缦云上海三期官网首推五栋楼，共计房源237套，认购组数高到270+

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不管市场如何变化，缦云上海始终热销。以极高的姿态成为了去年上海一线滨江项目中，更受购房者青睐的新房。

项目最新一期房源，明日盛大开盘！

将推出建面约201-253㎡房源，均价约12.1万/㎡！

附全套一房一价表：

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下面紧随侯工深度了解本期户型、日照以及定价逻辑。

01户型分布

户型分布：

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缦云上海三期共推出5栋楼，房源合计237套，其中：

A户型约253㎡ 4+1房三卫56套；B户型约202㎡ 四房三卫56套；D户型约229㎡ 四房三卫30套；E户型约209㎡ 四房三卫 20套；F户型约269㎡ 五房四卫10套；G户型约191㎡ 四房三卫43套；H户型约158㎡ 三房三卫22套

02 户型分析

▶A户型约253㎡ 4+1房2厅3卫↓

基本配置：4+1房三卫，四开间朝南

综合评价：253㎡的舒适4+1房，南向四面宽，各个空间尺度都很充足，功能配置也很齐全，还有独立的家政间，虽然次卧套卫生间是暗卫，但三卫有一个暗卫也属正常，整体来说户型还是非常不错

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▶B户型约202㎡ 4房2厅3卫↓

基本配置：四房三卫，三开间朝南

综合评价：202㎡的舒适四房，各个空间尺度虽然没有253㎡的大，但也足够了，功能配置也很齐全，虽然没有独立洗衣房，但预留了洗衣空间，整体来说也很不错

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▶D户型约229㎡ 4房2厅3卫↓

基本配置：四房三卫，四开间朝南

综合评价：229㎡的舒适四房，格局和A户型类似，只是房间尺度上有些差别，各个空间尺度也很充足，功能配置也很齐全，也考虑了洗衣空间，次卧套卫生间是暗卫，整体来说户型也很不错

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▶E户型约209㎡ 4房2厅3卫↓

基本配置：四房三卫，三开间朝南

综合评价：209㎡舒适四房，南向三面宽，每个房间尺度都很舒适，客餐厅方正规整，可一体化打造，整体来说也是非常不错

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▶F户型约269㎡ 5房2厅4卫↓

基本配置：五房四卫，四开间朝南

综合评价：269㎡五房，因为面积够大，做5房各个空间尺度也依然很舒适；三间套房，配置非常不错，独立玄关、超大厨房、独立家政间，各方面配置都非常不错，面积达到一定程度，户型怎么做都不会太差

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▶G户型约191㎡ 4房2厅3卫↓

基本配置：四房三卫，三开间朝南

综合评价：与B户型格局基本一致，各房间尺度略有差异

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▶H户型约158㎡ 3房2厅3卫↓

基本配置：三房三卫，三开间朝南

综合评价：158㎡选择做舒适型三房，没有去做四房，所以各个空间尺度都不错，配置上可能三房对于一些家庭不太够用；其他各方面整体来说还可以

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03日照分析

本文日照计算为冬至日9:00-15:00之中，所获得的日照时间。

日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；

东北侧为规划住宅用地及配套设施用地，限高24-40米，对本案日照无影响；南侧为规划风貌商业建筑，已公示，按公示总图建模；东南马路对面为超高层办公，规划有三栋超高层建筑，最高160m，对项目日照有一定影响；南侧为缦云二期及合生汇商业广场，有高层住宅、160m超高层办公建筑，对项目日照有一定遮挡；西侧为缦云一期高层住宅，对项目日照有一定影响；

合生汇商业广场及超高层办公，目前无明确方案，根据效果图、区域规划等资料建模，未来可能存在不确定性，最终以实际为准。

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模型的准确性，周边情况是一个维度，另一个维度就是建筑单体本身；要对屋顶的楼电梯、女儿墙、造型构架等可能造成遮挡的元素进行建模；我们在现有的条件下，尽可能地准确地还原屋顶的各种元素，将可能对日照结果造成误差的因素尽量做到接近准确。

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平面日照分析：

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立面日照分析：

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2#：主要受南侧3#楼和周边一二期住宅影响，低区日照较差，高区逐渐改善；

8#：位于小区最北侧，主要南侧2#、6#、9#住宅遮挡，低区日照较差，高区逐渐改善；

11#：主要受东南侧远处待建地块超高层办公影响，整体日照情况较好；

14#：主要受10#、11#、13#影响，低区日照较差，高区逐渐改善；

15#：主要受9#、10#、14#影响，整体情况比14#好，低区日照较差，高区逐渐改善，西侧低区比东侧要好；

立面日照分析：

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04 冬至日采光模拟

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05 日照选房表-选房神器

侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。

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本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；

本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。

表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。

06定价逻辑

我们统计了每一室的均价，这样更能直观的看出同样的户型在不同的位置定价的差别；在统计这个均价的时候，按“3+”均价进行统计，就是3楼至顶楼的均价，因为1-2层，可能会有些特殊情况，比如架空层、配套，或者特别靠近某个不利因素，如果无差别统计进去，会造成价格的失真，3层以上的均价更具有代表性；1楼、2楼价格单独统计。

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1.本期产品并不是面积段越大均价越高的定价逻辑，F户型面积最大均价最高，但其余户型面积段与均价并不完全成正比，2幢栋均价最低，且两个户型均低于本期均价，对大户型来说，性价比还不错；

2.小高层产品中，8幢东侧临近保障房且有汽车坡道，栋均价最低，14幢位于小区内部，东侧临路，区位相较其他楼栋受不利因素影响较小，栋均价相对最高；

3.8幢西单元距离东侧不利因素相对较远，边户与中间户面积段不同但均价一致，边户面积段更大的G户型相较而言性价比更高；

4.G户型位于14幢时得房率更高，3+均价却低于11幢，性价比相对更高；

5.D户型位于15幢时高于8幢，但3+均价也比8幢高，得房率的优势没有最大化体现；

6.大高层2幢西侧临路，有垃圾房出入口等，不利因素相对较多，整栋自西向东3+均价呈递增趋势；

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顶楼、二楼性价比：

顶层单价与3+均价对比，2幢折扣率约104.4%，性价比不高，其余楼栋折扣率约100.4%~100.8%，性价比很高（通常100-103%左右性价比比较高）；

二层单价与3+均价对比， 2幢折扣率约86.9%~88.8%，性价比较低，其余楼栋折扣率约94.6%~95.4%，性价比很低（通常80%左右性价比比较高 ）；

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垂直价差：

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