房地产，还有什么好期待？

几代人的买房史

今天的年轻人恐怕很难想象，在我们80后一代年轻时，满脑子都是房子。

十几二十年前，城市经济和房地产欣欣向荣，我们刚毕业或者刚参加工作没几年，机会多、工资涨得快，总觉得城市属于自己，努把力就能买房、扎根，干劲十足；即使不太关心，但打开新闻都是房地产的消息，哪个楼盘被疯抢，哪哪哪又拍出地王，哪个房地产老板成为首富，想不关注都难；工作之余，常常打开搜房网、安居客之类的网站，在地图上按图索骥，畅想将来的居所，偷偷关心心仪的楼盘动态，看到涨得太快，又常暗自叹息，情绪难免不被影响。

时间来到2014年，彼时的地产行业老大万科邀请了一位叫马佳佳的初代网红做演讲，她演讲的题目是——《90后压根不买房》，她说，未来的90后将不会买房，现有的房地产销售模式必死。台下万科高管们深受震动，连夜拉上乙方开会商讨如何应对。

马佳佳的话对了一半。后来几年，房地产继续突飞猛进，中国人炒完国内又跑出去炒国外，把一些国际城市炒得没脾气；

另一半确实对了，房价越来越高，能集齐“六个钱袋”的都买了，剩下的年轻人靠自己能力买房、安家大城市的困难越来越高。我们80年后还赶上了一个尾巴，90后的确很难了。而10年后，00后集中进入社会，对房价只能抬头仰望，如果家里没什么背景，想都不用想。

既然想了也没用，那还想它干嘛？

经济L型底是一方面，另一方面，社会发展的马太效应日益明显，代表社会财富的房地产更加如此，逐渐陷入固化。

如何固化的？除了市民自住，一小批人拥有大量房产。譬如笔者原来在房地产公司上班时的一些高管领导，拥有数十套的不在少数，他们肯定不再需要买房。出租，或者空着都无所谓。

再如，我工作时搭档的一位上海同事，他说，他的孩子一出生就手握五套房子——事实上，同事夫妻俩都是普通上海市民：他们各自的爷爷奶奶、父母各有一套，自己结婚时又买了一套，那就是五套。他们各自一脉单传，这些房子理论上最终都要落到自己孩子名下，所以孩子一出生就手握上海五套房子。他还需要奋斗什么？将来他的孩子还需要奋斗什么？

再往下的格局是，来自外地的80后一代中产一般已刚需置业，只是近些年受经济形势冲击最大的也是这一代中产，大家只能勉强维持。

然后就是来自外地的90后、00后年轻人了，他们对上海的房子能有期待吗？城市内卷，但房地产价格其实较坚挺，恐怕很难。所以，我身边的年轻朋友们，有在上海置业、扎根打算的很少。

管中窥豹，各地城市房产所有结构，恐怕大致雷同。

年轻人的“非暴力不合作”

尽管人们感受差异较大，时代总体还是向前的，我们也总是要对年轻人充满希望。

相比80后一代人乐于把自己的一生束缚在钢筋水泥之中，今天的年轻人，日益明了自由选择权利的可贵：

即便有能力耗在一线，也不如去个环境好、经济活跃但压力小的二线，且工作且生活，十年前的杭州、五年前的成都，就是这么水涨船高起来的；

一些地级市，环境更好，发展也不错，要是条件再差点的年轻人，也不必非得耗在省会、大城市；

再到县城，麻雀虽小五脏俱全，本土文化浓郁，现在交通方便了，随时可以出去看世界，窝在小县城，也没什么不好……

当一代年轻人逐渐由“大国大城”的空幻，回归“退一步或许海阔天空”的现实，开始从一线往二线，由二线往三线，从三线归县城，由县城返乡的逐级“退守”，内循环、新型县域城镇化和乡村振兴，也就有了时代基础。

时代与科技的发展，终究是用来解放人的。还有一个现象，这几年在年轻群体中盛行一种数字游民的工作/生活方式。他们可能是各种设计师、策划人、新媒体人、文字工作者……可能是厌倦了城市生活，切换一下工作/生活状态，求一个工作和生活的平衡，也可能是算了一笔账：在市中心每个月赚一万五，抱着电脑跑乡下去也是一万五，市中心不够花，乡下那可是绝对的富人了。

那还买什么房？再挣扎也买不起，买得起把自己一生耗进去也不划算。只要想明白了，躺平有什么不好？如果有父母支持一点，就算买房，买个小房子自己住着就挺舒服，干嘛要结婚？结了婚，孩子生下来又要开始卷自己、卷娃，那生他干嘛？

全市场都在等房地产？

5月9日，近年不可多得的楼市高地——杭州彻底放开限购，引发热议。

热议更大的是更早一步放开的成都，近日就有市民向政府呼吁恢复限购：“毫无贡献的外地人也能买房，极大伤害了我们的权益”——照此逻辑，未来除了北京，大概率全国城市都会陆续放开限购，那全国的市民都跳出来反对可咋办。城市的房子还能卖给谁，本就困难的中国房地产企业还要不要活？

市场在等房地产，那房地产企业在等什么？事实上，这些市民想多了，不论限不限购，现在买房（新房）的，都是特定的某一部分人。

譬如上海，近年市中心豪宅一直热销，近期几个焦点项目，大几千万起的房子，有消息称早就内部各种关系消化掉了，一般市民即便有购买力也轮不到。他们买房的原因，是回归房地产“地段，地段，还是地段”的逻辑，且单价比较合理，具有较强的保值增值属性。所以，他们更多是基于资产安全和保值的需求：钱出不去，利率越来越低，投资不安全，还能放哪？

而非核心地段的房子，价格也在高位。譬如笔者观察的普陀区西北部位置，外环附近的几个扎堆楼盘，价格8万多起，户型都在一百多平米以上，一千万以上的价格，远非一般中产可及。而他们的目标客户，手上本就不差房子，只能降低期待，慢慢卖。

抢不到核心城市、好地段的中小民营房企怎么办？出路则在于选产业——选择有产业导向的地方，扎下去，等待产业成熟，新一代中产成家立业，慢慢卖。

除此之外，似乎并没有太多好期待的了。

所以今日看到一则消息：“5月10日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK）发布2024年4月未经审核营运数据，富力地产总销售收入共约7.7亿元人民币，同比减少53.61%；销售面积达约60000平方米。今年前4个月，该公司总销售收入约34.8亿元，同比减少61.41%”。富力地产，最高时能排到中国房企第十几位，在地产行情好的年份，这可能只是他们旗下某一个中等楼盘的数据。

对普通民众而言，一个好消息是，各地政府正在出手收购二手房，加快建设保障性租赁用房。将来，买得起房的陆续都买了，买不起的可住政府公租房，长达五年的租期，优惠的租金，只要你正常交就没有人赶你走，可以随心布置，跟自己买的也差不多，那还考虑买房干什么？

所以，中国房地产格局大致已定：大房企抢城市核心地段，卖给富裕阶层，与大众无关；中小房企选择次要地段或产业新城，针对部分改善需求或跟随产业发展慢慢卖；普通市民，主要在二手房市场内部循环；缺乏购买力的群体，则选择公租房……政府托底，不同群体有不同市场，房地产将成为它本该有的样子，无需背负全民的、市场的、过多的期待，就挺好。

国民经济支柱产业，怎么个支柱？

房地产还是不是国民经济支柱产业？当然。衣食住行历来是民生之本，住房永远是刚需，房地产必然是一个“千年产业”。

其一、从美国经验来看，近一百多年来房价年平均增长率为3%，高于通胀率，房地产的需求是长期稳定的，资产是保值的。

其二、中国城市化浪潮还在持续，就算不谈新增，按人均居住面积45㎡、改善居住每平方米1万元的价格、年折旧2%保守估算（即50年淘汰、置换一套房子），即45㎡✖️14亿人✖️1万元/㎡✖️2%=12.6万亿元，中国房地产也将是一个持续的10万亿级的产业。

其三、长期行业都有其自然周期。放到整个改革开放历史进程中看，从家电到汽车都经历过类似这几年房地产的周期，从成千上万家企业收缩到数十家，何其惨烈，但剩下来的企业依然活得很好。

只有经历过完整周期，一家企业、一个行业才能活得更好。譬如那些经历过周期的中国香港的房企，就完美“错过”了2015年后中国内地的最后一波房地产高潮，以及风险。它们中的不少企业，依然堪称国际级的房地产企业。

房地产依然会是国民经济支柱产业，但我们要注意到，是“国民经济支柱”但非“全民”支柱。上文已述，它将自然分级，成为它应该有的样子，不再需要全民参与、背负过多期待；它将回归其或投资（大房企-核心地段豪宅）或居住（中小房企-改善型或产业新区）或民生保障（政府-保障性租赁）的清晰市场定位，并逐渐剥离附加在其身上的上下游、过多的额外“价值”。

譬如，房地产曾养活了中国大量广告公司、广告人。高峰时期，一个项目月度服务费十几二十万并不为奇，最近再去问，月费6万就已经很高，三四万算正常，更有甚者，一位前同事吐槽，前几天杭州某大开发商一个新盘广告招标，亮出24个月35万（1.46万/月）的价格——一个项目养一个人都困难，广告公司们接还是不接？但现实正在于，房地产广告做得好不好，会影响它正常的使用或投资价值吗？显然不至于。

曾经，房地产背负了过多的期待。现在，就让成为它自己，其实就挺好。

No.5780 原创首发文章｜作者 刘子

作者简介：专栏作家，乡村振兴&县域经济学者，“乡建者小会”发起人。著有《焕新——刘永好和新希望的40年》一书。个人公号：刘子的自留地。

开白名单 duanyu_H｜投稿 tougao99999｜图片 视觉中国