成都，房价下降与中年返贫...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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会员

提问

段老师，我就是21年高位站岗的那个大冤种，现在感觉收入工作都不稳定，还怀了二胎，随时又断供的风险，家人情绪都很不稳定，每天背负承重的房贷，睁眼就是300块的房贷，太难熬了。

房段子解答

我也不知道说啥好，唯有祝福家庭和谐，工作顺利。

房价要是一蹶不振持续下跌，那么将会有大量的中产返贫。

不要杠，杠就你对，这里用词是大量，而非全部，尤其是前五年在成都买房的人。当初砸锅卖铁、6个钱包、贸然杠杆上车的人，现在很多都感觉中产返贫，尤其口罩前后，经济持续下行，降薪裁员待业成为了很多中产的归属。

以前我曾举过例，高开低走的人生，能有多令人唏嘘。

我姐以前在一所医院上班，我也跟着混熟了好多她同事，后来眼瞅着医院运营得越来越差，她就跑路了，但是她的俩铁杆同事还是在这里苦苦挣扎，**系统的单位医院，全是些退休老头老太，运营每况愈下。

X姐在这里算是很资深的了，最初我认识的时候算是家庭美满生活幸福，自己有事业编，老公是对接银行的公司，十多年前就月入上万，还有个宝贝儿子，懂事听话还是校足球队长，X姐的老爸是退伍军人，退休工资相当客观。

但最近这几年，整个家庭可谓高开低走，关键还没法寻求转变，每次听我姐说起，就是一阵叹息。

X姐人到中年万事休，居然养成了打网游的习惯，没日没夜的充值挥霍，这还没完，她老公又遇到公司破产裁员，没有提前几年应对，一直拖到40岁，现在沦落到求职上班和副业都没路子，每天在家做饭带娃（生了2胎）送娃上下学，个人很敏感，家里氛围鸡犬不宁。

本来她父母的退休金还不错，但是有个弟弟，买房被套住了，所以父母这边常年省吃俭用，还把大部分钱给投到了房贷里。X姐早年买的两套房虽然没房贷，但老化后货值也不高，现在全家4口人，就指望着她几千块死工资过日子，憔悴啊。

复盘了下，还是两口子应对中年职场危机、财务危机比较被动，收入锐减3/4，又添了一大一小两个孩子。比起经济压力更难的是，贫贱夫妻百事哀，家庭内耗永不休，无业的老公情绪很差，一点就炸，遇到高中的儿子也处于叛逆期，两人一言不合就要打起来...是真的打架那种。

周边人都建议他老公还是要调整好心态，出去高低找一份工作，但说得容易，待业几年了，挫败感很强，现在没人敢劝了。

再回想现在高铁、水费都在高调涨价，甚至闹出了很大的民愤，背后就是房地产这根支柱倒下了，很多地方土地财政玩不转，有钱人（包括中产）不愿意输血或者返贫输不了血到这里了，因此很多事业部门，只能自求多福，另谋出路。

上游不给钱补贴，只能往下游涨价，到后面会涉及越来越多的行业，吃相会越来越难看。

此时发现房价下跌，对绝大多数人来说，好像也没带来实质性的幸福感。

会员提问

你好，已婚未育30岁，婚前各有一套房子，分别是兴隆湖南岸的2楼106平无贷款，人才房，25年8月才能解除限售；然后还有川发的顶楼140平，月供6.5k，24年3月才能解除限售。

目前俩人都在主城区或者偏北门上班，两套房都太远没法装修自住，长期租房，所以还是想买个自住的房子，年入五六十左右。最近看了中粮锦云（高低配），84平的套三单卫，单价都要2.85了，我在想这个价格好不好去站岗接盘，后期也好不好去卖，那里交通商业可以，稍微喜欢那个小区的地理位置和自身环境。前面也看过金牛保利时代，109平最低户型也是300万的门槛，想上车有点压力大。对于天府新区没有出手的我们有点困难。我们现在感觉能承受的最高预算是240左右，你看有没有好的推荐和置换买法？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们已婚未育，年纪轻轻资产倒还不少，而且收入颇高，整体来说还是超越绝大多数同龄人了，条件优势明显。

现在来说，是有两套房，一套兴隆湖的人才房，25年8月才解除限售，另外一套是生态带川发的140平，明年3月解除限售。

现在俩人基本围绕在主城区三环内上班，有切实的自住改善需求，后续也比较稳定，所以我觉得你们应该一步到位最好。现在贸然上手一套200多万的刚需房，后期肯定还需要置换升级，摩擦成本不小的。

也就是说，耐心等一等熬一手，到明年3月后积极出售，尽快出售，届时再上手主城3环的一些优质盘，未尝不可。既能优化劣质资产，又能充分利用资金一步到位，还能减少期间的摩擦成本，杠杆压力。关键是到时候房价反而会更低。

当然，现在买房不像以前，没有绝对的剪刀差，肉眼可见的买到就赚马上就涨的概念，你要弱化这种想法，买房纯投资的话，现在谁都有走眼的时候，只有放大改善自住舒适性的角度，通过长持的角度来跑赢通胀，寻求保值买法，就是最好的答案了。

现在成都楼市的格局，保守乐观的话，20%能上涨（但存在不确定性的楼盘），30%能保值，50%还要硬亏下去。

蓄积能量，明年合二为一置换，是为上策。而目前直接上手的话，实为中策，这样做的话，新房可以看***。

预算240万在二手房市场就有局限性了，中粮锦云本身地段品质是没问题的，赠送得房率也是没问题的，但是单价的确是和周边新房一样了，你要说绝对保证不赔本，这个没法达到，毕竟加上后期利息，税费中介费，整体来说轻松破3万了，单价是不低的，只能说面积小总价可控，考虑到后续再次投放到二手房市场，真刚需买不起，假刚需垫脚可以上周边的刚改改善新房了，这也是为什么没法保证不赔本的核心原因。

现在买240万的房子，更多的是偏向于即买即住，有自己住房，生活方便的角度切入，主城一套刚需自住，比如中粮也可以买入，就是这个角度，周边典型的也可以看招商中央华城（品质一般，性价比尚可）、万科金色乐府（地段好，品质可以，但是超高层）。

周围来说，还有建设路附近的首创天禧68、朗基少东家；人北的炎华置信花千集；槐树店的鲁能公馆1区，都是很典型很类似的买法。

这种买法就是寻求安全的自住考虑，后续南门两套房更多的是寻求投资性，等后面限售解除后，再出售套利，二合一去更核心的地段，买更改善的产品。

但最好的话，我认为还是你们折腾一次即可，把目前的240万预算+川发明年解禁后套现，汇总预算资金，到时候再看市面上有什么更合适的改善的产品，忍一时风平浪静，小不忍则乱大谋。

后面兴隆湖的房子择机行事，寻求一个出售高点，到时候再加上存款，重新寻找投资渠道。

会员提问

你好，我想咨询交投电建天合玖玺，141平米，单价2.7万左右，总价380万。

自住，对学区无要求，但几年内存在永久离开成都的可能，这要看机遇，无法判断可能性，所以我是希望现在买房子的话，从投资的角度，我不图赚一分钱，只希望如果将来离开成都，需要卖的话，购买的房子流动性能好一些，价格能保本。

我实地去看过这个盘，我自己的感受就是这个盘的优点是小区里面环境好，楼间距大，房子11层，也就是说把眼光缩小到小区这个围合里，一切都不错。缺点就是周围没什么配套，有一个大的安置小区，学区应该也是无从谈起，地铁站也远。

这个楼盘应该说位置还不错，三环内，到高新区也近，品质也不错，但是去年12月开了，今年5月又开了，这都这么久了，怎么还没清盘？不可能只有我慧眼如炬吧，这个价格虽说不便宜，但是也没那么夸张，成都这么多有钱人，为什么现在还没卖完？核心原因是什么？

我想知道这个区域是个什么情况，因为我在小区周围逛了下，周围除了大的安置小区，生活氛围一般，有个万科在修（说的是要开到3万），不知道以后会是什么情况？

之所以现在比较着急买房子，还是因为新政以后，家人担心房价触底，以后还会涨，虽然目前从我自己的工作经历来看，经济相当差，就业相当差，但是还是觉得“核心区域的好房子”应该抗跌，不知道这个房子属不属于这个概念？

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的问题还是非常犀利的，看待问题也基本到位，但还需要点破一下，就非常清楚格局了。

首先交投电建这个楼盘，其实是两块连襟地块，21年6月拿地的，清水限价2.21万，现在开个2.7万，相对限价来说并不低，但是相对当前最新的市场行情来看，也并不高。

现房+小高层+好产品+三环内，为啥就发展不起来呢？

我们要辩证的看待，而且要有所侧重的看待这个问题。

价格我觉得中规中矩，匹配这样的地段和它的限价，不算捡漏，但对比现在的行情，又不算贵。产品来说，现房标签是非常大的优势（但不是决定性的优势），内部的产品设计，园林等问题，也挑不出啥毛病。

我们常说看房要三位一体，首先是价格（匹配板块的价格，包括性价比和预算上限），其次是地段（地段决定价值），最后才是产品（不要把内部的产品，凌驾在外部的地段之前）。

交投这个楼盘，恰好就是出在了地段的问题上，地段不给力啊，周边界面差啊，虽然在南三环，但是存在先天的两个缺陷，一是周边界面差，最被安置房、厂房包围，早期就没有开发出来，二是被铁路、三环隔断，形成了一条价值黑洞，这个是总结出来的经验，你可以看我这篇文章https://weibo.com/1551561845/N7xyJahp2

交投这边就刚好是被主干道，三环，铁路包围出来的一个孤岛，连太平园西南西北东北方向都不如。再加上缺乏大片可开发的城市土地预期，西门老化的刻板印象，因此成都楼市对这里并不感冒，更别说基础的地铁学区商业三大配套了。这也是为什么买了一年了，还在顺销的主要原因。

至于说旁边的万科等楼盘，限价更高，开盘价格也可能更高，但是万科也是拿着头疼，不可避免的会走顺销老路，而且万科的户型产品更卷更好，依然被迫如此。所以板块或者楼盘的价值不是看旁边的万科开什么价格，开的高但是也顺销，又有什么意义呢？

先天的板块缺陷，造就了楼市的文化认同感不强。

另外一个角度来说，成都楼市今年也接连出台了多次政策，对于楼市的拉动作用效果并不明显，这个高位盘整的周期还会比较长，所以我认为短期内房价快速上涨的可能性很低，也比较赞同你对经济的看法，并未出现触底涨价的可能性，我倒是建议持币观望，寻找真正好的地段好的产品入局（并不一味寻求好的价格，因为现在都没有捡大漏的情况）。

所以它并不属于核心区的好房子，另外考虑到你400万内的保值需求，未来可能离开成都发展，那么寻找真正的核心区变得更加重要了，我建议你往东门走吧，东门的楼市格局，要好过于固化的西门，

话说你们还是要买更主流的板块，当前三四百预算的话，主城区可选的新房其实是非常多的。选房要先定预算，和匹配预算的板块，最后才是产品。

不要单纯的被产品价格所迷惑了，要跳出思维怪圈来考虑问题。

说回来正题的话——真正能匹配三四百万段位的，我觉得是...略略略...