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地产救市,从这几点看懂其中门道与未来方向

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理解地产救市:力度与诚意的思考
不少人热议,“个人住房公积金贷款利率下调0.25%”,“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”——其实,有一个很好的方法,碰到政策时,我们不要过分在意所谓的力度,而是诚意,哪怕力度小,但只要有诚意,效果都会很好股民可能问,什么是诚意?2024年1月底和2月初时,A股堪比股灾时,就提到过了,不需要什么降印花税等,那些大力度,但缺乏诚意的因素,只要停止无限做空模式这种有诚意的就可以了,结果大家也看到了



  从这个角度去思考,这一次地产政策力度大不大?有没有诚意?显然,力度很大的,你拿出来15%的钱就能买到房子了。不过,诚意与否,就要仔细琢磨了。首先,救房地产是应该的,但问题是那谁的钱救,之前有传闻政府回购,那就是国家来救。但如今还是老百姓加杠杆救。而大多数人的房子不是资产(持续带来现金流)而是负债(吃掉你的现金流),如果是经济复苏周期,你的收入越来越多,那么没啥问题,只要你的收入高于负债速度,还可以提前享受一把。



  但问题是,如果你的收入下降,甚至有可能失去工作,这个时候,你还要负债,那是不是……更关键的是之前一波地产救市,就是老百姓加杠杆救的,他们缓过来了吗?所以,这个是否有诚意,不好说,也没法说,大家自己体会。这个其实在很多行业都有的,包括股市的救市也是类似,牛市了吗?其实,一个事儿如果是要“救”,就说明了有问题,解决问题,解决实质,才是关键,“病来如山倒,病去如抽丝”。
地产行业应该回到的正轨
地产行业本身就自带金融属性,买卖行为与人的收入,预期和价格是否上涨关系很大,房价价格下降趋势下,购房需求肯定被压制,这也是最近几年鼓励政策出台了不少,而成交量和价格则逐渐下降,2024年虽然有限购放开,但成交量反而下滑幅度加大了。为何?限购这种事儿,助涨助跌更明显,所谓助涨是因为在反弹周期中,当限制购买了,大家反而会挤破头去买,毕竟限制的东西都是有价值的;相反,限购放开,人们反而不着急买,都不限制了,往往也是供给量很大,不必着急,观望情绪浓厚。



  不可否认,房地产行业是经济重要支柱,对经济和消费都有很大影响,且很难替代,所以管理层是要救地产的,但问题是有一个非常不好的情况。那就是国内地产商太过任性,之前为什么会导致那么大的泡沫?很关键的一个因素是地产每次有问题之后,地产商都会觉得会有救市,甚至问题越大,越会有国家来管,不用担心,所以泡沫越吹越大,最终有了恒大、碧桂园等巨大的债务,包括万科这样早就喊出活下去的企业,也没收缩战线。如今让老百姓为这些买单,是否合理呢,有待商榷吧。



  这里面我们可以做一个对比,这一次地产危机,老牌的香港地产商(如新鸿基地产、恒基地产、华润置地等)是没有出现危机的,这是很值得思考的。包括李嘉诚如今还在打折卖房子,回笼资金,这是为什么?很值得思考的。说白了,他们明白,不能“等、靠、要”,必须自己保持冷静,当周边企业都加杠杆不断地买地,已经高负债了,还如此,他们能不去拿地,而是做该做的的,正确的事儿,这个非常难,但他们做到了,躲过了危机,依然活着,也可以说活着挺好,过自己的日子,做自己的生意。那么,我们的地产商们,何时能回到这个正轨,是非常重要的,接下来,我们针对地产、银行等做详解,明确其中的变化,不仅针对选股,也对于相关博弈思路有理解。

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