谭谈房地产（五）一线城市会全面取消限购吗？

5月9日，杭州、西安两大省会城市先后宣布全面取消住房限购。

由此，全国也就只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和海南、天津没有全面取消限购了。天津取消限购，只是时间问题。海南是否会取消限购，对其他地方的参考作用不强。取消也好，不取消也罢，都不会影响其他地方政策的调整。只有四大一线城市，是否取消限购，对全国的影响是比较大的。

那么，一线城市会不会全面取消限购呢？我的观点是，首先，只要不出现极端情况，一线城市不会全面取消限购；第二，如果全面取消限购，广州会首当其冲；第三，一线城市仍然会采用区域取消的方式，优化调整限购政策；第四，一线城市会加快住房租赁市场的发展步伐，全面规范房地产市场。

何谓极端情况，那就是市场持续低迷，开发企业风险再度爆发，必须通过让一线城市也全面取消限购，并出台强势的房地产市场刺激政策，尤其是允许炒房，推动房价上涨，以倒逼居民购房。否则，一线城市不大可能全面取消限购，尤其是北京和上海，原本就已经城市土地十分紧张，房价也很高了，如果房价再继续上涨，炒房者再疯狂炒房，房地产市场的风险会进一步加剧，甚至有可能出现房地产市场崩盘现象。显然，这种极端现象是不能出现的，也是不应该让其出现的。否则，后果之严重，令人无法预料。很显然，这样的极端现象，在中国房地产市场是不会出现，也是不可能让其出现的。对一线城市来说，也就不大会全面取消限购政策。

一线城市不会全面取消限购政策，不代表四个一线城市会铁板一块。四大城市在房地产问题上，既有相同之处，也有不同之处。相同之处是，都对经济增长形成了比较大的压力，都有一些房企出现了风险，也都积压了比较多的存量房，市场都比较低迷。不同之处在于，有的对经济增长的影响大，有的相对较小，有的房企困难大，暴雷的比较多，有的总体还比较平稳，有的库存房规模很大，有的相对较小，有的市场需求潜力大，有的市场需求潜力小。这其中，广州属于风险较大、对经济增长影响较大、市场需求不太足的一线城市，多家房企总部都在广州，且都出现了比较严重的风险。如何化解这些企业的风险，必须要政策的最大力度支持。因此，广州全面取消限购的可能性还是比较大的。深圳也有可能取消，但坚持不全面取消的承受能力还是要强于广州的。北京和上海，依据两大城市的供需情况，以及投资者、炒房者的认知，如果全面取消限购，会问题大于收效。

如果最终一线城市全部选择不全面取消限购政策，那么，最有可能的，就是继续优化调整现行限购政策，继续采用选择区域取消限购的方式，化解区域面临的存量房过大压力，就像近日北京和深圳出台的政策一样。这种方式，应当是比较平稳、有序且更具针对性的，可以避免政策放开过宽带来新的矛盾和问题。更重要的，采取区域性限购政策放开，还能促进地区房地产市场的综合平衡、地区商品房的结构性平衡，可谓一举多得。特别是北京和上海，更适合区域性政策调整与优化，以“游击战”的方式化解房地产市场矛盾。

全面取消限购也好，部分取消限购也罢，最终的结果，都应当是促进房地产市场的稳定、健康、有序和可持续。而房地产市场是否平稳，说到底，就是一个供需平衡的问题。如何才能保证供需平衡，都依靠买房，显然是实现不了的，尤其是90后、00后，已经对买房不感兴趣。因此，一线城市应当把重心放在住房租赁市场的发展方面。深圳前些年曾经提出学习“新加坡模式”，遗憾的是，由于经济对房地产的依赖较强，因此，未能很好地将新加坡经验用到深圳的具体工作之中，因此，总体还是雷声大、雨点小，政府重视的还是买房，想通过买房继续让房地产市场保持活跃状态，结果也就可想而知了。所以，一线城市未来很有可能在政策方面更加倾斜于租房，亦即要真正重视房地产租赁市场发展，把租房作为解决居民、尤其是年轻居民住房问题的最主要手段，从而让房地产市场不因过度发展而影响广大居民的生活。