地产救市，从这几点看懂其中门道与未来方向

理解地产救市：力度与诚意的思考
不少人热议，“个人住房公积金贷款利率下调0.25%”，“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”——其实，有一个很好的方法，碰到政策时，我们不要过分在意所谓的力度，而是诚意，哪怕力度小，但只要有诚意，效果都会很好。股民可能问，什么是诚意？2024年1月底和2月初时，A股堪比股灾时，就提到过了，不需要什么降印花税等，那些大力度，但缺乏诚意的因素，只要停止无限做空模式这种有诚意的就可以了，结果大家也看到了。

　　从这个角度去思考，这一次地产政策力度大不大？有没有诚意？显然，力度很大的，你拿出来15%的钱就能买到房子了。不过，诚意与否，就要仔细琢磨了。首先，救房地产是应该的，但问题是那谁的钱救，之前有传闻政府回购，那就是国家来救。但如今还是老百姓加杠杆救。而大多数人的房子不是资产（持续带来现金流）而是负债（吃掉你的现金流），如果是经济复苏周期，你的收入越来越多，那么没啥问题，只要你的收入高于负债速度，还可以提前享受一把。

　　但问题是，如果你的收入下降，甚至有可能失去工作，这个时候，你还要负债，那是不是……更关键的是之前一波地产救市，就是老百姓加杠杆救的，他们缓过来了吗？所以，这个是否有诚意，不好说，也没法说，大家自己体会。这个其实在很多行业都有的，包括股市的救市也是类似，牛市了吗？其实，一个事儿如果是要“救”，就说明了有问题，解决问题，解决实质，才是关键，“病来如山倒，病去如抽丝”。
地产行业应该回到的正轨
地产行业本身就自带金融属性，买卖行为与人的收入，预期和价格是否上涨关系很大，房价价格下降趋势下，购房需求肯定被压制，这也是最近几年鼓励政策出台了不少，而成交量和价格则逐渐下降，2024年虽然有限购放开，但成交量反而下滑幅度加大了。为何？限购这种事儿，助涨助跌更明显，所谓助涨是因为在反弹周期中，当限制购买了，大家反而会挤破头去买，毕竟限制的东西都是有价值的；相反，限购放开，人们反而不着急买，都不限制了，往往也是供给量很大，不必着急，观望情绪浓厚。

　　不可否认，房地产行业是经济重要支柱，对经济和消费都有很大影响，且很难替代，所以管理层是要救地产的，但问题是有一个非常不好的情况。那就是国内地产商太过任性，之前为什么会导致那么大的泡沫？很关键的一个因素是地产每次有问题之后，地产商都会觉得会有救市，甚至问题越大，越会有国家来管，不用担心，所以泡沫越吹越大，最终有了恒大、碧桂园等巨大的债务，包括万科这样早就喊出活下去的企业，也没收缩战线。如今让老百姓为这些买单，是否合理呢，有待商榷吧。

　　这里面我们可以做一个对比，这一次地产危机，老牌的香港地产商（如新鸿基地产、恒基地产、华润置地等）是没有出现危机的，这是很值得思考的。包括李嘉诚如今还在打折卖房子，回笼资金，这是为什么？很值得思考的。说白了，他们明白，不能“等、靠、要”，必须自己保持冷静，当周边企业都加杠杆不断地买地，已经高负债了，还如此，他们能不去拿地，而是做该做的的，正确的事儿，这个非常难，但他们做到了，躲过了危机，依然活着，也可以说活着挺好，过自己的日子，做自己的生意。那么，我们的地产商们，何时能回到这个正轨，是非常重要的，接下来，我们针对地产、银行等做详解，明确其中的变化，不仅针对选股，也对于相关博弈思路有理解。