检护民生 | “民法典宣传月”系列普法案例（一）

买房人张某与卖房人叶某，签订《房屋买卖合同》，房屋总价800余万元。双方在合同中约定，叶某同意张某指定第三方作为买受人，并按期办理全权委托公证给其指定的第三方；张某应在办理公证时支付首期款300万，叶某于同日交付房产等。后张某支付130万定金，并要求叶某按约办理委托公证、交付房产。叶某拒绝。张某遂一纸诉状诉至法院要求叶某按约定继续履行合同。

本案历经经一审、二审和再审，再审法院认为，张某未告知办理公证所需第三方买受人的具体信息，致叶某无法办理委托，协议约定的其他事项无法履行，且未支付首期款300万，构成根本违约，判决驳回张某诉讼请求。张某不服法院判决，向检察机关申请监督。

厦门市检察院民事检察部门受案后，经调阅卷宗、开展调查核实，发现了一份关键证据——张某在一审阶段提交的双方沟通短信，并以此为突破口，破解争纷真相。检察机关审查认为，讼争协议无法继续履行的原因，在于叶某反悔并拒绝将房产出卖给张某指定的第三人，叶某违约在先。张某基于同时履行抗辩权，有权拒绝交付300万首期款。叶某因违约获得房价飙升后的巨大利益，张某反而损失130万定金。再审判决认定“张某违约、叶某未违约”，基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，裁判结果显失公平。

据此，厦门市检察院提请福建省检察院抗诉，抗诉理由获法院再审采纳，因叶某此时已将房产出售给案外第三人，再审法院认为张某诉讼请求无法予以支持，但可就案涉协议无法履行造成的相应损失，另行起诉。

民法典第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，叶某对自身应履行的合同义务擅自反悔，张某提供的短信内容是认定叶某违约在先的关键证据。叶某拒不履行合同约定义务，又将案涉房产另行出售给案外第三人，造成本案房屋买卖合同目的无法实现，构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案检察机关强化民法典理念引领，找准案件争议焦点，全面查清案件真相，纠正错误判决，依法维护诚信、公平交易秩序。

移动互联网时代，网络即时聊天已成为生活常态，聊天记录作为电子数据形式的证据也常被用来“对簿公堂”。在日常交易活动中，“网上聊天”应注意表达内容的准确和完整，避免使用“表情包”、语气词等易有歧义的方式。对于涉不动产、车辆交易或大额投资等，谨防意气用事，务必谨言慎行。