突然“死亡”的广西中旭地产

最近，网上又有不少恒大前员工们在爆前东家的料。让人们了解到当年恒大内部如何不堪，高管们如何贪污腐败，结党营私，毫无专业能力，对上逢迎拍马，对下无情压榨。

可你反过来仔细一品，同样是这批高管，在恒大没爆雷之前，外界对他们的评价可不是这样的。他们各个都是业内精英，明星职业经理人，带领着恒大一路做大做强的顶级人才。

▲同样的一批高管，前后呈现出的“画风”截然不同。

这只能说明，普通人根本不可能从成功者身上学到真正有用的东西。人成功的时候，说什么都是对的。可每个成功者之所以能取得成功，除了时代的红利外，更有许多隐秘的细节是不会对大众说的。所以，明哥还是那句话：

▲成功者说的话，你听听就好，认真你就输了。

反而是失败者的经验更有借鉴意义。就像恒大跌入谷底时，你才会看到诸如“许老板只吃进口水果”、“从不等电梯，人到时电梯必须到”、“临时起兴想钓鱼，下属连夜去买20万的钓竿”之类的细节信息。

▲当你看到这些，你才知道恒大风光之下早已千疮百孔，随时要沉。

看到这些细节信息，你才能发现问题的关键所在。而这些问题只有失败时才会暴露出来。所以，失败者的教训更有借鉴意义。

今天明哥就来说一个，曾经也在南宁风光一时的开发商广西中旭地产。如果你没有见过当年中旭，只要看看如今恒大的现状就知道了。

▲当年的中旭可以说就是恒大的翻版。

突然崛起的地产黑马

众所周知，2008年的次贷危机，我国的“4万亿”刺激政策最终又把楼市激活了。可政策的效果是有滞后性的，等到2010年开始，普通人才能切身感受到“4万亿政策”带来的效果。

▲当时不仅房价上涨，钢材、水泥等原材料也在上涨。

广西中旭地产的起家的经历跟红日地产很像，中旭老板李国强同样是做钢材贸易起家。在那个年代，做大宗货物贸易的公司，不玩期货是不太可能的，所以我们也不排除当时的中旭还入场了钢材期货交易。

乘着房价上涨，钢材价格上涨的东风，中旭在钢贸领域挣到了很多钱，因为手上现金流太多，必须找一个消耗现金流大的业务投资，房地产无疑是最好的选择。那个年代的开发商大多都是半路出家，没有战略，没有计划，一切全凭感觉。

▲中旭地产是典型的半路出家搞房地产的公司。

我们盘点了一下，中旭地产在广西的8个地产项目，拿地时间节点都在2011~2012年这段时间，同时这些项目的总价并不高，总土地投资额大约10个亿左右，算上建设成本大约15亿，总投资也就25亿左右。说明中旭的实力很一般，甚至达不到当时红日地产的规模。

再盘点一下当时中旭地产手上的项目分布，南宁3个（中旭中央城、中旭天悦、中旭上下），武鸣1个（中旭现代城），东兴1个（中旭印象江南）、钦州2个（中旭东方韵、中旭星月小筑），上海1个（中旭大厦）。其中，土地成本最高的是南宁中旭中央城和中旭天悦项目，土地成本分别为4.5亿和2亿。

▲中旭投资最大的两个项目均位于广西南宁。

考虑到当时的时间是2011年，在当年那个情况下，突然掏出10个亿买地的地产公司，确实算是突然杀出的黑马了。

黑马突然“死亡”之谜

可惜，中旭这匹楼市黑马来得快，去得也快。到了2015年时，中旭地产的资金链断裂，彻底扛不住了，接着就是常规的楼盘停工，交房延期，业主群诉。

▲当年，中旭业主群诉事件在南宁闹得沸沸扬扬。

为啥3年前还势头正盛的中旭地产，突然就不行了呢？如今我们总结来看，中旭地产犯下了最致命的三大错误：

首先，盲目投资。中旭跟恒大一样，在自己有钱的时候，迫切地想把自己手上的现金流全部打完，在有钱的时候疯狂拿地。但你拿地，也要拿好一点的地啊，怎么能只要数量，不要质量？

当时连老天都在帮你了。2011年南宁出台了限购政策，直接把南宁楼市打到低谷。当时都没什么开发商愿意拿地了，那时入局真的是最佳时机。所以，中旭当年的入场时机踩得挺准的，完全值得后来人借鉴。

▲当年南宁施行的限购政策，直接把楼市打到“冬天”。

可你中旭在当时那个环境下，选的都是什么质量的土地？他们居然挑了西乡塘和江南，还大手笔重仓相思湖，光在相思湖就砸了3个多亿。当时可是2011年！中旭居然2011年就开始投资相思湖了，这个思路策略也是过于超前了一点。

▲老实说，相思湖片区到2015年去投资都不算晚。

这只能解释为，当时中旭手上的子弹太多，瞎开枪“乱枪打鸟”了。

其次，摊子一下铺得太大。如果当时中旭只专注于一个区域，一个城市的投资的话，其实也不会出现太多问题。可当时的中旭，南宁、钦州、防城港、上海一路买买买，把自己的管理半径拉得非常大。

且不说当时中旭只是一个地产新兵，你这操作手法比地产老鸟还要激进，才刚成立就直接把管理半径拉到1000公里以上，这注定不会有好结果。

原因很简单，你手上没有那么多的人能管理明白，你手上那么多的项目，临时招募的人没有经过磨合是没啥战斗力的，典型的草台班子。这草台班子最大的问题就是控不住成本，导致开发成本直线上升。

▲一个武鸣的盘整的跟南宁市区的盘一样，这如何控制成本？

最后，就是短债长投。当时中旭为了开发房地产，大量采用银行借贷，大多还是短期贷款。所有的开发商资金链断裂，开发的楼盘烂尾，都是因为短债长投。

中旭地产在当时把杠杆拉得很大。可你杠杆拉得这么大，却没有恒大、碧桂园那样的快周转功力，钱不能快速收回来，这资金链能不断吗？

▲没恒大那两下，摊子还铺那么大，这导致销售周期被拉长。

当然，中旭最终突然倒下还有一个可能，是他们当年应该也跟红日一样，去炒期货了。期货和地产两头押多，结果期货爆仓，直接一把抽干现金流，导致资金链断裂。

对比了中旭地产和红日地产的陨落时间，两家公司几乎是相近的时间节点，他们都没能撑到2016年后的大牛市。原因在哪？查找当年的新闻就知道了。

▲两家主业是钢材贸易的公司，正好遭遇了当年钢材市场的“寒冬”。

总而言之，当年的中旭地产就是典型的一手好牌打得稀烂，不作死就不会死的典型。

时至今日，南宁的楼市行情依然是下行周期。那么只要对照当年失败者的经验教训，能得出非常有借鉴意义的地方:

其一，无论城市外围的郊区土地有多么便宜，未来有多么大的升值机会，你都不要考虑郊区。因为市场不行，你去郊区拿地很有可能撑不到市场回暖的时候。坚定只看核心区不会错。未来就算资金链断裂，也会有人愿意救你，你要去郊区，谁都救不动你。

其二，减少杠杆，多用自有资金拿地。没有债务压力，开发商就算土地价格拿高了，开发一个楼盘顶多不挣钱。亏钱的可能性很低，但是如果是上杠杆，土地价格再拿高了，那大概率就是巨亏。

有句话说得好，失败总是贯穿人生始终，还留在局内的人更应该时刻常怀敬畏之心。