销售员承诺买房可搭建扩展？业主冲动购房却被打脸！

2023年9月，廖女士在海口滨海新天地五期的楼盘项目，购买了一套商品房。她说，当时之所以选择了这个小区，是因为楼盘销售人员曾向她许下一个“承诺”。可现如今，不仅当时的“承诺”没有兑现，廖女士的处境还有些尴尬。

在海口滨海新天地五期，记者见到了廖女士。她购买的这套商品房位于小区的25栋，共105.59平方米，每平19500元。廖女士说，自己在决定购买前，实际上对这套房子的面积和售价，并不是十分满意，但当时该楼盘的销售人员介绍了该户型的一处“特别”的优势。“问他套内面积是多少，他当时没有正面回答我，而说这里边有三块面积可以搭建，如果是三块（楼）板搭出来的话，基本上就是性价比很高。”

现场，廖女士向记者提供了一份其所购买的B2户型的宣传材料，内容上主要显示了该户型的平面结构，并分别标注了客厅、阳台、卧室等各个区域，而平面图中有三块区域，被单独填充为了黄色，并且没有进行任何文字标注。廖女士称，宣传材料中这三块意义不明的区域，便是销售人员当初向其承诺的、可以由业主自行进行“搭建”区域。为表明自己所言非虚，廖女士也拿出了一份凭证。“这个就是当时销售跟其他同户型业主的聊天记录，黄色位置就是可以搭（楼）板在这三块地方，就是可以扩充面积的一块区域，等于像是把房间扩大。”

仔细观察可以发现，这三块区域分别是两个卧室及阳台的外延区域。据介绍，该套户型的套内面积为87.86平方米，而如果将这三块原本封闭在外的区域进行封闭的改造，那么该户型便会增加近20平方米的使用面积。当销售人员向廖女士给出这样的“承诺”后，她便马上动了心，并立即签订了购房合同。可到了今年3月，廖女士却接到了销售人员的电话，对方表示，当初承诺的“搭建”目前已无法实现。“ 说搭建后期是有风险的，会有安全隐患，就是明确跟我讲不能搭建了 。”

实际上，根据《中华人民共和国建设工程质量管理条例》中的有关规定：房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和称重结构。而在房间外延区域擅自进行破拆、并搭建楼板进行封闭改造的行为，显然已经违反了上述规定。

在该小区购买了同一户型、并得到了相同“搭建承诺”的康先生告诉记者，对此，他也曾向销售人员提出过质疑。“（当时）质疑了这个问题，但是他们销售的时候又跟我们讲，他说你看我们小区里面，别的楼房都已经做完（搭建）了，就是没有问题的。所以当初我们就信了这个话。”

记者求证宣传内容

涉事多方各执一词

首先，我们需要强调的是，无论是开发商还是业主，都不能通过擅自搭建的方式，增加房屋的使用面积，这样的行为既会触犯相关的法律法规，也会严重影响楼体的结构安全。好在，目前涉事的两位业主尚未进行违规搭建，并已经充分认识到了自己的错误。而在这起事件中，两位业主更是质疑那名楼盘的销售人员，当初可能是在明知“违规”的情况下，仍然通过暗示业主可以进行搭建的话术，进行违规宣传，诱导业主进行购房。对此，记者也展开了调查。

采访当天，在海口滨海新天地五期，记者看到，廖女士所在的25栋，共有143平方米、126平方米、105平方米三个户型。目前，该栋所有105平方米户型的业主，均尚未进行搭建，但另两个户型的部分业主，却已经将部分与阳台相连的外延区域，进行了楼板的搭建改造。

现场，一位业主表示，自己改造的区域，同样是参照了该户型宣传材料上的“黄色区域”，但当时销售的说辞，却较为模糊。“它不是说算赠送，他也是说，就是你要想搭，你自己看，他也没有说那么死。”

那么当时该楼盘的销售人员，在宣传时究竟有没有进行过所谓的“搭建承诺”？现场，记者也联系到了一位当时负责该楼盘销售、但现已离职的工作人员。“ 因为我们当时在那边卖房子的时候，那个（105平）户型呢，原来是说（可以）拓展面积嘛，但现在的话，肯定它验收完之后，它就根据实际情况。也许就是说它当时销售的时候，是那个位置它可以填，但是现在如果说，它经过验收完之后，觉得那些位置涉及到开发商的这些（安全）风险什么的，他肯定会把控这块。”

此外，现场一位装修师傅也表示，对于“当时承诺可搭建、现在又不允许施工”的情况，他也听到多位业主讲起，但由于当时的销售人员基本上都是“口头承诺”，而且搭建本身也涉嫌违规，因此当初绝大部分想通过搭建“占便宜”业主，眼下也只能选择接受现状。“（最后）闹到了上法庭啥的，法庭肯定不会支持你们（业主），他给你承诺了，他有白纸黑字给你写着吗。”

随后，记者与业主一同来到了该楼盘的营销中心，针对当时楼盘的销售人员，是否向业主承诺过“搭建”，现场，一位自称该项目开商——海南鑫海房地产开发有限公司的工作人员，给出了这样的回应。“这个东西我没有办法去给你解决，人家销售员说的，是怎么说的当时，但是实际上的情况是，（业主）买房的时候，我们的房子是现房，我们不是在图纸上卖的，就是它盖成什么样，是事实呈现在这里，每个人自己要有判断力。”

那么在该楼盘户型的宣传内容中，明显标注的黄色区域，又是否涉嫌误导或引导消费者进行违规改造呢？ 工作人员回答说：“那个我没有办法说它有什么意义啊，它有些地方是通风井，有些地方它告诉你这个地方是什么东西，它都有什么，不代表说这个地方就一定是让你搭（楼）板。”

楼盘是否违规宣传

住建部门介入调查

对于这名工作人员的回应，业主廖女士和康先生并不认同，而是认为当时楼盘的销售人员，明显存在违规或虚假宣传的行为。 采访当天，业主也将有关情况反映给了海口市住建局。

“ 你说了不算，我们说的也不算，执法单位才说的算。你说他虚假宣传，依据哪一条，哪一个规定，你说它涉嫌违规销售，那就举证过来。” 海口市住房和城乡建设局工作人员说道。

截至发稿前，涉事业主已将情况说明及举证材料交给了市住建局相关科室。

而针对眼下的情况，业主们又该如何进行维权，记者咨询了律师 钟敏。“ 我们的主管部门，应该要对这个不当承诺，去进行严格的查处。因为原本从相应的规则上面，对这种改建的行为，实际上很明显它是违背相关管理规定的，如果说业主有相应的证据，能够证明开发商做了相应的这个承诺，按照规则它肯定不能够，去让法院认可它相应的这种违反法律规定的承诺。但是他（业主）可以主张要求开发商对这个承诺，承担相应的违约责任或者说承担相应的一个赔偿补偿的责任。”

业主违规搭建VS物业视而不见

滨海新天地五期在销售时，是否涉嫌违规，还有待政府部门的进一步调查。但开发商在回应业主的质疑时，既不承认也不否认的态度，更让人生疑。我们也看得出，部分业主之所以会选择相信可搭建扩展的“承诺”，其中一个重要原因，便是这个小区已经有部分业主，正在进行或已经完成了搭建扩展，但却并未遭到阻拦。那么这其中又蕴藏了哪些问题，继续关注。

记者了解到，对于业主在购房后的“搭建扩展”行为，在业内被称为“偷面积”。 在房屋主体结构完成竣工验收后，部分开发商会对一些户型可“拓展”的区域进行一些综合评估，如果这些区域涉及到燃气、消防、主体结构安全等重要事项，那么开发商便会严格禁止任何改建行为； 可如果违规搭建的区域，对整栋楼的受力承重影响不大，那么部分开发商便可能会默许这样的行为，甚至将其作为户型的“卖点”。 在走访当天，在海口滨海新天地五期 一户正在装修的业主家中，记者便发现了类似的行为。

事实上，为防止业主在装修过程中，出现类似违规搭建的行为，从国家层面到地方层面都已出台相关规定，并明确相关监管职责。其中，《住宅室内装饰装修管理办法》《海南省经济特区物业管理条例》等相关规定中明确，物业服务企业应对物业管理区域内的违法建筑行为，履行预防、制止和报告职责。那么对于这样的违规搭建，小区物业又是否履职了呢？

“ 搭这个（楼板），你不用去物业报备，这个（物业）不管。因为这个本来按正常意义上来说，属于违建，但是物业就说睁一只眼闭一只眼，因为开发商那边（当初）承诺的是吧。”这名正在装修的业主向记者说道。

那么事实又是否如此呢？随后记者也来到了小区物业办公室。而一咨询，记者发现，对于业主的违规搭建行为，现场的物业工作人员不仅知情，甚至还会让业主“签字”。

“收房了就能搭，要签承诺书，就是因为我们这边是不建议搭的。”随后这名物业工作人员向记者提供了一份“搭建改建装修承诺书”。其中包含的七项承诺内容，大意均为：搭建改建行为系业主的个人行为，而由此引发的任何问题，均与小区物业无关。也就是说，业主出现违规搭建行为后，小区物业不仅没有进行阻止，反而还想通过签订承诺书的形式，试图逃避自身的监管责任。

那么这份“承诺书”又是否具备法律效力，记者咨询了律师。“这份免责承诺，实际上它并不能够，也不应该发生相应的一个法律效力。物业公司要求业主来签这个承诺书，实际上它的目的是为了防止，在这个家装改造的过程中产生的一些危害，想减轻自身责任。但是业主在这个实施过程中，一旦签了以后，如果说真要是造成了有其他的安全事故，或者说有造成其他业主的这种财产权益，或者是人身安全受到影响，它（物业）同样需要承担它自身的责任。我们的业主，去实施这个（违规搭建）行为，他当然自身的过错，需要为自己的过错买单 。”

违规搭建或影响楼体结构安全

住建将约谈开发商明确解决方案

客观上说，业主的违规搭建行为，存在隐蔽性强、举证复杂等诸多监管难点，可如果本应最先发现问题的物业服务企业，都采取“事不关己、高高挂起”的态度和处置方式，就很可能为未来的住房安全埋下隐患。那么，对于这种违规搭建行为，职能部门又该如何监管呢？

针对目前滨海新天地五期 部分业主的搭建扩展行为，采访当天，业主也找到了小区开发商。对方的说辞，与小区物业如出一辙。“因为物业自己也实地勘察了，他认为没有太大风险的情况，他可能睁一只眼闭一只眼，但有风险了他也（不允许） 。”

也就是说，小区开发商对业主违规搭建扩展的行为，同样采取了“默许”的态度。事实上，如果业主想要在原本镂空的公共区域，架设楼板进行封闭搭建，那么施工过程中就必然会涉及到在楼体外立面承重结构上进行打孔、开凿等作业，而这样的行为，极有可能影响房屋及整栋建筑的稳定性和抗震性。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如情节严重，造成严重的危害后果，可能涉嫌以危险方法危害公共安全罪依法追究刑事责任。

针对目前该小区部分业主涉及的违规加建改建行为，律师也表示，职能部门也应该摒弃“民不举、官不揪”的处置方式，在发现问题后积极主动作为，及时规避后续可能出现的安全隐患风险，保障业主生命财产安全。“ 主管部门既然已经发现了这样的现象 ， 应该去加强调查 、 核实 。 对于一些违规加建的行为，都应该进行相应的依法查处。”

此外，对于涉事业主的各项维权诉求，海口市住建局工作人员表示，他们已与该楼盘项目的负责人进行过对接，并计划在5月13日明确初步的解决方案。“如果没有一个实质性的结果，就移交给相关部门，它执法到时候会出一个结果给你们。”

目前，事件正在进一步调查中。

短评：“前期销售”“后期监管”多管齐下 不给违规搭建留口子

关于滨海新天地五期销售的宣传是否存在问题，以及小区当前存在的加建行为如何解决，到目前为止，小区业主还没有接到开发商和职能部门的相关回应。

回过头看整件事，销售的宣传词和业主试图占便宜的心理，很可能是导致问题的根源。

众所周知，房屋的改扩建是有明确的法律管理规定，有严格的申报审批流程和监管部门。这类涉嫌违规宣传的销售行为，得查得治，否则会给原本就给心存侥幸心理的消费者带来诱导。堵住这一环，就能提前堵住一些侥幸心理。

而一旦出现业主违规搭建得行为，负有管理职责的政府部门就应该主动作为，对责任主体依法追究法律责任，对知情不报、监管渎职的企业、机构或部门加以严惩，只有这样才能对违建行为起到强有力的震慑作用，消除可能影响到楼房结构安全的隐患，切实保障人民群众的生命财产安全。

最后我们也要再次呼吁大家从自身做起，坚持安全底线，不碰法律红线，共同筑牢安全。

来源：直播海南

编辑：戴玉春

审核：郑伟、孙殿洋

监制：孙帅

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