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雅居乐债务暴雷,龙头民营房企全部崩溃,房地产迎来“大洗牌”!

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该来的终于还是来了,又一家知名房企债务暴雷了,5月14日盘前,雅居乐集团在港交所公告,鉴于公司面临的流动性压力,于本公告日期,公司尚未支付2020票据的有关利息,该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期,并预期将无能力履行其境外债项下的所有付款义务,换句话讲,这笔已经宽限过的债务的利息雅居乐集团还不上了。

作为一个千亿级的大房企来讲,一点点利息,都不是本金,在宽限之后还还不上吗?是的,这说明雅居乐集团也遭遇到了重大的问题。

此前的节目我们经常说,对于大型企业来讲没有什么比信誉还重要的,所以大型房企的债务违约只有零次和无数次,为什么?您想任何一个大的企业都是严重依赖外部资金的,它都有各种各样的借款贷款,所以它一定是把信誉看得比黄金还重要的,它一定要告诉外界说我是有足够资金的,所以好借好还再借不难,哪怕它还能凑到一点点资金,它也绝对要把到期的利息本金给偿还掉,这样它才能再有举债能力。



而一旦某个大型企业宣布自己连某笔债务的利息都还不上了,那你等着吧,基本上接下来它的债务违约情况会一桩又一桩的爆出来。而且更为关键的是,它也将丧失造血能力,它此前的债务都还不上,而且不是本金是利息都还不上,那么又有哪个银行哪个集团敢借新债务给它呢?雅居乐是这样万达也是这样,很多知名企业也都是这样,雅居乐集团债务暴雷之后,有媒体人表示说这一下子广东地产五虎通通沦陷了。

其实哪止广东这五虎,两年以来我们的房地产真的已经陷入到了冰河期,说实话加上雅居乐之后,您算一算是不是几乎所有的龙头房企都出问题了呢?

恒大、碧桂园、融创、雅居乐甚至万达还有万科,曾经一个又一个我们耳熟能详如雷贯耳的名字在这两年都遭遇到了各种各样的危机。有的只是像雅居乐这样可能危机不是太严重,只不过我有一笔债务到期了,我现在没有钱,还有的可能像恒大那样,说实话能不能挺过来都不容易了。还有的像万达那样,老王真是厉害,闪转腾挪之际把万达卖了一个还不错的好价格,自己虽然已经丧失了对万达的控制权,但好歹引入了新的投资者,万达算是挺过来了。



我们的知名民营房企恐怕没出事的一个都没有了,怎么会这样呢?要知道也就在几年之前吧,这些大房企是多么的如日中天,恒大一家的总资产就几万亿人民币,甚至对很多企业来讲一年卖个上千亿的房子那都跟玩似的,可是怎么短短几年之内这些大房企都出现问题了呢?

当然我们也看到,在民营房企纷纷出问题的同时实际上还有很多房企是挺得过来的,它们都是央企,它们都是有背景有背书的,所以它们的资金链很稳,因此你现在去买这些企业的房子估计问题不大,看样子关键问题还是出在资金上。

大家都知道,房地产是一个典型的资金密集型企业,而且以前我们跟大家聊过,为什么民营房企能在过去十几二十年间飞速成长,原因就在于它们玩资金玩得好,你说一个房企它真正赚钱是靠房价在过去这些年的飞速上涨吗,这当然是原因之一,但这绝不是它们跨越发展的根本原因。大多数人都有这个经验,你买房子的时候好比说卖1万一平,过了3年5年你买到的房子涨到了3万一平5万一平,这种情况下实际上是消费者享受到了房价上涨的红利,而对于开发商来讲房子已经卖给你了,它的利润已经赚到了,你房子价格涨得再高对它来讲没有意义。



而且由于房价在上涨,所以土地价格也在上涨,因此房地产商去拿地要花更多的钱,除了部分长期捂盘惜售的开发商对于大多数开发商来讲,真正靠土地和房价升值而赚到额外利润,这个可能性不大,那么开发商是怎么实现跨越式成长的呢?关键就在于它们对资金的利用,它们可能一开始只有少部分资金,但是它们可以把地拍下来,然后马上以土地为抵押和银行大笔借贷。

房子在建设的过程中,建设资金几乎都是承建商材料商垫资入场的,开发商几乎不掏钱,甚至前些年地基还没打你就可以开始卖楼花了,你就可以收到大把消费者购房的钱。

当然了消费者的很多钱都是和银行贷款的,也就是说开发商开发一个楼盘只需要有少量的自有资金就可以了,大把的钱都是别人的钱,它撬动一个10亿的楼盘,自己有个1亿的资金就够了,而10亿的楼盘哪怕只有10%的利润率也能赚一个亿,投入一个亿赚一个亿,这已经是百分之百的回报了。

更关键的是,在整个楼盘开发这一两年的时间里,还有大把的资金预先到了开发商手里,它可以拿这个钱再去滚动式开发别的楼盘,以前我们经常讲所谓10个锅9个盖,而对于很多开发商来讲,它们甚至可以操作成10个锅就1个盖。为什么很多大的开发商要求的是周转率,它不是不知道房子会不断的升值的,它不是不知道我捂盘惜售一段时间说不定这个房价涨上去,我能赚到更多的钱。可是对于大开发商来讲,迅速开发迅速回笼资金,把这个资金投到下一个楼盘中去,它只要周转率提升上来了,它的利润率会更高。



所以一方面银行愿意把大把的钱贷给开发商,另一方面我们有商品房预售制度,使得大把老百姓提前也把钱给到了开发商,而开发商拿到了这么多的钱,哪怕它自有资金不足也没有关系,它也可以拿别人的钱去给自己赚得超高额利润,所以我们看到过往十几年间,很多民营企业的发展是非常非常迅速的。10年之前还是一个名不见经传的市级的小承建商开发商,10年之后就变成了宇宙级房企,这样的神话恐怕只能在我国出现。

当然这样的神话能够延续有一个根本的要求就是房地产的一路高歌猛进,那就是房价只能上涨不能下跌,在这样一个一片长虹的态势之中,开发商的资金链虽然很紧绷,但是它的利润足够,它可以实现跨越式增长。

就相当于你在股市之中融资融券去买股票,态势对了的前提下你借的钱越多,实际上你赚的钱越多,但是一旦你判断错了趋势呢,一旦市场不再上涨而出现下跌了呢,那么问题就麻烦了。

在市场处于上涨期之时,开发商借的钱越多开发的楼盘越多,它赚的就越多,可是一旦市场进入到了回调期或者下跌期,那么开发商要面临的最大难题就是房子卖不动了,没有回流的资金了,可是它们欠人家的钱是要还的。以雅居乐为例,为什么这样一个千亿级房企连几千万上亿的利息都还不起了,不就是因为过往两年间我国房地产进入到了冰河期,房子是越来越难卖了吗,哪怕北上广深这样的一线大都市都已经打破限购了,你只要有钱你想买多少套都行。



但是消费者在过往两年已经被好好的教育了一下,大家意识到了房价永远上涨不会下跌,这并不是事实,对于未来的中国来讲,一方面我们的城镇化率已经越来越高了,另一方面老百姓也更加理性了,所以房住不炒的概念已经深入人心,这使得市场交易非常惨淡,所以像雅居乐这样的房企,我卖不掉房收不回资金,所以我欠人家的钱就还不上了,就会出现债务暴雷。

当然如果只是债务暴雷那问题还不大,好歹能和债主进行协商,怕就怕有的房企干脆出现了烂尾,虽然烂尾这个词今年以来我们已经很少听到了,但是确实在很多城市还有大量的烂尾楼,现在没有得到处理,有很多老百姓辛辛苦苦攒了一辈子的钱,交了首付借了贷款,可是房子现在还住不进去。是的,当一个企业化解不了债务,甚至感觉到自己手中的资产根本是资不抵债的时候,它有可能就选择跑路于是就留下了大量的烂尾。



尤其是前两年,由于我们看到了房地产投资过于火热,大把的房地产企业资金链拉得非常紧,负债率特别特别高,所以央行层面也定出了三根红线,导致很多房地产企业有可能拿不到银行贷款,那么就更加的雪上加霜,所以我们说往往潮水退却之后才能知道谁是在真正裸泳的。

为什么央企的房企问题不大,那是因为央企是亲儿子,是国家信誉做担保的,它们是能够拿到足够的银行贷款的,资金充足资金链绷得不紧,那就不会出现烂尾的问题,也不会出现还不起债的问题,所以经过20年轰轰烈烈的发展,中国的房地产市场终于走到了重新洗牌的时刻。

以往我们还经常讲说,有些小房地产商可能生存不下去了,容易有烂尾的风险,可是大家今天看到了吧,到目前为止我国几乎所有的龙头民营房产企业要么暴雷要么崩溃,通通出现了问题。而且真的,它们恐怕很难有再生的机会了,也可能未来能够留下来的统统都是大型的央企房企了,好歹它们由国家信用做担保,老百姓买房心里也踏实一点,也不会有烂尾的风险,当然经过这一轮教育之后,相信未来的投资者和消费者在买房之时会变得无比谨慎。

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