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资料来源：该项目笔记为开发商、销售人士创作。如有抄袭夸大，必追究法律责任!!!

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免责声明：本宣传资料包括尺寸、图片、插图、文字描述、周边配套、建筑、市政设施或其他资料等，仅供形象宣传和参考之用。本项目所涉数据及区域资源的相关信息，仅供参考，以政府最终呈现为准。本广告所涉及内容仅作为要约邀请，不作为开发企业的承诺，相关内容以政府最终批准文件和双方签署的合同为准。最终解释权归开发商所有。

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珠江安康苑二期项目主推203套建筑面积约为140-260平方米的精装3-4房住宅，前期均价12.8万/m²，预计最快6月入市！西侧的龙盛湾上已于第四批次过会，龙盛湾上也是安康苑的竞争楼盘之一。

本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。

深度评测内容包括：

板块内区域价值及发展对比

各户型利弊分析

日照、噪音计算分析

价格走向趋势预测分析

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位于西藏北路中间区域

项目位于静安内环内西藏北路板块，该板块被诟病最多的可能就是城市界面差，或者距离轻轨太近。但其实这个板块内部有不小的差距，铁路和北横通道这两条线把西藏北路板块的城市界面分成了三部分。

三万平方独家制图

西藏北路板块南临人民广场和南京东路，受到的能级辐射由南往北逐步减弱，板块内的发展程度也是依次向上递减的。安康苑项目在中间的第二区域，较北横通道以南的第一区域略显不足。

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但第二区域不像北部存在大片八九十年代的老公房，所以城市界面要比板块北部的第三区域好；

前面说到南部的第一区域是板块内发展最好的，最早的时候是租界北区，那儿既有火车站，又靠苏州河，一直以来都是物力集聚中心，发展更为成熟。项目所在的中间区域某种程度上也能受到它一定的利好影响。

网传原规划地标高层合生汇可能不建

安康苑综合体项目，原本规划体量超30万㎡、高度达320米的超甲级写字楼，建成了那高度将超越恒隆广场成为上海第七高摩天大楼！直接牢牢吸引住了大众的目光。

同时入住五星级奢华酒店璞丽酒店，酒店下是合生运营的超甲级办公，写字楼裙楼就是未来的合生汇。以五角场合生汇的火热程度和体量来看，苏河湾合生汇也会相当不错的。

三万平方独家制图

但近期据网媒报道，原先规划地标可能不建，但官方还没有消息，最后以官方实际公告为准，三万平方只是基于网传消息的前提做分析。

如果消息是真的，那对安康苑项目的影响有两点，一方面这个超高层建筑对项目住宅的遮挡就没了，视野会更好；另一方面，少了地标建筑那原本该有的商业圈辐射也没了，周边的发展肯定是会打折扣的。有利有弊，但三万平方从未来发展的角度来看，弊是大于利的。

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二期较一期各方面的劣势

(1)日照

“上海日照计算规则”规定居住建筑一户住宅【最少应有一个居室】满足【冬至日】满窗日照的有效时间【不少于连续一小时】。2、居住建筑满窗日照的计算，以经确认的日照分析计算基准面左右两个端点为计算点。

三万平方独家制图

根据1#楼冬至日日照时数热力图我们可以得到这样一个结论：整个1#楼低层部分日照时数较低，高层区域日照时数相对较高；其中170㎡户型整体日照条件都不如其他户型，没有任何一层日照时数达到3小时，算是1#楼中日照条件最差的户型。

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日照动图由三万平方独家制图

通过冬至日日照光影动态视频我们可以看到，1#楼除了受南侧几栋超高层建筑的遮挡作用之外，主要受一期3#楼的遮挡作用，所以低层区域日照情况不容乐观；除此之外170㎡户型还受西侧凸起的140㎡户型的遮挡影响，日照条件更差了，连高层区域也没能到达日照时数3小时的指标。

冬至日的日照时数是衡量住宅是否满足规范的前提条件，但其他季节的日照条件同样影响着居住体验。

三万平方独家制图

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三万平方独家制图

三万平方独家制图

(2)噪音

结合1#楼昼夜噪音数值热力图和噪音平面图来看我们可以得到以下三点信息：1.噪音数值整体都在70dB左右，这在住宅小区里算是非常高了；原因是楼栋北侧有轨道交通3号线和4号线的轻轨高架，列车驶过的瞬时噪音非常大，住宅楼与轻轨高架之间没有高楼遮挡，也没有设置隔音措施，故而受到噪音的影响非常大，北侧还有一大片区域作为火车站列车停放区域，多少也会有些影响。

三万平方独家制图

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三万平方独家制图

三万平方独家制图

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噪音数值随着楼层的加高逐渐降低，这是因为声音在向上传播的过程中，能量逐步衰减，所以数值不断减小。

西侧200㎡户型的噪音数值整体比其他户型的数值略小一些，看噪音平面图才知道，200㎡户型西侧有凹槽，噪音会得到一定程度的削弱，所以数值上相对其他户型会略小一些。

(3)价格上涨

安康苑一期3#楼单价12.88万，二期1#楼价格不会比一期的低，加上上海新房都有涨价的趋势，大概率二期单价也会有一定幅度的上涨，可能会和西侧龙盛湾上一期13.3万/㎡的单价接近。

而且安康苑二期1#楼的日照条件不佳，受南侧3#楼以及320米超高层的遮挡，低层户型日照条件不容乐观；最重要的是，1#楼北侧临近轨道交通3号线和四号线的轻轨高架，受到的噪音影响很严重。

三万平方独家制作
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有传言说安康苑地块内规划的超高层有可能取消，那么超高层附带的商办配套诸如合生汇等生态也将不复存在，那么小区与旁边龙盛湾上的差距就一下子拉开了，而且即使超高层没有了，二期1#楼仍然受南侧3#楼的遮挡作用，日照问题还是存在。相比之下，龙盛湾上首批楼栋的位置在地块中央区域，日照和噪音条件相比安康苑二期要好得多。

综合以上分析来看，价格上涨的趋势使安康苑二期面对同地段、同是超高层、单价也接近的龙盛湾上没有任何优势，相同的价格客户肯定选择配置更好的龙盛湾上楼盘。

名人故居汇集处

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安康苑属于历史风貌保护区域，整个项目涉及保留建筑规模高达8.5万方，甚至远超新天地的历史保护建筑规模，在上海城市更新项目中十分罕见。片区内包含17处文物和历史建筑，占整个苏河湾区域37处重要文物和历史建筑的46%。

图源于网络

安康苑就在图中的24#地块的新建住宅区域，周边21# 地块是当年著名的山西大剧院，未来项目将在其旧址上进行复建，打造成全新的主题剧场；

山西大剧院图源于网络

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22# 地块内含多宗文保级物业，比如吴昌硕故居、梁氏民宅、潘氏民宅等，未来会保护并打造成大规模成片风貌里弄商业街，时尚程度对标新天地和太古里。这片承载着百年文明与记忆的土地，正在以全新的生命力焕然新生。

户型分析

三万平方独家制作

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B140㎡户型

140㎡户型三房两厅两卫：三开面朝南，南北不通透户型，通风采光性能不佳；入户正对餐厅和客厅，隐私性稍差；主卫和厨房窗户开向生活阳台，通风采光受到很大限制，公卫和书房窗户开向楼间狭窄区域，采光受限。二期房源约40套，最后一期小面积户型！

图源于网络

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C165㎡户型

165㎡户型三房两厅两卫，两开间朝南南北通透户型，厨房空间狭小，单面布置，使用不便，但北侧带生活阳台还算可以；主要功能房都带飘窗，实际使用空间变大了；主卫和公卫窗户开向天井，通风采光性能不佳。二期套数约41套，最后一期小面积户型！

图源于网络

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A200㎡户型

200㎡四房两厅两卫，两开间朝南户型；厨房空间狭小，单面布置，使用不便，但北侧带生活阳台还算可以；全屋飘窗设计，实际使用很舒适；户型全明，采光性能很好。二期套数约41套，最后一批200面积，整个小区仅约78套。

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图源于网络

D250㎡户型

250㎡四房两厅三卫，三开间朝南飞机户型；南北通透；厨房带生活阳台，实际使用很舒适；书房带小阳台，但是阳台位置较深入，通风采光性能不佳；主卧空间宽敞，有相对独立衣帽间，主卫五件套，配置豪华，但是窗户开向书房阳台，通风采光较差。二期房源套数约41套。

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E260㎡户型

260㎡四房两厅三卫，南向三开间飞机户型，正玄关配置，隐私性较好；飘窗很多，实际使用会很舒适；主卧空间宽敞，有相对独立衣帽间，主卫五件套，配置豪华；南北通透，采光很好。二期房源约41套。

图源于网络

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周边配套齐全

交通方面：项目周边有多条地铁交通线，与3、4 号线宝山路站直线距离仅约300米；与8、12号线曲阜路站、10、12号线天潼路站直线距离皆在1公里内。自驾方面，项目到内环高架、南北高架开车约1公里内可到达，通达上海各大商圈。

三万平方独家制图

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商业方面：项目内规划有大量的商业配套，更与曲阜路大悦城仅一街之隔，生活购物十分便捷

教育方面：静安区闸北第一中心小学、市北中学、朝阳中学等，周边教育资源丰富。

医疗方面：上海市中医院、第一人民医院（北部）、上海交通大学附属瑞金医院等多家医疗机构

生态休闲：项目周边不乏大型公园，交通公园、人民公园、苏河湾中央公园、四川北路公园

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2024年上海最新购房政策！房贷、首付比例有调整！

单身、已婚、离异在上海能买几套房？

买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？

▶ 临港新片区购房政策：

1、非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；

2、社保年限由原有的5年缩短至3年；

3、外地单身且在临港新片区工作满1年以上，在重点支持单位工作的人才仅需3个月，即有机会在细则划定范围内购房。(需申请购房资格确认函)

10月24日，金山区出台人才安居新政。其中提到，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。

经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

最全积分政策！怎么做到“60分”起步？

在了解是否有买房资格后，我们应该还要算一下自己的积分是多少？毕竟上海那些“品质地铁盘”“重点区域热盘”都会触发积分。

那么上海的积分怎么算呢？

*注：

1、认购对象在2021年1月22日(含)后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下；

2、2021年7月24日起，通过赠与转让住房的，自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数；

3、承租的公有居住房屋计入认购对象名下住房套数；

4、认购比（认购组数/准售房源套数）＞入围比（入围组数/准售房源套数），触发积分排序入围；

5、认购比≤1.3：1，不触发积分排序入围，全部纳入公证摇号。

“不一样”的购房流程有哪些注意点？

上海因为有“积分制”的存在，所以购房流程与其他城市有一些小出入。

新房认购所需材料——认购人仅提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。

(一)身份、婚姻、家庭关系证明材料类

1、身份证、户口簿

2、未成年人提供出生证

3、护照、港澳身份证、台胞证

4、现役军官证(含士官)、退役军官证

5、博士(含在读)学历证明或学籍证明

6、结婚证

7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书)

(二)购房资格证明材料类

1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)

2、预告登记证明、网签合同

3、征收补偿安置协议

4、产调

5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料

6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明

(三)资金证明类材料

1、个人信用报告

2、存款证明

“12.14”新政后上海贷款&首付怎么算？

2023年12月14日，上海突发两条新政，涉及了商贷，所以商贷和公积金贷款不同情况匹配条件也不同，需要根据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格↓↓↓

至于首付比例，新政后各区域的政策如下↓↓↓

全市范围内，首套房最低首付款比例下调为30%；

二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至40%；其他区域全部调整为50%。

记住！新房交易只涉及“两税”

新房税费只要涉及到契税和房产税。（房产税需要等年平均销售价，所以2023年仅供参考）

此外，财联社报道：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

其中提出，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

也就是说，只要你卖房后，名下无房，不只是可以按首套房，三成首付贷款。并且，卖房后1年内买房，都可以给你退税！

至于退税的细节问题，则延续了2022年10月1日起至2023年12月31日1年内置换买房退个税细节。