东莞暂停供地？开发商或已无心拿地

当下，楼市去库存动作表现迅速。

最新5月6日出台的深圳楼市新政，分区优化政策直接对准高库存区域；聚焦东莞，继放松入户条件，城市高库存之下是否会暂停住宅用地供应也还在备受市场热议。

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商品房库存创新高

根据国家统计局数据，截至2024年3月，全国商品房库存已达7.4亿平方米（含住宅和写字楼、商铺等非住宅），同比增长15.6%，当中住宅待售库存面积约3.9亿平方米，同比增长23.9%，为近十年来最高。

去库存成楼市平稳发展重要一环。

这个过程中，除一线城市也在相继松绑，刺激需求进场，日前自然资源部印发的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称“通知”），更是从供应源头入手维持房地产市场供求关系稳定。

通知明确，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，则执行“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

不过，官方并没有直接公布具体的去化周期超36个月城市名单。

按照中指研究院数据，截至今年3月，新建商品房去化周期超过36个月的，有41个城市，东莞以37.5个月“上榜”。

一时间，事关城市暂停供地声音不断，更有不少房地产机构中介人士直接夸张喊话未来3年东莞都将不再供地。

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暂未有停止供地计划

东莞具体什么情况？

根据东莞市住建局早前发布的全市新建商品房住宅库存数据显示，截至3月底，全市新建商品住宅库存为518.82万平方米，以过去12个月的平均去化速度计算，实际消化周期为24.1个月。

即处于遵循“盘活多少、供应多少”模式，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

另参考东莞市自然资源局公示的存量住宅用地信息，截至4月9日，全市存量住宅用地总面积为507万平方米，其中未动工土地面积68.8万平方米，已动工未竣工面积去到438.19万平方米。

“从目前的各项数据来看，东莞不属于暂停供应住宅用地的城市范围”中原地产研究院执行院长车德锐对此表示道，并提到东莞的旧改盘活空间大。

针对接下来的供地计划，中房君同步咨询了东莞市自然资源局有关人员，对方也表示目前没有收到暂停供地通知。

03

房企拿地热情消退

供地持续收缩

就当前市场背景，即便正常供地，有多少房企愿意进场拿地又是市场抛出的另一个问题。

反观目前东莞各盘动态，一方面是在售项目疯狂的“卷价格”“卷产品”以推动去化。如刚刚过去的“五一”，各种特价房、优惠活动层出不穷，以价换量明显。

另一方面则是躺平一派的佛系顺销，抑或不少资金压力较轻项目的直接选择不再推进，等待行情转向。

如东莞交投2022年拿下的大朗西TID地块，目前仍未有进展；前海控股前两年高价拿的塘厦两宗宅地，如今房子建好，营销中心早早开放，同样迟迟未选择入市；又如东莞某本土房企旗下已整备好地块，原计划今年推进，现又传出暂缓开发......

事实上，对于当下大部分房企而言，主力都仍放在消化现有存量上，尤其过去高价拿地的开发商们，已没有余力制定新的布局计划。

多位房企人士也不乏透露，短期内在莞不会有新增项目打算，且不仅如此，个别过去深耕东莞的品牌房企因项目亏本还在陆续退出东莞市场。

在房企拿地热情消退，以及现有存量较充足背景，可以看到东莞本身的供地也表现出明显收缩趋势。

据中房君统计，过去4年时间（2020-2023），东莞公开招拍挂市场成功出让商住用地宗数分别为42宗、32宗、20宗以及2023年的仅8宗，对应卖地金额也从621亿元、589亿元、372亿元，下滑至去年的仅收金78亿元。

聚焦今年，早于自然资源部的供地新规发布前，参考早前3月底东莞市自然资源局发布的《东莞2024年度建设用地供应计划》，其中全年住宅用地计划供应数量仅6宗，总占地面积46.26万平方米，供地规模还在进一步收缩，且截至目前，还未有地块挂牌上线。

上一轮东莞房价上涨的一大主因便是“供不应求”，推动城市房价走高，如今随着高层的“消化存量房产+优化增量住房” 定调，以及大部分房企本身于扩张上的“有心无力”，接下来东莞的供应端势必将压缩。

“最后还是会回到市场自我调节为主”供地新规下，对于东莞楼市后续表现，车德锐补充道。

值得一提的是，随着隔壁深圳的最新放松限购政策，在车德锐看来，势必会一定程度带动成交量上升，考虑到莞深两城一直有趋同效应，相关性较强，当深圳市场成交量好转东莞也会相应被带动。

“不过短期内应该还是改变不了价格下行的趋势”。