深圳地方AMC接盘 宝安洪桥头段旧改的奥园与万科角色

观点网功能性国企接盘，已成为开发商违约潮后的旧改解题思路。

5月8日，深圳市宝安区城市更新和土地整备局披露关于宝安区燕罗街道107发展带洪桥头段城市更新单元项目（一期）实施主体公示。

据悉，洪桥头段旧改一期拟确认深圳市磐石汇林房地产开发有限公司为项目实施主体。该公司大股东为深资磐石肆号投资合伙企业，占股99%，实际控制人为深圳资产管理有限公司。

观点新媒体了解到，深圳资产作为地方AMC机构，是由深投控牵头设立的深圳市第二家地方资产管理公司，股东包括万科、深圳罗湖投控以及中国国新。

自房地产行业持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“无钱可用”或“意愿降温”的处境。

当下市场预期下滑和土地市场价格降低，叠加项目拆迁、周期延长、融资压力以及项目和资产变现的难题，都明显地削弱了开发商们推进项目的热情。

特别是一些已经爆雷的房企，已不再有能力或愿意继续为项目注入资金。这使得资金压力转嫁到了其他股东身上。

公开资料显示，洪桥头段旧改已列入《2019年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》，更新单元用地面积约为7.04万平方米，拆除范围用地面积6.06万平方米，开发建设用地面积3.43万平方米，规划容积为22.89万平方米，规划容积率6.7。

该旧改规划初期计划由奥园集团负责操盘。

2019年1月公告显示，洪桥头段旧改为工改综合项目，拟更新方向为二类居住用地、普通工业用地、商业（不包含商务公寓）等功能。

2021年5月，仍有不少深圳本土中介在推介宝安洪桥头段旧改的回迁房项目。彼时，中介透露旧改已完成拆迁工作，预计同年6月开始施工建设。

2021年底，奥园面临公开债务违约，放缓了资金沉淀较大的旧改项目开发。也就是说，洪桥头段旧改刚刚进入施工阶段便迎来了停滞。

在政策支持和市场压力双重影响下，AMC已成为房地产企业纾困的关键力量，模式探索和创新对于房地产系统的风险化解至关重要，涉及地产政府和各方资源的优化配置、房企解困措施的实施等等。

除了中信金融资产、中国长城、中国东方、中国信达、中国银河等五大AMC外，地方AMC也在解决地方房地产风险和协助区域房企方面积累了丰富经验。

洪桥头段旧改正是迎来了深圳第二家地方AMC的盘活。

根据本次披露信息，洪桥头段旧改一期计划由深圳市磐石汇林房地产开发有限公司作为实施主体，该司背后实际控制人是深圳资产。

企查查工商信息显示，深圳磐石汇林地产成立于2023年3月，企业最初为控股的法人独资，后由深圳三林汇地产、深资磐石肆号投资合伙企业共同持股，比例分别为1%、99%。

2023年8月，奥园方深圳汇威置业投资公司短暂的持股过深圳磐石汇林地产，比例为51%，同时深资磐石肆号投资合伙企业持股则是被稀释至48%。同年10月底，奥园退出项目公司。

从股东背景看，深资磐石肆号投资合伙企业一直稳坐大股东地位，尽管中间奥园企业有所参股，但最低持股比例仍有48%。

股权穿透得知，深资磐石肆号投资合伙企业实际控制人正是深圳资产管理，这也是后者首个对外有进展的旧改项目。

观点新媒体了解到，深圳资产成立时间并不长，至今仅有4年时间，注册并实缴资本金41.5亿元。其中，深投控出资21亿、万科出资10亿元、罗湖引导基金出资9.5亿、国新资产出资1亿元。

据悉，深圳资产系深圳市第二家地方资产管理公司，根据省级政府最多设立2家的规定，该司也是深圳地方AMC的最后一家，成为继粤财资产、广州资产和招商平安资产后第四家广东地方国有资产公司。

出资规模上，万科成为仅次于深投控的第二大股东，也是该AMC所有股东中唯一的开发商。而入股AMC，曾是万科寻觅到的“又一”万亿蛋糕。

2019年的一场内部会议中，万科董事长郁亮曾指：“除了不良资产，我们找不到一个和房地产赚钱相当的行业。”

次年4月，万科正式入股深圳资产管理有限公司，且为第二大股东，持股比例24.1%，其他三个法人股东实际控制人均为国资。

本次宝安洪桥头段旧改的落地，万科或许有操盘、代建的机会。

由于万科近年对于深圳土地市场投资的收缩，操盘项目多为深圳国资合作项目，包括与深国际、深铁等企业合作。

例如恒大深圳超总项目停工并被安居建业接盘之后，作为后者股东之一的万科接手项目代建工程。

同理，作为深圳资产第二大股东，且是所有股东中唯一的开发商，万科或许还能再复刻一次在深圳超总的操作。