约为9%,西南地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力,因为还有大量待消化的房产。

Q15: 5月17日降低首付比例政策的效果如何?

A15: 降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响,但对于置换需求的购房者来说,首付比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整,尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低,这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而,具体的执行情况将取决于各银行总行的决策,包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注,因为它们直接影响到购房者的贷款成本。

Q16: 毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何?

A16: 在山东潍坊,毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元;济宁地区的价格差异在1000元左右;河南北部的价格差异在800到900元之间;河南南部地区的价格差异在700到1000元之间。这些数据表明,毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异,但普遍存在一定的差价。

Q17: 政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异

A17: 政府收储初期主要针对外围区域,对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少,难以形成大规模收储,且沟通成本较大。目前,主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20%,新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。

Q18: 政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响

A18: 政府在收储时会考虑风险问题,优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项目。收储后的房子将变成存量房,通过中介机构或机构销售,形成二手房市场。目前,政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目,而非存在较大溢价空间的新房。

Q19: 后续政策走向及价格变化趋势

A19: 目前的政策已达到历年最低水平,从最上层统一性政策来看,已没有进一步释放的空间。接下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率,虽然取消了下限,但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值,接下来需关注政府收储的规模和执行情况。

Q20: 政府收储的规模及对市场的影响

A20: 根据压力测试,政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库存总量在600万套左右,政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时,需关注二手房以旧换新的政策走向,以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。

Q21: 北京和上海是否会放开户籍准入政策,以及这将如何影响房地产市场?

A21: 目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高,特别是对于高层次人才和中产阶级。然而,政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策,可能会吸引更多人口流入,从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况,如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。

Q22: 一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力,涨幅是否可能超过10%?

A22: 对于北京和上海的主城区(北京四环以内,上海中环外3公里以内),未来几年房价上涨的可能性不大,可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区,可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划,以了解具体情况。

Q23: 在房价没有上涨预期的情况下,购房需求是否会减弱?

A23: 如果房价没有上涨预期,购房需求可能会减弱,尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后,表示如果能解套,不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。

Q24: 降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%?

A24: 这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限,或者有信心通过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看,如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。

Q25: 以旧换新政策如何影响房价?

A25: 以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合,形成一种组合拳,以稳定房价。购房者在首付15%后,如果发现房价下跌,可以选择以旧换新,将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。

Q26: 新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何?

A26: 目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的房源,即150万套左右,可能会对二手房价格产生一定影响。理想的状态下,政府通过收储多出的房源,可以达到量价平衡,稳定房价。

Q27: 二手房一年内的有效成交量大概是多少?

A27: 根据量价平衡线的计算,二手房一年内的有效成交量大概在300-400万套之间。这个成交量加上新房的成交量,可以维持市场的量价平衡。

Q28: 政府需要收储多少套房产才能稳定房价?

A28: 根据与会者和与会者的讨论,如果需要房价稳定,政府可能需要收储大约150万套房产,这样剩下的房产可以由市场消化。与会者补充说,市场的有效需求量可能在200多万套到300万套之间。

Q29: 新房市场目前的库存情况如何?

A29: 目前无法看到全国新房的总库存量。与会者提供了一个数据,即统计局公布的待售商品房面积大约为7.51亿平方米,大约对应750万套房产。与会者认为,如果要稳定房价,至少需要收储200万套。

Q30: 地方政府在房地产市场的政策是否会有超预期的风险?

A30: 尽管地方政府有意多放土地,但开发商们表现得非常冷静,不会盲目拿地。他指出,即使降低首付比例和利率,也不会立即影响市场,可能在中期,即明年或后年,才可能出现主城区房产需求激增,郊区房产挂牌量激增的情况。

Q31: 老旧小区改造和拆迁政策对市场有何影响?

A31: 上海正在执行“应拆尽拆”的政策,主要是通过货币补偿。另外,从5月1号开始,有浙江籍、福建籍、广东籍的民间投资者在杭州收购老旧小区,目的是进行改造和扩大面积以盈利,而非仅仅为了赚取拆迁款。从5月1号到现在,已经有大约三四百套此类成交。

Q32: 3000亿购买已建未售房产对租房市场有何影响?

A32: 这些房产最终可能会进入租房市场,但目前市场已经比较平衡,有足够的房源供出租。他还提到,广州、深圳、上海、杭州正在集中清理长租公寓中的“N加一”现象,即租房打隔断和二房东问题,这可能会影响租房市场的供需关系。同时,新的需求可能会由保障房和公租房来满足。

Q33: 房东价格上调的原因是什么?业主对房价的信心如何?如果买方购买力跟不上,成交是否会放缓?

A33: 房东价格上调的原因主要是2018年到2022年早期入局的投资者在杭州拱墅和钱江世纪城板块的活跃。这些投资客对房价有信心,但自住和置换型的房东相对客观克制。如果买方购买力跟不上,成交可能会放缓。

Q34: 杭州二手房小区的挂牌率是多少?不同城市间的挂牌率水平如何?

A34: 杭州二手房小区的普遍挂牌率在20%到30%之间,部分小区高达55%到60%。一线城市中,10年以后的小区平均挂牌量在9%到13%之间,18年以后的小区平均挂牌量约15%。二线城市如成都,18年以后的挂牌率约20%,10年到18年之间的房子挂牌率约15%。沈阳19年以后的次新小区挂牌率不低于30%,15年到19年之间的小区挂牌率约16%,10年到15年之间的小区挂牌率在7%到9%。

Q35: 西安郊区楼盘的折扣情况如何?转化能上升的计算逻辑是怎样的?

A35: 西安郊区楼盘的折扣在88折到85折之间,全款购买的折扣在七八折到89折之间。转化能上升的逻辑主要看外部新房需求有多少能转化到郊区楼盘上,从而带来的增幅。

Q36: 契税方面未来是否有调降的可能性?

A36: 契税方面的调降可能性主要取决于地方政府。地方政府通常出台的是短期优惠措施,而长期优惠的决策权在上层政府,因此不会有长期的优惠指导意见出现。

Q37: 北京、上海、深圳的挂牌率分别是多少?

A37: 北京新小区的挂牌率约15%,老小区约9%到11%。上海郊区盘挂牌率约15%到16%,组成区约7%到8%。深圳的挂牌率在14%到19%之间,10年以后的小区挂牌率约9%到11%。

Q38: 政策陆续释放后,对房价的影响如何?

A38: 预计各地区主城区在未来1到2年内将率先回到量价平衡状态,而贫困县郊区的库存可能会继续上升。部分库存少的城市,如大连、青岛、济南等,可能在明年率先出现价格上涨。

深圳光明特发学府朗园

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2024-04-16 22:29:34
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