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上海全面实行业主房屋质量预看房制度,两份新修订管理办法再提高要求

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2022年1月,上海市住房和城乡建设管理委员会试行推出“业主房屋质量预看房”(以下简称“质量预看房”)制度,在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者从市住建委获悉,该项制度施行以来,累计已有239个项目开展预看房。

两年时间,质量预看房制度提前发现并解决了房屋质量方面的有关矛盾,提升了购房业主的获得感和满意度,而与此同时也偶有违规开展预看房的情况出现。如今,新的管理办法出台,这项制度在上海也正式进入全面实行阶段。

2024年5月16日起,《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》(以下简称《管理办法》)将正式实施,有关要求将更加全面、具体且严格。此前不久,《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》也在4月15日正式实施,对于作为质量预看房重要前提的分户验收工作提出具体要求。

开展质量预看房有何前提?

此前,个别建设单位在未完成准备工作的情况下就开展质量预看房,从而引发矛盾,甚至有建设单位以“工地开放日”代替质量预看房。针对此类情况,《管理办法》在第四条中新增开展质量预看房的四项前提条件:

一是已按照施工图纸及施工合同要求完成全部施工内容,具备通水通电条件;

二是已按照《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》要求,完成住宅工程分户验收,且质量问题已整改完成,并在户内醒目位置张贴《上海市住宅工程质量分户验收表(户内)》;

三是已按要求编制《质量预看房工作方案》,并提前一周向工程受监的监督机构报备;

四是现场不存在影响业主看房安全的危险因素。

质量预看房过程中业主查看的是什么?

为细化质量预看房的查看内容,《管理办法》第五条中明确质量预看房查看的范围为业主所购或所选住宅套内及所在建筑公共部位的质量情况,并以附件形式详细列出了查看的项目。


上海市住宅工程业主房屋质量预看房查看内容 文件截图

《管理办法》要求,对于房屋质量问题,建设单位应落实整改。对于超出质量预看房查看范围的非房屋质量问题(如涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等),或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求,建设单位应积极与业主协商,协商不能达成一致的,按购房合同约定的争议解决途径处理。

业主参加质量预看房要注意什么?

《管理办法》第九条明确了质量预看房不代替现有的住宅交付验收环节。参加质量预看房的业主原则上应为完全民事行为能力人,在现场查看期间须遵守安全管理制度规定,并签订健康风险责任承诺书。此外,第九条新增了业主有调整质量预看房时间及委托他人实施质量预看房的权利,以及业主应当场反馈查验发现的房屋质量问题,双方应当场签字确认。

质量预看房前的分户验收怎样做得更好?

作为质量预看房开展的重要前提,分户验收工作的开展同样受到众多新建住宅业主的关注。众多不合规的质量预看房工作,也或多或少指向分户验收工作实行过程中的欠缺。

今年4月15日,新修订完成的《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》正式实施。该办法的实施,进一步加强了分户验收的监督管理。一是明确了建设工程质量监督机构应加强对分户验收工作的监督抽查,重点检查分户验收程序的合规性。二是明确了监督机构的抽查比例。三是明确了监督机构如发现参建单位在分户验收过程中有弄虚作假、隐瞒相关事实,违反建设工程质量验收、管理有关规定,或发现工程实体存在质量问题的,应采取相应行政措施。

对于分户验收工作启动条件,该办法也做了进一步的细化。一是提出安全和功能的检测资料需完整,明确了分户验收前应完成的检测项目清单。二是明确全装修工序隐蔽验收已留存影像资料。三是明确了应根据《上海市住宅工程套内质量验收规范》规定,完成装修前分户交接验收,并留存基层的影像资料。

此外,办法还明确了建设单位应将《上海市住宅工程质量分户验收表(户内)》等分户验收数据在户内醒目位置公开。在住宅工程交付使用时,建设单位应将《上海市住宅工程质量分户验收表(户内)》《上海市住宅工程质量投诉处理承诺书》作为《上海市新建住宅质量保证书》的附件,一同交给业主。

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