新政出炉！江苏城市更新迈入“快车道”

“稳步实施城市更新行动”！“城市更新”这一关键词已连续四年被写入《政府工作报告》。如今，各地正加快步伐。江苏省政府办公厅日前印发《关于支持城市更新行动的若干政策措施》（下称《政策措施》），积极探索破解实施城市更新过程中的堵点难点焦点问题，打破瓶颈，高质量推动城市更新行动实践，文件于6月11日正式施行，有效期5年。

多项创新措施

《政策措施》提出，妥善处理不动产登记历史遗留问题。支持根据实际情况出台本地化解历史遗留问题的政策文件，针对不同历史遗留问题情形，明确不动产确权登记路径。

特别是，针对城市更新过程中的产权复杂问题，这次提出一系列创新解决方案。具体来看，探索优化更新项目产权办理手续。对城市更新形成、兼容多种功能的不动产，明确分割审批方式和分区分层设权后办理不动产登记。支持引入转移预告登记制度，可以“带押过户”方式办理不动产转移和登记手续。

“这些措施旨在简化流程、提高效率，并保障各方的合法权益。”江苏德兰智能装备有限公司相关负责人对《国际金融奥》记者表示，城市更新涉及到多个部门的协作，包括规划、建设、房产、土地等。因此，需要加强各部门之间的沟通和协作，形成合力，共同推动城市更新项目的顺利进行。

“城市更新项目往往涉及多种功能和用途的不动产，这些不动产的产权关系错综复杂，给项目的推进带来了极大的困难。”上述负责人表示，一方面，产权不清晰可能导致项目进展受阻，甚至引发纠纷；另一方面，复杂的产权关系也增加了项目的管理成本和风险。

该负责人进一步分析称，引入转移预告登记制度是一个重要的创新，“这个制度允许在不动产转移过程中，通过预告登记的方式提前明确产权归属，从而有效避免因为产权转移过程中出现的各种风险。此外，‘带押过户’的方式也为不动产的转移提供了更加便捷的途径，进一步提高了城市更新项目的效率”。

“通过分割审批和分区分层设权，可以确保每个部分的功能和用途得到清晰界定，从而避免产权纠纷。”该负责人说，政策应进一步完善相关法律法规，明确各方权益和责任，为城市更新提供一定的法律保障。

在其看来，城市更新面对的对象主要是老小区、老住宅，它们都已经存在很长时间，步入了“中老年”阶段，如何通过城市更新赋予新的活力，更好地服务社会，是一个很重要的话题。

值得一提的是，《政策措施》对于“钱从哪里来”这一关键问题着墨颇多，拓宽资金来源渠道，鼓励各类银行为项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。对可经营、出售、出租的更新项目或资产，通过REITs、社会投资人+EPC等多渠道筹集资金，鼓励自主更新；加大财政支持力度，优化省级专项资金支持方式，采取免审即享的方式，对城市更新重点领域和重点地区符合条件的项目提供贷款贴息；积极落实税费优惠政策，落实因国家建设需要依法征收、收回的房地产等土地增值税有关税费支持政策。对“工改工”类更新项目，交易环节各项税费符合延期缴纳的，及时予以办理等一系列具体措施。

稳步实施城市更新

不仅是江苏，今年，上海继续下大力气探索可持续发展的城市更新之路。

5月13日，上海长宁区召开国资高质量发展暨党建工作会议，会上新组建了两家区属国企——上海长宁城市发展（集团）有限公司以及上海东虹桥投资发展（集团）有限公司，将分别立足于服务城市更新和虹桥中央商务区，加快推动区属国企优化功能定位、优化产业生态、优化资源配置、优化体制机制及优化国资监管。

4月30日，上海虹口区创新引领四川北路提升发展的重点项目——多伦路城市更新项目启动开工。该项目总建筑面积近22万平方米，整体开发周期为51个月，到2028年5月项目竣备。

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭认为，优化城市规划建设和治理的空间布局，推进高质量城市更新，对于打造既高效又宜居的上海国际消费中心城市至关重要。

在陆铭看来，建设上海国际消费中心城市需更加重视“在地消费”，强调消费的沉浸感和体验感。这意味着城市更新规划中，要避免“千篇一律”的街道布局、建筑风貌及店铺样式，保留老城区的业态多样性。

陆铭建议，以建设“15分钟社区生活圈”为契机，进一步提升城市精细化管理能力，对现有商业、商务办公建筑增加文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，释放服务业发展潜力；对于大型老旧街区，通过环境改善、引入新产业、提升业态、引入环境艺术等手段，促进消费供给从单一化向多样化、品质化转变。

根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，到2025年，上海将推进3个以上重点产业集聚区提质增效，盘活产业用地3万亩，不断推动产业园区提质增效，推动存量工业用地转型升级、创新发展，促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变，培育新兴产业发展优势。

记者 潘洁

编辑 潘晟