佛山沈阳再度松绑，二线就剩两个独苗

楼市松绑的氛围已经开始蔓延了，本来以为这个月是一线城市的主场，没想到，二线的几个小弟还是不甘示弱，频频出政策露脸了，从杭州的全面松绑，再到南京的买房即落户，而佛山也在前两天开始了买房就落户的政策，沈阳对户口也是一撸到底，不管你是买房还是租房都可以直接落户，可以说是零门槛甚至是负门槛落户了，这种大幅度的松绑，很明显就是为了吸引大家来落户买房，去库存还是最终的目的。

因为我们之前已经多次说过，在三限这些操作陆续放开后，户口肯定是接下来的另一个松绑利器，因为过去户口是很多人所向往的，买房能落户在过去是很稀缺的，但是现在已经越来越普遍了，所以效果肯定会逐步减弱，但是放开这个动作还是要正常去做，因为随着2022年人口开始净减少后，各个地方的新房销量和人口流入都出现了明显的下滑，而从土拍层面来看，去年全国土拍成交金额为4.51万亿，同比下降了16%,成交溢价率只有5.83%，同比下降了0.48个百分点；而城投拿地了1.99万亿元，同比下降了23%，占比为44%，也是下滑了4.2个百分点。

而从销售规模来看，去年新房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%，销售额为11.66万亿元，同比下降6.5%，而比高峰期方面更是少了6万多亿元，这个差距可不是一时就能弥补的。而在人口层面，已经公布的28个省份中，只有9个省份常住人口呈现正增长，有十九个城市的人口都是在负增长的，而且过往增量很多的大城市也出现明显的增幅放缓，合肥以21.9万人口新增位居第一，郑州18万人位居第二，杭州14.6万人，成都13.5万人，可以看出都是新一线城市，也都是省会城市，而过去像深圳、广州这种级别城市新增人口都可以突破40万以上，目前的差距明显看出总的人口红利在下滑了。

而户口和房子的关联是最紧密的，人口新增减少后，对房子的需求也就会越来越少，购房和落户的门槛自然也就只能一降再降了。而从佛山这次的调控来看，现在的佛山楼市确实挺着急了，根据克而瑞的数据来看，今年1-4月佛山商品房成交面积276.23万平方米，同比下滑了33%，成交金额323.84亿元，同比减少了48%，而截止4月底，佛山库存达到了8.5万套，面积接近999.59万平方米，去化周期24.7个月，同比是增长了8.7 个月，连续5个月保持库存量在20个月，虽然还没到停止供地的36个月库存红线，但是去化难已经是肉眼可见的，要知道，1000万平方米的库存量如果是2019年的话，仅仅需要9个月就可以消化了，而现在需要近3倍的理论时间才可能。

所以现在进入到这样一种节奏中，各地的土拍规模在减少，城投拿地的积极性也稍稍降低了，民营房企就更不用说了，三四线和郊区基本都不敢碰了，但是各地的新房库存和去化周期反而还是在逆向的增长，很明显，现在还是新房以价换量的程度还不够，市场接受度不高，虽然供应量少了，但是房子卖出去的难度更大了，甚至很多房子已经无人问津了，最终可能只有地方自己想办法接盘处理。不然的话，这些当地的房企最终只能暴雷或者等待破产处理，就像昨天爆出来的雅居乐也出现了债务违约，所以暴雷潮并没有结束，而是很多房企已经暴雷过了，大家的注意力被减弱了，现在新出的房企暴雷都是经过最难的时刻撑到现在的而已。

而沈阳楼市其实本质也是一样的，在去年的时候 ，沈阳的新房成交只有465万平方米，同比是下跌了16%，而2019年楼市高峰期的时候，沈阳当年成交了1602万平方米，可谓是直接大腿斩了，而且不仅如此，从2019年以来，沈阳新房的供应也是连续四年下滑，去年供应量已经从巅峰时期的1488万平方米跌到了263万平方米，而今年一季度，沈阳商品住宅备案总面积81.9万平方米，同比下跌了43.53%，备案套数7418套，也是下跌了44.51%，所以现在情况是新房销量难以快速去化，而供应虽然减少了，短时间内还是没办法阻止库存的新增，因为楼市高峰期的时候卖的地太多了，过去的库存依然还是要放到未来进行销售，堰塞湖也就这样逐步形成了。

而截止3月下旬，从贝壳数据来看，沈阳现在二手房挂牌量接近17万套，在贷款利率调整、全面取消限购以及落户门槛价格低后，反而是进一步促进了沈阳业主挂牌卖房的热情，因为大家都觉得门槛降低，接盘侠的人数自然就多了，自己的房子也就更容易卖出去了，但是大家都这样想的时候，那就只有卷价格了，谁的价格有优势，房子有优势，地段有优势，才可能在这个时候脱颖而出。

因为随着房企自身压力的加大，后续的降价已经是箭在弦上了，二手以价换量不止是跟自己竞争了，还要跟新房项目进行竞争，而户口来说，对大家的购房力吸引力确实很小，当然，对一下高考难度地狱级的家长来说可能还有点诱惑，多数城市其实就是半斤八两的状态，所以，放开与不放开，户口的价值都已经摆在这里了，你会怎么选呢。