核心城市住房限购密集“松绑”，效果如何？

今年以来，楼市政策延续宽松基调，除优化公积金贷款政策以及实施购房补贴这两大常规手段频频被各地推出外，支持住房“以旧换新”、核心城市松绑限购以及“买房可落户”这三项措施已渐成目前楼市政策的“三大主流”方向。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至今年5月16日，全国约有50城对住房限购政策进行松绑，其中包括西安、杭州、成都等23城已全面解除限购；近50城表态支持“以旧换新”，而且今年以来，该政策已逐渐从三四线城市进阶到了苏州、南京、长沙以及上广深等新一线、一线城市。另外，自2022年以来，大约有29城放宽落户条件，值得注意是，近期杭州、佛山等二线城市更是探索出“买房可落户”这一新方向，预计“买房即落户”或将是接下来政策优化的一大趋势。

可以看到，相比去年，今年的政策环境更优。近期市场对核心城市松绑限购政策的作用力更为关注。接下来，诸葛数据研究中心主要从网签交易数据和涨价房源占比变化两大方面对重点城市楼市情况进行追踪，看看本轮新政效果究竟如何？

1）北京：政策效果暂未传导至成交端，涨价信心短暂回升。今年以来，截至目前北京共计松绑限购政策3次，且均处于假期前节点，节后成交表现并未出现新突破。如2月6日北京通州限购条件放宽，但接下来遇春节假期购房需求释放滞缓，成交断层降至最低，春节后新房成色不足，成交量低位徘徊，二手房稳步上升；3月27日北京取消离婚限购，恰逢传统促销季收官节点，二手房成交加速上升至年内小高峰；最近一次的4月30日，北京放松五环外限购政策，又逢5天五一小长假，节后成交虽现明显回升态势，但成交量略低于节前水平，新政效果并不明显。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第19周（5.6-5.12，下同）北京新建商品住宅成交840套，较上周下降0.6%；二手住宅成交3313套，虽较上周增长翻倍，但较节前第17周下降9%。

再从涨价房源占比变化来看，每逢新政出台，当周涨价房源占比均现上升局面，如第13周北京涨价房源占比较上周上升0.4个百分点；第18周涨价房源占比较上周上升约2个百分点至6%。但上升趋势仅维持一周，北京限购政策松绑的力度在逐渐加大，但效果并未出现同趋势的结果，整体低于预期。

注：2024年第1周具体时间为2024年1月1日-1月7日，其他周次以此类推；下同。

2）深圳：限购松绑效果略优于北京，近两周涨价房源占比“二连升”。今年以来，深圳共进行了2次限购政策的松绑，对涨价信心具有约2周的维持作用，从这一点来看政策效果略优于北京。春节前2月7日深圳放松居民购房条件，节后购房需求释放恢复混合着新政发酵，新房、二手房周度成交量大致呈现持续性稳步上升态势，涨价房源占比在第6、7周接连上升；近日深圳又放松7区限购政策，同样掺杂着五一小长假后购房需求释放恢复的影响，新房、二手房成交量双双上升，且二手房较优于新房，数据显示，第19周深圳二手住宅成交量较节前第17周上涨12%，新房成交量较第17周下降约27%；涨价房源占比第18、19周接连上升至19.1%，且高于年内周均水平3.4个百分点。

3）杭州：多元利好政策下新房成交积极反应相对明显，涨价信心微幅回升。今年以来，杭州接连推出多项利好措施，先是3月14日取消二手房限购政策，22日临平区又推出“以旧换新”活动，5月9日政策宽松程度上升到了新高度，杭州宣布全面解除住房限购，并且释放“买房可落户”这一利好消息。各项政策出台后成交量短期内确实出现了一些连续回升的迹象，但成交水平并不突出，涨价房源占比的上行幅度也较小。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第19周杭州新建商品住宅成交1090套，较上周上涨71.7%，较节前上升17%；二手住宅成交1673套，较上周增长翻倍，但略低于节前第17周成交量2.2%；涨价房源占比5.4%，较上周上升约1个百分点，略高于年内周均水平0.7个百分点。

4）成都：全面取消限购下涨价信心迅速提升，二手房成交恢复节前水平，新房冲劲不足。4月28日成都宣布全面取消限购，与深圳一样，涨价信心率先出现较为明显的上升趋势，第17周成都涨价房源占比较上周上升5.2个百分点至10.2%，达除第6周外年内小高峰，同样政策持续性也不足，第18周涨价房源占比高位微落，第19周回落至4月中上旬水平。从成交来看，二手房表现相对稳健，新房则稍显逊色。受五一假期影响成交量总体短暂断层，节后二手房成交量迅速恢复至节前水平，且创年内周度新高，新房暂不及节前水平。数据显示，2024年19周成都新建商品住宅成交2420套，环比倍增，较节前第17周下降约20%；二手住宅成交5681套，较第17周小幅上涨1.6%。

总体来看，本轮核心城市取消限购等政策效果不及预期，成交量并未实现改善性突破，市场情绪短暂回升，但暂未彻底摆脱底部阶段，政策效果还有待进一步观察。今年政策环境优于去年，但政策效应似乎有一定的弱化趋势。当前市场恢复不佳的困点不单单是政策优化力度不够等，也与居民就业收入预期不足密不可分。因此需要理性看待的是，经历了长时间市场信心的不足，整个楼市恢复需要时间，不能一概否认取消限购等政策的积极意义，政策端的支持还需继续。