最高院：业主委员会监督物业服务公司的8大方法

作者：周军律师

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对于成立了业主委员的小区，如果发现物业服务公司在清洁、安保等方面的服务质量严重下降，有哪些方式可以进行监督？

依据民法典和最高院相关司法解释，业主委员会监督物业服务公司通常有以下几种方法：

1.投诉处理机制

业主委员会可设立投诉处理机制，接受并处理业主的投诉。这些投诉可能包括建议、质疑、询问等，以及业主在小区巡视过程中发现的问题。

投诉处理不仅仅是解决单一事件，而是通过监督被投诉方的制度执行情况，包括建立制度的约束、避免机制，依照制度对责任人的处罚，以及责任人与相同或类似岗位人员对制度机制的认知等，以期被投诉方能够依照制度进行物业管理，避免类似投诉事件的再次发生。

2.定期和不定期检查

业主委员会应根据物业服务合同约定的服务管理内容，以定期检查、不定期抽查等方式对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查。检查包括物业服务管理人员配备情况、物业经营性收支情况、共用部位和设施设备的维修养护计划、收费项目和收费标准的明码标价情况、公共区域的卫生保洁情况等。

3.联合检查

业主委员会可以安排委员至少每季度开展一次监督检查，并邀请社区、物业服务企业至少每半年开展一次联合检查。

4.书面记录和处理

业主委员会应对检查发现的问题进行书面记录，并根据问题的性质采取相应的处理措施。例如，属于物业服务企业日常养护、维护和管理不到位的问题，应以书面工作联系单形式交由物业服务企业整改落实。

5.专项检查工作配合

业主委员会应督促物业服务企业配合做好有关职能部门以及属地街道、社区布置的涉及公共安全、环境整治、扫黑除恶等专项检查工作。

6.沟通协商

业主委员会应与物业服务企业通过定期的工作沟通会、开展整改“回头看”等形式，及时跟踪掌握相关问题的整改落实情况，并对双方下一步工作进行沟通协商。

7.第三方评估

业主大会还可以委托第三方机构对物业服务企业履行物业服务合同情况进行评估，评估结果的运用应当依照物业服务合同约定。

8.法律手段

如果物业服务公司拒绝改进或严重侵害业主权益的，业主委员会还可以解除物业服务合同或起诉物业公司要求赔偿。

通过上述几种方式，业主委员会可以有效地监督物业服务公司的服务质量，确保物业服务合同的履行，维护业主的合法权益。

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