扒遍广州热门板块！为什么有些地方，就是不跌？

央行出手！ 一天甩出3个“王炸”：降首付、降公积金利率、官方回购商品房。

如此高规格、大力度、高频次的救市政策，几乎是史无前例。

更重要的是，官方这次坚决地展示了救市 决心，要明明白白地告诉市场：楼市拐点来了！

｜珠江新城航拍

这次出台的几个大招，针对性非常强——降低上车成本。

原来够不着的房子，现在够得着了！怕房贷压力大？官方把贷款成本也降下来了！

利好来袭，买哪里足够坚挺？

强而有力的政策，信心恢复只是时间问题。

但对广州买家来说，仍然有一个问题不能忽略：要买房，究竟要买哪里才足够坚挺？

毕竟，过去一年，广州80%以上的板块都进行了价格调整。像天河东、海珠西这样的中心区板块，也出现个别标杆盘的价格，直接降了20%以上。

不可否认，往往是这个时候，才能反映出一个区域、一个板块的实际价值。

统计不同板块的房价涨势，我们发现有部分板块，似乎有着自己特立独行的“小气候”。

如上所示，有一些板块看似风光，但挤完水分后，不过尔尔。

也有一些核心板块，就好比白酒中的茅台，在市场波动时主打一个抗跌。

尤其是科学城、琶洲这样的核心板块，在过去一年中不仅抗住了波动，还跑赢了全区。

｜科学城航拍

｜广州楼市发布摄

为什么呢？买股票的朋友都知道，龙头股的试错成本低，确定性强，而且成长性好，大资金会倾向于头部企业。

买房也一样，城市的经济资源是有限的，区域间很难均衡发展，不同板块也有所侧重。

表现在楼市上，购买力也会倾向于头部板块、头部项目。

在广州，谁是真正的“龙头股”？

到底什么板块，才是真正的龙头呢？

一座城市的发展，就好比一个长跑比赛，不同的区域、板块，就好比一个个运动员。

要取得胜利，既要求有体能，又要讲求营养供给、发展可持续性。

如果以这个视角，看广州各个板块，实力也许会刷新你的认知。

有足够强的“心脏”供血

评判区域经济，最明显的指标就是GDP。

2023年，天河、黄埔、越秀依然以绝对优势霸榜前三，GDP总量加起来占了全市近半。

虽然都是第一梯队，但每个区的发力的方向，是明显不一样的。

这一点，我们从各区收入构成，就能窥见一二。

拎数据出来看， 黄埔以167.8亿的税收收入遥遥领先。

除了番禺80多亿、增城70多亿，其他各区的税收还没黄埔的零头多。

这里面，黄埔的卖地收入占比又是最低的，财政 主要依靠产业驱动。

土地依赖度低这一点，是包括天河在内的其他区，暂时都很难达到的，这也决定了黄埔发展的坚实基础。

得到高度集中的资源支持

当然，虽然有强劲的产业动能，但484平方公里的黄埔，均衡发展并不现实。

广州11个区中，有9个区的发展重心都是区府所在地，黄埔也是如此。

十多年来，黄埔把最优质的资源，都给了区府所在的科学城核心区，从而向外辐射。

打开产业地图可以发现，像南方电网总部、广州农商行总部、日立IT等；黄埔区80%以上的上市公司、60%以上的科技公司，都以科学城核心区向外辐射分布。

从商业分布来看，科学城核心区汇聚了黄埔最集中的大型购物商场，比如万达广场、萝岗奥园广场、大壮明日广场等等。

可以说，无论是商务、政务，还是交通、医疗、文化这些中心，都位于以区府为核心的圈子。

黄埔能有这样的经济地位，科学城核心区无疑扮演着定海神针的角色。

比起传统CBD，更年轻、更有后劲

同样是龙头，相比天河珠江新城，科学城核心区有着明显的后发优势。

大家知道，30年前珠江新城的建设，有一个重要的目的是为地铁融资，当时边规划边实施，地块的出让比较零碎。

这就导致两个缺憾，一方面是住宅占比过多，另一方面是建筑群内部的协调性不够好。

这方面，“后辈”科学城更具备可塑性。

如今，这里除了涵盖黄埔80%以上的上市企业外，还有羊城新八景之一的“科城锦绣”，产业与生态地标交相辉映。

｜科学城航拍

｜广州楼市发布摄

广州十四五规划中，官方对科学城提出“建成国际一流的中国智造中心”，重点创新指标要位居国家级高新区前列。

正因为占位高、理念先进，科学城的人气指数在同类产城中，首屈一指。

数据显示，20多年前广州科学城刚起步时，仅有约5500人。到2020年，科学城5个街道常住人口已达到约55.1万人，翻了100倍！

热门板块普跌，为什么有盘逆势上涨？

既有产业、又有人口，体现在楼市上，即便近两年科学城供货减少，人气居高不下。

尤其是进入富人法眼的房子，价格非常坚挺。

比如区府核心的大壮名城，在近两年广州热门板块均价普遍下跌的情况下，它的成交价能达到5.8万-5.9万/平。

它不仅制胜科学城，乃至整个黄埔，还跑赢全市大部分板块。

有人就会问：广州一手项目数百个，为什么偏偏是大壮名城？

大家知道，在东部这个市场中，最不缺规划，不缺故事，缺的是确定性、稀缺性。

而这一点，就是大壮名城独有的。

翻开地图你会看到，大壮名城周边就是最密集的交通、教育、医疗、三地铁交汇，距黄埔人民政府仅2公里。

从交通布局看，大壮名城直线距离1公里内，就分布着21号线苏元站、7号线二期科丰路站、6号线暹岗站3个地铁站。

放眼全广州，拥有三地铁交通矩阵区位优势的，屈指可数。这里可以一线直达天河、荔湾、越秀，联通各大重点板块与商圈极点。

某种程度上，大壮名城掌握了东部主要的经济动脉。

还有改善客群最看重的教育，大壮名城配以优质的华师附教育资源，5公里内汇聚超20所学校，涵盖市二中、玉岩中学等老牌学校。

这样的学校密度，不论在黄埔乃至老城区，都是少见的。

目前，华南师范大学附属黄埔实验学校已开学，具有确定性的一站式优质教育，就在家门口。 （注：以教育局公示信息为准）

这样的九年一贯制学校，到底有多珍贵性呢？我们可以看一组数据。

全市近400个在售新盘中，已经明确引入九年一贯制学校的项目，只有26个，占比仅6%。

也就是说，广州近几年虽在加码教育，但九年一贯制，依然是稀缺物种。

｜广州楼市发布 制

熟悉科学城的都知道，商业配套是区府板块的一张明牌，也是其他板块一直梦寐以求的。

除了已有的万达广场、科学城商业广场、至泰广场外，大壮国际广场A/B地块还规划打造为广州第二家超五星级购物中心，对标太古汇！

可以期待的是，区府片区的商业密度，未来将堪比天河路商圈。

这样 的成熟生活圈，可以说把不确定性降到最低，所见即所得。

另一方面，对高端买家来说，大壮名城解决了科学城一个无可避免的置换矛盾：

好的产品都不在核心地段，核心地段里缺乏好的产品。

今年，黄埔准备上新的5个全新盘，他们或将带来新规后的产品，却没有一个位于区府板块。

而区府板块呢，不仅没有一宗宅地新增，上一次供应宅地，已经是6年前了。（来源：中指院）

最近两年，整个科学城板块新增的可售房源，只有区区1000套。

如果把时间拉长到7年，大壮名城是科学城区府，唯一有200方以上改善户型的楼盘，是真正的百里挑一。

这种稀缺性，就决定了它在市场上可以独木成林、自成一派，不受大环境的影响。

今年，大壮名城在最好的地段，即将带来最新一代的产品。

由此，核心地段、一流产品终于能在一个项目中并存，科学城出现最值得置换的优质门票。

二期组团登场，聚合高阶资源

与科学城其他项目不同，大壮名城即将推出的二期——大壮名城·名门，并不是一个简单的住宅项目。

它将作为一期的补充与升级版，将聚合更高阶的资源，带来更高的规划视野。

无论是社区规划、公区，还是立面、产品设计，它都更贴近塔尖圈层的改善需求。

｜大壮名城二期效果图

极具隐奢感的社区布局

首先，大壮名城二期就位于一期西北侧，距离主干道更远，也更安静。

业主通过二期旁边的揽月路，就可通往揽月广场，算是闹中取静。

而且，二期在社区规划上，也明显做了优化。

项目特地减少了楼栋数量，采用了市面上比较热门的蝶形楼+围合式布局，并形成了藏风聚气的社区格局。

这个设计有什么好处呢？

一方面，它保证了景观的整体性，楼栋间采光通风得以最大化。

｜大壮名城二期效果图

另一方面，无论是大户型还是小户型，都做到无遮挡的视野、更均衡的私密性。

与普通蝶状楼不同，大壮名城这次的做法，从主阳台朝向，到采光面，每一户都跟其他户型完全错开。

各个户型的光照区域，不仅不会遮挡，视线上也不会重叠。

这样一来，不仅采光效果最大化，论私密性，也完全是大平层豪宅级别。

豪宅级的人文度假园林

纵观目前的科学城核心区，绝大部分住宅已进入二手市场，但你几乎找不到能匹配富人所需的公共配套。

洞悉这一点，大壮名城带来了第二份惊喜：

大壮名城二期打造了2.5万方园林，相当于三个国际足球场的大小，补齐了塔尖圈层最需要的品质社交空间。

而且，大壮名城还邀请了知名的设计团队。他们巧妙融合岭南文化，规划四进仪式归家动线，锻造出了一个惊艳的“3D立体度假园林”。

｜园林效果图

其不仅在绿植美的基础上，将岭南元素化繁为简，糅合到景观、结构、装饰的细节中。

比如，项目会所就保留了一颗历经风霜的百年古榕。他是这片土地的“原住民”，亦是整座园林的灵感之源。

｜园林效果图

当然，保留榕树的意义，绝不只是留下人文记忆，更在于兼容并包的精神延续。

所以，项目针对不同年龄段的业主，都开辟了一片“专属天地”。

儿童游乐区，专门设置了儿童游乐天地，氛围启蒙区、探索区、互动区，让不同年龄段的孩子，都能自由探险。

｜园林效果图

康体颐养空间，长辈们可在林下休闲空间对坐慢酌，在运动健身空间挥洒汗水，或在棋牌互动空间消磨时光，结交更多的朋友。

酌一杯清茶，听一首曲艺，悟一段人生，这里是他们文化层次与性格爱好的“精致生活场”。

｜园林效果图

住在这里，不只是选择一套房子，更是选择一种“都市微度假”的生活方式。

媲美20万+豪宅的立面打造

除了内在生活的打造，大壮名城更是科学城未来的全新门面。

我们仔细去看 大壮名城二期，六栋住宅高低错落的飘檐，如天鹅展翅的群集， 构成了科学城住宅群的高光一笔。

｜大壮名城二期效果图

它用“升标”的方式，在立面上采用了大面积的金属铝板+LOW-E玻璃幕墙+270°弧形转角，成为科学城的“高光一笔”。

当玻璃幕墙已成为市面上10万+主流豪宅的顶配，大壮名城对立面选材的考量更是执着。

其运用的金属铝板立面造价昂贵，比普通材料贵3倍左右。 纵观全国顶级豪宅， 只有在单价20万+/平的项目才会看到。

｜大壮名城二期外立面效果图

铝板幕墙之所以独特，还在于无论是工艺还是安全性能，都远高于传统玻璃幕墙。

一方面，这种材质可以防水耐蚀，经得起时间推敲，为科学城带来历久弥新的焦点。

另一方面，铝板幕墙重量轻，钢性好、强度高，有远高于普通立面的抗风抗震能力。

这种立面视觉 ，既呼应了云山珠水，又与生机蓬勃的科学城相互映衬。

｜大壮名城二期外立面效果图

在豪宅广泛运用玻璃幕墙的当下，大壮名城二期选择了铝板幕墙，确实有超越市场的眼光。

“全方位升级”的新一代产品

最后来说说产品，楼市君打听到，大壮名城二期首推建面约88-143平三至四房。

这个项目是建筑新规颁布之后，科学城的首批新品，得房率近100%，是突破极限之举。

普通住宅的层高一般不到3米，但大壮名城将标准层层高拉伸至约3.05米，空间感大大提升。

和以往的产品相比，堪称“全方位升级”。

具体来说，比如建面约105平户型，最大的亮点是，这个户型的阳台居然做到了6.1米。

约6.1米阳台是什么概念？

市面上同面积段的产品，阳台能做到5米已经极限，这个开间足足比常规产品多了1.1米。

在广州主城区，部分豪宅项目的140平以上的顶豪产品，才有可能达到这个尺度。

｜105平示意图

至于主卧，那更是王炸了，不仅带主套与衣帽间，还有一个270°观景飘窗。

这种配置，一般只能在180平以上的户型才能看到，在大壮名城，105平就帮你圆梦了。

想象一下，当夜幕降临、华灯初上，你站在窗前眺望远方，一股的豪迈感油然而生。

另一个建面约122平三房户型，就更加是“六边形战士”了！

入户前设置了一个玄关，瞬间提升了房子的私密感与尊贵感。

当然，更让人惊艳的是它的客餐厅，采用了LDKB一体化设计，产生大平层的霸气感。

这个大宽厅，可以根据业主的需求实现百变：

比如隔出一个儿童区，放置一些绘本和玩具；也可以摆放一组双向沙发，看江、看电视、与家人互动......各种场景自由切换。

｜122平示意图

当然，生活动线的规划升级，只是一部分；二期所有户型都配上了一线国际大牌。

对黄埔而言，大壮名城带来的居住体验是前所未有的，未来很难出现这样的生活圈。

随着新政出台，楼市的链条加速转动，像大壮名城这样核心区的核心楼盘，会率先享受市场带来的利好。

目前，已经有不少圈层买家已经锁定大壮名城，并陆续进场。

感兴趣的朋友，可以移步现场，感受扑面而来的绿意、CBD的蓬勃向上，以及极致舒展的大平层！

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