二手成交涨至7成，昆明改善型需求正在积累

昆明二手房成交占比又涨了！

最近，克而瑞发布昆明一季度楼市报告，其中提到二手房的成交占有率，已从去年的6成提高到近7成，其中，小户型占主力。

这些卖房的业主里面，不少是希望通过置换，向改善产品进阶。

成交占比提升至近7成

刚需群体是置业主力

根据克而瑞报告，今年一季度，昆明二手房月均成交2225套，市场占有率接近7成。

换句话说，在昆明，今年前三个月，每卖出10套，就有7套是二手房，新房只有3套。

毫不夸张的讲，如今的昆明楼市已是二手房的主场。

｜图源克而瑞

近年来，二手房在昆明楼市的存在感一直在增强。

要知道，2019年时，昆明新房成交88268套，二手房成交51342套，在成交总量中，二手房占比37%。

随后几年，二手房成交逐年攀升，到2022年时，已能与新房成交量平起平坐。

2023年，昆明二手房成交超4.4万套，而新房成交则不到3万套，二手房市场占比已超6成。

如今，这一记录也再度被打破，已经越来越逼近7成。

｜昆明楼市一线制图

其实不仅在昆明，放眼全国，二手房都是越来越吃香。

克而瑞报告显示，今年一季度，全国二手房成交强于新房，尤其是重点城市的二手成交份额仍在继续扩大。

其中，北京、厦门等城市的二手成交占比都已跃升至7成左右。

｜图源克而瑞

价格优势+政策利好

推动二手房成交占比攀升

如今，二手房市场比新房市场更受欢迎。

这一现象并非偶然，楼市君认为，主要是3个非常现实的原因推动。

1.二手房具有明显价格优势

据克而瑞统计，2024年一季度，昆明二手房成交均价13173元/平，环比下降2%。

而新房成交均价13777元/平，相比之下，二手房价格整体低于新房。

更何况，部分二手房东为了快速出手，还在持续降价，买家捡漏的机会不少。

比如天骄北麓这套建面66.6平的房源，2021年9月首次挂牌，售价80万。

随后的2年时间里，卖家多次降价，最终在今年5月以45万的价格成交，折合单价6757元/平，与初始挂牌价相比近乎腰斩。

不仅如此，该小区5月挂牌均价8386元/平（数据源于安居客），相比之下，这套房源更是便宜了约1500元/平。

｜图源贝壳找房

2.配套和房产确定性更高，所见即所得

楼市调整期，确定性往往是买家高度关注的点。

而二手房的现房属性，消弭了预售新房的交付风险，这也是大部分买家选择二手房的直接因素。

况且，二手房所拥有的配套也是所见即所得，买家无需再等配套兑现。

3.政策利好促进二手成交

当然，政策层面也在一定程度上促成了二手房成交量上涨。

比如，“带押过户”政策的实施，就化解了二手房交易过程中资金压力重、交易风险高等问题，同时还缩短了交易周期，提升交易效率。

并且，随着“带押过户”政策的逐步深入推进，如今已可以办理跨行“带押过户”，二手房买卖更加便捷安全。

｜昆明楼市一线制图

另外，“卖一买一退个税”、贷款利率下调、公积金贷款松绑以及认房不认贷等政策的推行，也为二手房的流通，创造了更为宽松灵活的环境。

而且，昆明二手房交易市场，还出现了新变化。

当前，昆明中介机构普遍已调整收费模式，卖家需要与买家共同承担中介费，买家直接减少购房支出。

昆明楼市一线制图｜

部分卖家急于置换

新房改善市场潜力较大

不可否认，二手房大量成交，在一定程度上挤压了新房市场。

但二手市场成交的，多数是是低总价、小户型房源。

据克尔瑞数据，在昆明建面100平以内的二手房，成交量远超新房。

而到了建面140平以上的改善产品市场，二手和新房的成交差距已逐步缩小。

对于总价180万以上的产品，二手成交量则不敌新房。

｜图源克而瑞

这些数据，反映了刚需置业多选择二手房，而改善客则以选择新房为主。

换个角度想，二手房成交提升，其实也释放了部分新房改善需求。

而且，想置换的业主们也在集体出动，挂牌房源激增。

截至今日，单链家平台上的昆明二手挂牌量，就已达到52443套。

而去年11月时，挂牌量还只有4.6万套，短短半年 ，涨幅超13%。

另外，在诸葛找房平台上，建面90平以下的二手房挂牌量，就占到了总挂牌量的三分之一以上。

可见，这些卖房的业主里面，不少是希望通过置换，向改善产品进阶。

｜图源链家平台

此外，“认房不认贷”、卖一买一退个税、二手带押过户”等政策，都是在为二手卖家购置新房铺路，激活换房欲望。

而这些需求，大部分都将流向新房市场，尤其是高改/豪改市场。

一方面，目前昆明的新房市场，产品更趋向于改善化，对于置换群体来说，选择性更大。

另一方面，无论是从产品外观、户型布局、公区设计，还是从公共服务配套等方面来看，新房都比二手房更加突出，拥有更好的居住体验。

尤其是一些上了年头的老破小，与新房更是有着明显差距。

反过来说，新房市场想要把握住二手成交释放的需求，未来需扎根改善市场。

在能打的产品力支撑下，新房市场更有可能穿越周期。

｜图源克而瑞

总之，二手市场买卖双方的反应已逐步明朗，卖家换房意愿强烈，议价空间相对充足。

这对二手买家而言，也是个不错的“淘笋”时机。你觉得呢？

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