第四代住宅来了，该把老房子卖了置换吗？

估计最近很多人都注意到一个现象，有关楼市回暖的信息突然多了起来，比如北京、上海、深圳、杭州、南京、青岛等多个城市的项目，都出现了来电、来访量明显增加的情况，特别是二手房市场，成交量进一步放大。

具体到小区，一些小区成交价格出现底部回升迹象，虽然幅度不大，但给小区业主的触动是明显的，一些业主开始从平台撤掉房源，暂不卖了。为什么会出现这种情况？

不得不说，有一些媒体确实有点捕风捉影，以达到宣传效果，不过是为了几个流量而已，这个比较好理解，是为了吸人眼球。

但是，从我实际看到身边的情况以及分析对比了其他城市的数据看，很多小区房子仍旧不好卖，甚至连看房的人都没有，更别说成交了，但一些业主下架房源是事实，他们普遍的心态是，反正也卖不上价，不如等市场回暖再说。这应该是当下很多人的心态，这也被部分业内专家视为“市场底部”的信号。

需要说明的是，二手房成交量放大，楼市“银四”竟然比“金三”还好，说明市场上出现越来越多愿意接盘的人，表明他们认可现在的价格。当然，如果市场再次走低，不排除这波人再次被套，但概率比较小，反倒是上升的因素正在聚集。

原因不难理解，从目前不断加码的政策看，比如需求正在释放，新房供应正在缩减等关键性的供需大招正在持续发生作用，合肥甚至推出“开放型房票安置”，也就是说，拆迁不仅可买新房，还可买二手房，可以说，为了去楼市库存，能想到的方法是能上则上。看了这么多的政策刺激后，连北大国发院徐高教授都在日前发出提醒，虽然短期房价下行压力大，但供需矛盾在不久将会逆转，未来1-3年房价上涨的压力比较大。

形势就是这么个形势，但另外一个问题也困扰着不少人。

众所周知，现在刚需买房的人越来越少，取而代之的是改善人群正在逐步壮大，他们到底是买当下有优惠折扣的库存新房？还是等等再买所谓的“好房子”？实际上，现在确实有一批人很纠结这个问题。有这个焦虑其实是很正常的，原因有两方面：

一是房地产发展这么多年，房子建了一大堆，很多家庭都有一两套房，此前有数据显示，有2套及以上家庭占到了40%以上，这部分家庭根本不缺房子住，但不能据此认为他们没有换房的需求，他们其实是需要住更好的房子，因为他们想住得舒服点，同时还希望房子能保值，甚至增值。

二是市面上能“抗造”的房子不多。表面上设计、规范标准提高了，但经不住偷工减料、以次充好，加上监管缺失，真正好质量房子是极其稀少的，以至于住建部从去年下半年开始就提出，将从2024年开始开辟建设“好房子”赛道。

总结一下便是，一般的房子大家都不缺了，行业要发展下去，只能在产品上下功夫，建设好房子是大势所趋。

老实说，对于好房子，目前还没有明确标准，住建部也仅仅是说让各城市先行先试，言外之意，需要从实践中探索，最终总结出一套可复制的规范、经验和样板加以推广。经过大半年的摸索，目前各城市提到相对较多的就是“第四代住宅”，这是什么情况呢？

什么是第四代住宅？

相对于第一代茅草房、第二代砖瓦房、第三代电梯房来说，第四代住宅则是迎合人们对居住体验的需求。简单地说，就是将庭院搬到空中，英文名为Fourth-generation Houses，满足人们对养狗养猫、种植花花草草、在大露台上纳凉品茶的庭院生活需求。

从本质上而言，第四代住宅的出现，是由于核心地段的房子往往是大高层，没有大露台、大花园配置，即便有院子，往往都是贵得离奇的别墅或者叠墅，要想价格便宜一些，那只能是很偏僻的远郊区了。如何做到家家户户有大院子和露台？这是第四代住宅出现的根源所在。从住建部2019年开始对成都首个第四代住宅考察开始，该住宅形式在深圳、南京、济南、厦门等城市开始发展。随着好房子赛道开启，今年越来越多城市在住宅发展规划中明确提出试点和打造第四代住宅，这意味着该住宅形式真的来了。

现在摆在大家面前的问题是，随着房子变老变旧，不少城市也在开展“以旧换新”，是不是把老房子卖了而置换第四代住宅呢？对此，笔者认为应客观对待并做出选择，主要包括3方面：

首先，对新生事物我们应积极支持，否则，就不会有一代又一代更好的住宅出现，技术都源于不断探索、试验，并最终形成成熟的产品的。但正因为如此，在第四代住宅的初始发展阶段，我们更应该都观察，就像买车一样，一个从来没做过车的企业突然造车了，你是不是要等两年看看大家的反馈？或者说等技术成熟一些再买，起码这是比较保险的方式。像房子这样的大件商品，赌上的是一辈子财富，如果是普通家庭，没必要先做那个试验“小白鼠”。

其次，从2019年到目前的试点来看，第四代住宅已经出现分化。像成都首批第四代住宅，虽然把花园搬到了空中，但品质并不高，成交价格也才1.3万多一平米。但深圳一核心地段的第四代住宅，房价已经来到20万一平米。说明啥？都是第四代住宅，但建造的品质不一样，包括后期的物业管理，都是决定是否是优质第四代住宅的显著标志。说到底，第四代住宅也要看品质，品牌开发商打造的，往往会好很多，否则，照样是劣质住宅，容易贬值。

第三，就目前看来，第四住宅在赠送面积确实有些逆天，能达到100%，甚至110-120%（根据各地的规范），但仍旧没解决好高空掉物，特别是恶劣天气下，绿植等安全问题也比较头疼。此外，露台维护成本高也是问题，如果是个人维护，又怕参差不齐，其实这正决定了小区价值的走向。

还是那句话，豪宅品质打造的第四代住宅仍旧是豪宅，但仅仅是在空中增加了一个花园，其他方面跟不上，完全没有置换的必要。