消防顽疾无钱“医治” 老旧小区如何破题？

老旧小区消防设施改造责任单位多，由谁出资？新旧隐患叠加，改造从何处着手？改造过后，谁来出资维系……

近年来，全国不少小区迈入“老年期”，消防设施老旧等隐患日益加深。受限于以上问题，很多老旧小区消防技改工程进展迟缓、步履蹒跚。面对这一急难愁盼问题，北京市东城区东四街道危改回迁小区先行一步，通过引入社会资金，对小区消防“顽疾”动起了“手术”。

系统“医无可医”改造资金不足

东四街道危改回迁小区建成于2003年，小区消防控制系统于同年运行。2007年，由于雷击，小区消防控制系统出现线路短路、断路、回路丢失，信号传输失灵、误报，部分零件受损等问题。

“起初只是‘小病小灾’，我们修修补补，消防控制系统还能正常运行。”北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称容和物业）东四项目部负责人李伟介绍，到2014年，小区消防控制系统已出现主机死机、报警系统和联动子系统几近“瘫痪”等问题。

李伟请来专业修理人员，结果对方摇头表示无可奈何。“那时我们才意识到，系统彻底‘医无可医’，必须进行‘大手术’。”李伟说。

为避免事故出在“手术”前，容和物业工作人员通过加强对消防系统、设施的维护，以及开展火灾逃生演练等，来弥补“技防”的缺失。

他们在“人防”上的加力，激化了与社区业主的矛盾。最直接的表现是，小区共入住3726户业主，有时只有几个人参加演练。不少小区业主质疑：消防设施已经失灵，演练来演练去能有多大作用？

消防控制系统“医无可医”、业主与物业公司的矛盾一步步激化，各方又都想“寻医治病”，看来，只能从消防技改工程上着手了。

然而，消防技改工程却迟迟难以推进。对此，街道办、消防部门、物业公司各有说辞，但首先摆在面前的就是资金问题。

东四街道办事处平安建设办公室副主任张爱民说，他们多次督促小区物业更换老旧损坏消防设施，但只能换“小件”，换“大件”就牵扯到资金问题。没有出资方，公共维修基金也所剩无几，让产权人出资更是阻力重重。

东城区消防救援支队东四地区防火监督员温鑫坦承，没钱是最大的问题，“我们恨不得每天都驻扎在这里，多方协调整治隐患，但最后都绕不开‘钱’字”。

“一分钱难倒英雄汉。没钱更换消防设施设备，公司加派人员巡逻检查的成本也在逐年增加。”容和物业一名工作人员说。

资金问题一时难以解决。多年来，该小区进行了多种尝试。

使用小区公共维修基金？钱不够！业主当年购买房屋时，存储的公共维修基金额度较低，再加上小区维修花销不止消防技改这一项，公共维修基金已经满足不了消防技改工程所需。

业主众筹？众口难调！容和物业多次召集业主研讨出资。很多业主认为，自己付了物业费，物业就该保障他们的安全。有的业主甚至提出，消防隐患不整改，就不交物业费。此外，小区尚未成立业委会，即使筹措了资金，维修费用怎么具体分配？业主众说纷纭。

社会资金注入解决关键问题

资金迟迟不到位，消防设施“病情加深”。一筹莫展之际，适逢国家“十四五”规划出台，给隐患整治带来曙光。国家“十四五”规划明确提出加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2023年，住房城乡建设部、国家发展改革委等七部门联合印发通知，要求通过吸引社会力量出资参与、争取信贷支持、加快地方政府专项债券发行使用、动员居民出资等渠道，强化城镇老旧小区改造资金保障。

2023年，该小区消防技改工程实施计划被提上日程。东城区国资委、东城区消防救援支队、东四街道办事处等，对消防技改工程进行系统研判，拿出了切实可行的整改方案。

2023年10月，东城区国资委所属北京天街集团有限公司党委及经办会决定：由其下属企业东方康泰房地产开发经营有限责任公司向下属的容和物业拨付250万元，不足资金由物业公司自筹。待改造完成后，容和物业继续为该小区提供物业服务，并负责后续的消防设施维修，此前的资金投入将从物业费、停车费等费用中收取偿付。

资金问题初步解决。2023年11月底，该小区消防技改工程动工。施工前，东城区消防救援支队对该小区开展“全面体检”，依照“体检”结果，要求北京迅达成消防工程有限责任公司进行施工。施工过程中，东城区消防救援支队、东四街道办事处及施工方等对工程进行全程督导，对改造方案、施工标准、施工材料等严格把关。

今年初，该小区完成消防技改工程。东城区消防救援支队、容和物业列明风险点，制定监督路线图，经过一一详细检查，验收合格，各项消防设施均可正常运行。

“我家所在楼层较高。以前火灾报警系统有故障，我最担心火灾报警不及时，来不及逃生。”该小区业主张戬告诉记者，“现在消防隐患消除了，我们重新找回了安全感，终于能睡个踏实觉了。”

多措并举筹资做好后期维护

钱的问题解决了，消防设施改造主体工程已经完工，但并不意味着可以一劳永逸、高枕无忧。温鑫表示，旧隐患解决了还会有新问题，“术后”如何维系整改效果，还需要深度调研、长期跟进。

新的问题和隐患已经出现。比如，电动自行车停放问题、烟雾报警器密度不够，等等。

东城区消防救援支队、东四街道办事处、容和物业多次联合调研，并根据调研结果，及时完善消防技改工程方案。

调研中，该小区业主陈云萍表示，她家住在低楼层，不少居民直接把电动自行车推进楼道充电、停放，小区院子里也常出现“飞线”充电的情况。小区物业公司组织建设充电桩场站16处，共计276个接口；在44部电梯加装电动车阻车器，并加大消防安全知识宣传力度。

“我们计划与东四街道办事处联合，再新增25处充电桩场站，以满足业主需求。”李伟说。充电桩场站装设费用主要由充电桩场站运营方支付，由运营方、物业公司、东四街道办事处共同进行后期维护，运营方将从业主充电费用中获益。

容和物业及时调整消防技改工程方案，将由原定的增加3000多个烟雾报警器变为增加至4000多个，实现全覆盖，重点点位密度加大。

这次消防技改工程得到业主的一致好评，不但业主和物业公司之间的关系融洽了，而且通过社会资金注入，不少隐患得以彻底解决。

对此，北京天街集团有限公司工作人员表示，公司作为国有企业，一方面，将按照要求落实资金，保障隐患整改顺利；另一方面，力争在长期经营中实现资金投入和物业产出的收支平衡，以保障项目可持续性，实现多方共赢。

“任重而道远，我们将尽己所能、进一步摸索，争取找到各方利益的最大公约数，最大限度保障小区消防安全。”李伟说。

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