“华南五虎”时代过去，雅居乐也走不下去了

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大家好，我是地产高富帅。

昨天晚上刚跟一些投资者聊天，雅居乐确实是没法坚持了，今年还在持续亏损，昨天消息还没落地，今天大早上，雅居乐集团就直接官宣违约了，一个早就想到的结局。

曾几何时，华南五虎与招保万金就是国内房地产行业两大典型代表，第一阵营是代表全国化布局的A股龙头房企代表，第二阵营就是广州起家的凶猛民企阵营。

相对于招保万金里面的央企国企因素，华南五虎在2015年之前就基本上算是国内其他民营房企绝对对标的行业龙头了，风光绝对不亚于后续几年的闽系军团。

中国房地产的变革与进化，也算是一个世界奇迹。与中国工业化进程一样，它也是一个值得经济学相关领域深入研究的一个样本对象。从住房严重短缺不足，到全国性过剩，用时不到20年时间。

而其中，以华南四虎开启的大盘时代，更具有标杆性意义 。早期华南房企偏重制造本土大盘，这也是国内早期房企产品线中比较重要的时间点之一。

这几年行业暴雷潮开始之后的几年，华南五虎几乎全部都陷入债务危机，雅居乐属于一个较为典型的代表，今天我也来好好给大家研究研究，雅居乐30年的沉浮之路。

雅居乐于1992年在中山市成立至今，经过近30年的沉浮，雅居乐已形成多项产业集团协同发展的格局，旗下拥有两家上市企业，其实在国内民企里面算是业务线是较为健全的综合投资平台。

相对于其他几个华南五虎，雅居乐走的路线其实相当个性化，作为一家在中山起家的粤系房企，旅游大盘其实是早期雅居乐很明显的标签。

广州雅居乐花园在中国房地产史上有着自己的特殊地位。在20世纪初，有一个流行的说法，“中国楼市看广东，广东楼市看华南”，这个“华南”说的就是广州华南板块。广州华南板块开启了整个中国房地业的“超级大盘时代”。

当年碧桂园，雅居乐，恒大，合生都是依靠在广州的超级大盘发家致富，这也是在2000年以后国内房企集体爆发的一年，也见证了民营房企的全面崛起。

2007年开始，华南五虎：雅居乐与碧桂园、恒大、富力、合生创展，全面开始全国化布局，走出华南之后，很多房企选择了北上广深等其他省会城市发展。

此刻的雅居乐似乎并没有跟随大流，依然还是热衷大盘操作，因为土地成本确实够低，利润空间很大，标准的产品复制能力也非常快。

早在15年前，雅居乐走出广东的第一站选择了海南，似乎就注定了这家房企的前期的核心路线：慢周转，又是大盘开发逻辑，而且时机也非常好。

作为国内少有的热带亚热带滨海美景、比肩香港新加坡的“零关税”购物天堂、外贸出口增长新引擎……海南，这个位于祖国最南端的岛屿，正在以崭新的姿态，肩负划时代的使命，向深化改革开放的宏伟目标坚定前行。

15年前，雅居乐慧眼识珠，斥资500亿打造1.5万亩国际滨海度假湾区——雅居乐清水湾。筑就海岛醇熟生活之湾，成就近5万户雅居乐业主的第二人生梦想度假地.

这又是一个完美复制广州雅居乐花园的超级典型项目，至今已经开发了超过15年之久，也成就了早期雅居乐集团几乎一大半的利润贡献。

在业内，清水湾素有海南文旅网红第一盘之称，这不仅体现在规模上，更体现在名气上。公开资料显示，清水湾占地面积1.5万亩，如此体量放眼全国也同样排在前列。

了解海南的朋友应该知道，最近几年，陵水房价一直排在全国县城房价第一位，基本维持在3万/㎡上下，而雅居乐清水湾自面世以来，一直都是全国房产市场的文旅标杆。

2009年首度开盘即年销售64亿元，成为闻名海内外的“神盘”，此后，销售额不断攀升，截至2023年底，累计销售额超1397亿元，这几乎是国内最高的单盘销售额。

其实雅居乐的这一阶段算是赚的盆满钵满了，但是忽悠了一个问题，就是这个事情是房企全国化布局比较成熟的时间点，其他标杆房企已经完成第一轮。

此刻的雅居乐忙着赚钱，忙着数钱，但是战略方面并没有很好的规划，产品线也没有体系方面的任何升级，因此后面的规模大战肯定是落后的。

在国内房地产快速发展的那几年，豪赌海南的雅居乐，凭借着大卖的清水湾项目，销售规模迅速增长，名声也逐渐大起来。

而清水湾项目的业绩，也一度占到雅居乐的三分之一左右。然而好景不长，2015年前后房地产市场低迷，清水湾项目也受到影响，销售价下滑。

更大的冲击则来自于2018年海南的全域限购政策，基本给外地炒房客关上了大门，而重仓海南的雅居乐首当其冲，业绩受到严重的拖累。

影响到底有多严重呢？年报显示，2017年，雅居乐的毛利和净利润增速，分别为67.3%和122.3%；2018年分别下滑到19.3%，23.3%；2019年分别为25.6%，10.5%。

关键是雅居乐似乎仍然没有放弃他的固有思维，后面几年其他房企在走一二线路线布局产品线，雅居乐还是继续玩文旅地产，继续布局三四线：云南，雅居乐原乡、雅居乐西双林语等。

后面的事情应该都知道了，雅居乐为了保住规模，在文旅地产死守的那几年，眼看着恒大，碧桂园都是自家业绩好几倍了，雅居乐坐不住了，开始高周转高杠杆拿地。

很显然此刻行业已经是最后的赌局，但是似乎雅居乐也不惜筹码在土地市场上高位豪赌，一个毫无主流城市开发经验的房企，如何应对这么多的竞争对手？

据年报，2019年雅居乐通过多种方式，一共拿下了42个新项目，总土地金额472亿元。而2020年，雅居乐新增项目40个，拿地金额为357.01亿元。

2018到2020年，雅居乐的地产销售额分别为1026.7亿元、1179.7亿元和1381.9亿元。突破千亿大关之后，，进入了明显的停滞期，排名也随之下滑。

时间到了2022年，雅居乐迎来集团最严峻的偿债期，各种永续债都迎上来。2022全年，其债务净偿还近250亿元，净负债率也得以从2019年的约83%降至2022年底的57.3%。

很明显雅居乐已经意识到了情况不妙，组织调整与人员优化已经迫在眉睫，接下来的一年，雅居乐对组织进行多次调整，人员基本上精简了超过50%。

从2022年迎来首次亏损之后，雅居乐基本上一直在努力维护境外债务问题，有人说是雅居乐为了自家信用，其实基本上还是老套路：很多美元债早就是老板自家投资的钱。

在当时高周转时代，老板与高管回购自家美元债已经是正常不过的事情，早期那些需要付的利息，恐怕也是为了自己的投资不受影响。

如今主动暴雷，恐怕是风险留给了公司，自己的投资保住就行，或许这才是雅居乐坚持这么久的核心逻辑吧。

这几年雅居乐地产与物业的人离职比较多，不过从目前反馈来看，高管这边似乎并没有很多负面，基本上还算是正常的赔偿，不过基层员工这一块就很难说。

从2021年开始，雅居乐地产经历了三次大规模裁员动作，从目前的反馈来看保守估计在60%以上，加上多次降薪策略，之前雅居乐为了还债确实是工资都没钱发了。

离职赔偿方面，小编也与离职的多位地产人打听，第一批裁员的补偿还是按照N+1执行，越往后可能就很难执行了，如今在职的朋友工资也就靠天了。

2024年4月，雅居乐卖房12亿，前四月累计卖房66亿。有多恐怖？对比前几年，就很夸张了：2023年前四月，累计卖房205亿；2022年前四月，累计卖房251亿；2021年前四月，累计卖房508亿。

因此想要通过卖房子继续还债似乎也行不通了，这次行业洗牌速度着实来的很快，但是对于这些房企掌舵人来说，或许只是找个理由退出江湖而已。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。