瞄准“已建成未出售”商品房！央行新设立3000亿元保障性住房再贷款

5月17日，中国人民银行明确将新设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。

保障性住房再贷款发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

保障性住房再贷款的核心逻辑是：人民银行提供低成本的再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，至此以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

严格限定收购主体 不得涉及隐性债务

本次保障性住房再贷款将按照“政策主导、市场化运作”的思路实施，并对收购主体、收购对象和收购用途有严格限定。

在收购对象上，严格限定为房企已建成未出售的商品房，对不同所有制房企一视同仁。同时，严格把握所收购商品房的户型、面积标准。

在收购主体上，由地方政府选定地方国企，被选定的地方国企及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台。同时，应具备银行的授信要求和授信空间。

在收购用途上，收购的商品房用作保障性住房配售或租赁。

本次政策还强调“自愿参与”，即：地方政府根据当地情况自主决定是否参与；符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁；房企与收购主体平等协商，自主决定是否出售；21家银行自主决策是否向收购主体发放贷款。

以政策合力更好支持盘活存量

作为新创设的结构性货币政策工具，人民银行将发放的3000亿元规模保障性住房再贷款，将更好支持地方国企收购存量房产用作保障性住房。

4月30日，中央政治局会议首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。随后，部分地方国企开始试点收购存量房改为保障性住房。

记者了解到，目前，郑州、南京、珠海等地国企先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，初步统计目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。专家普遍认为，通过收购存量房改为保障性住房可谓“一举多得”，既有利于加快商品住房市场“去库存”，也有利于加快保障性住房市场供给。

保障性住房再贷款还将与此前出台的保交楼专项借款、城市房地产融资协调机制（“白名单”机制）等政策相互配合。

市场专家分析称，人民银行新设立的保障性住房再贷款将于保交楼和“白名单”机制形成合力。房企出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环。

此外，自然资源部副部长刘国洪在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上表示，对于收购已经建成的商品房，以及收回收购存量土地用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后可以按照现有规定享受保障性住房税收优惠政策。

打通市场循环 化解房地产风险

当前，房企要偿还债务、化解风险、除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是通过盘活存量资产化债。市场专家指出，盘活存量也是化解房地产风险的关键。在保障性住房再贷款的支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

房企账面上一头是土地和代售房产、一头是债。过去，房企大部分土地和房产对应的债务最终都将随着商品房交易转给居民，但在房地产市场低迷的情况下，原有“征地拆迁户-地方政府-房企-居民”的房产和资金循环被打破，房企和地方政府都面临库存积压的问题。

与此同时，住房和城乡建设部副部长董建国在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上表示，城市政府要按照市场化、法治化的原则，指导项目开发企业制定“一项一策”的处置方案。其中，“法治化”就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中，要把维护购房人合法权益摆到首要位置。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。