法官“以柔克刚”破僵局，强制腾退变续租

极目新闻记者 邱睦

通讯员 王家利

“李法官，目前我们厂正在有序生产。”5月17日，汉南区某纸厂负责人胡先生（化姓）对前来走访的武汉市汉南区人民法院执行局局长李海元说道。看着厂区内忙碌的工人，李海元也点了点头。

就在前不久，在李海元法官的调解下，原本一场涉及十余家企业与个体经营户的租赁纠纷被化解了。

厂房租金涨价引发十余家住户不满

2020年起，汉南农业租赁公司（化名）将6000多平方米的厂房分别租赁给多家公司及个人，并分别与其签订了租赁合同书，约定租赁期间为一年。一年后，汉南农业租赁公司将其名下的经营性资产全部转给汉南农业公司（化名）管理和使用。

汉南农业公司在清理汉南农业租赁公司资产过程中，认为其对外租赁的厂房及房屋价格明显低于市场价格，于是在租赁合同到期后，与承租企业及个人就续租价格进行商议，对于达成协议的就重新签订租赁合同，未达成协议的则根据原有合同约定到期后解除。

在商谈过程中，十余家企业与个体经营户表示对大幅上涨的租金表示不满，又不愿意解除合同，于是汉南农业公司委托第三方房地产评估有限公司对其承租厂房租金进行了评估。评估的年度租金标准较原有租金价格相差六倍之大，并向承租方出具了《告知书》，告知其2022年6月30日以前的租金按上年度标准交付，若承租公司愿意按照现评估的年度租金标准可与其重新签订厂房场地租赁合同。若双方无法达成一致，则租赁合同解除，承租公司应在指定期限内返还房屋。

然而，书面告知后，因续签租金标准与原定租金标准相差过大，双方仍旧没有进展，汉南农业公司再次发出《催告书》，仍旧无果，于是汉南农业公司诉至汉南区法院，要求解除合同，腾退房屋并支付使用期间的房屋占用费。

经法院审理，认定租赁合同约定的租赁期限届满后，承租公司继续占用房屋未经汉南农业公司同意，应当腾退房屋并根据原有租赁合同约定支付房屋占用费。汉南法院依法判决解除租赁合同，支付房屋占用费并限期腾退房屋。

腾退变租赁，因案施策巧妙破局

2024年4月，因部分承租方未履行生效法律文书确定的义务，汉南农业公司向汉南法院申请强制执行。

执行过程中，被执行人向法官反映，承租方大多是小微企业或者个体经营户。他们原本以为可以顺利续租，便在租赁期间根据生产经营需要对厂房进行了维修，添置了相关设施。面对强制腾退，承租方短时间内难以再找到合适的生产场地。前期投入的维修成本无法收回。此时腾退可能面临企业订单无法完成的困境。

“了解这一情况后，我们联系了汉南农业公司，希望可以从中斡旋，留下履行缓冲期。”李海元说。

但汉南农业公司认为签订合同时并没有约定对附着物损失予以补偿。“公司给予补偿金没有法律依据，由于已经对案涉厂房进行过租赁价格的评估，无法随意变更。”汉南农业公司负责人说。双方互不相让，执行一时陷入僵局。

李海元告诉极目新闻记者，为了破解这个难题，汉南区法院执行局多次召开专门会议讨论。“如能促使当事人重新签订租赁协议，既能避免场地空置，又能避免腾退影响企业经营，更符合双方当事人利益。”

之后，李海元又多次带队走访了汉南农业公司的负责人，了解到收回厂房后他们仍有继续出租的意愿。

于是李海元组织双方当事人再次调解，当面给他们算了一笔“经济账”：评估价格虽然高，但因其显著高于市场行情，重新寻找合适的承租方可能造成厂房长期空置，而与被执行人重新签订租赁合同，对于申请公司来说，既避免了厂房空置期，减少了空置期间的维护成本，免去了后续转租的后顾之忧，一定程度上提升了出租收益。对于被执行人来说，免去了耗时费力的腾退清场及重新寻找厂房，维持了企业的正常生产经营，可以实现多方共赢的良好效果。

最终，经过反复多轮协调，双方当事人达成了新的租赁协议，根据市场的行情和评估的价格，在原有租金之上上浮一定比例，双方当事人也从针锋相对到握手言和。

（来源：极目新闻）