未来两个月，楼市能否开始全面恢复？看看这3个“现象”是否出现

不少读者私信笔者说，虽然最近楼市利好不断，身边关心楼市的人也多了些，但市场远没有像媒体宣传的“挤爆”售楼处，二手房仍旧不好卖，会不会一波楼市刺激政策过后，市场又进入沉寂，或者再次进入下降通道？

笔者对照2015年那波去楼市库存经历并结合近期政策研究发现，楼市的政策拐点已经确实已经出现了，那就是国家真金白银去楼市库存政策的宣布。但从实际上，仅仅靠宣布几个政策肯定是无法激起“受伤过重”的市场，特别是信心的恢复还需要一些现象级事件，到底是昙花一现，还是开始真正恢复？为便于观察，简单地说，未来两个月，看这3个“现象”就很关键了。

首先是地方出手购买库存房。这一个其实是没什么好说的，央行已经宣布给予地方5000亿规模、1.75%利率的低息贷款，以用于购买未售新房，这是确定性的政策，现在就看各地的落地时间点。如果不出意外的话，未来1-2个月应是各地开展实质性收购时间。

有读者问，我们是三线城市，地方会收购库存房吗？实际上，国家对库存房收购的城市没有明确限制，应该是有去库存需要的都可以。大家不要小看国家收购库存带来的市场效应，举个例子：假如你的城市新建商品房库存是6万套，直接给你收购1万套就不一样了，房企活了，市场热了，更为重要的是，大家的预期开始扭转，从而从需求端加速库存去化。这就是“四两拨千斤”的做法，往往容易收到奇效。

其次是一线城市全面解除限购。都知道，楼市的发动机是一二线大城市，因为占据经济、产业、医疗、教育和科技等各方面的制高点，如果它们楼市都不行的话，其他低等级城市不可能走出独立行情。所以，一线城市就是楼市的“风向标”。

普通人能懂这个道理，国家自然心知肚明。数据显示，目前二线城市已经全面取消限购，一线城市的限购在逐步放松中，北京放开五环外限购、上海放宽单身限购、深圳放宽社保缴费年限限购、广州则已放开120平米以上限购等，我们看到了继续放开限购的趋势，由于一线城市的龙头带动作用太重要了，未来两个月，预计会趁热打铁，会再明显放开甚至全面放开限售，彻底把市场带热。

最后是下调房产交易税费。回想上一轮2015年开始的救楼市政策，需求端以棚改货币化安置为主，然后是降购房成本，如房贷利率、降税费（“330”新政住房营业税由5年降为2年）等相继降低，我们说，如果说棚改是上一轮救市的关键武器的话，那么，降购房成本则是吹响市场的号角。目前，我们的房贷利率已经创历史新低，就剩降低税费来助力，犹如西红柿鸡蛋汤上桌，就差那么一丢丢葱花，这就是完美。

总体看来，第一个现象没什么说的，既然宣布了，接下来就是各地实施。第二个其实也是相对确定的，不过是快还是慢，一次放多少的问题。而第三个倒无伤大雅，主要是我们的房贷利率历史最低、购房补贴历史最高，当然，如果真降，那就是锦上添花了。

此外，再简单说说网上过于偏激的唱衰言论，个人认为是无稽之谈，谈4点看法：

一是之所以出这么多支持楼市的政策，确实是源于楼市数据下滑，特别是每个月统计部门的发布的70个大中城市房地产运行数据，是政策制定的重要参考。但需要说明的是，政策有大有小，有紧要和非紧要之分。国家下场收购库存房和压缩土地供应，就是最关键的政策，它会让库存关系发生转变，市场逐步从底部走出来，相比以往的降息、发购房补贴等，可以说是决胜局的招，不能视而不见。

二是不得不说，楼市政策出了很多、很长时间，不少人麻木了，觉得任何政策都可能都只能让市场昙花一现，不会有持续性，这是网上不少人不看好未来市场走势的重要原因，所以，他们选择远离房地产。但你知道吗？你不进入市场，就跟股市一样，跌的时候没有你，涨的时候基本也不会有你，因为你不知道市场底是何时，你惧怕参与市场，2600点时，你觉得还能跌到2000点。但市场并没有奔着你的目标去，当市场又回到3000点时，跟你一毛关系没有了。

三是，此阶段，为什么央妈突然宣布降低购房首付？一套房最低为15%，二套房最低为25%，难道他们不知道现在不买房的原因是市场信心不足，而不是加更大杠杆买房吗？试想一下，如果你觉得这房子不是要涨，在目前经济大环境下，有多少人会用15%的首付款买第一套房？用25%首付买第二套房？而且，如果真如前段时间一些境外机构预测我们的房价再跌4成，那么，谁还敢在这个时候把首付款降到1.5成-2.5成？到时真不怕这些低首付购房的人把房子甩给银行？

很显然，房价不可能再跌那么多，国家有这个信心，而且，既然敢把首付比例大幅下调，肯定不是无效政策，而是真让大家利用好这个政策，这个前提就是市场一定会回暖。即便短期内没那么强烈，后面也会出台更多的政策让这个政策有用。

四是驳斥一点，现在网上动不动就拿人口、收入、住房饱和来说事，可以说，这3个因子成为一些人唱空市场的口头禅，但实际显然不是那么回事！

就人口来说，日本的房价这两年已经超过历史高点且不断创新高，美国近3年也涨了40%。日本老龄化名列世界前列，美国人口也没什么变化，很显然，这是他们宽松的货币环境造成的，跟人口无关。

就收入来说，现阶段一些人的工作和收入确实受到不同程度的影响，但如果你说房价特定要大涨，你看看身边的人是不是突然又有钱了？说白了，只要一个东西有利可图，前期资金都会被想着法子变出来。楼市一旦预期扭转，资金自然会从八面而来，目前国家所做的，不正是扭转大家的预期吗？

就住房饱和来说，就想问你一个问题，如果有相对充足的资金，你会不会换一套好房子居住？这估计是每个人的梦想。简单地说，大家住现在的房子，并不是觉得房子够住了，而是受制于腰包。用一句话说，或许不缺普通房子，但一定缺好房子，因为人人都有一个别墅梦、洋房梦、豪宅梦，只要经济发展、收入提高，房子就没有饱和一说。