金悦学府|售楼处官方发布

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在嘉善看房的客户群体中80%应该都了解过金悦学府，过去一年大部分时间金悦学府的销量在嘉善排名第一，卖的好也有其原因，中肯评价下这个项目。先讲优势，后面讲劣势。

优势之一：地段处于主城区+TOD中心！

主城区的优势非常重要，一座城市人口最集中，配套最齐全的地段一定是在主城区，未来二手房流通性比较好。

金悦学府处于嘉善北部新城魏塘街道中新TOD新城板块，这也是长三角一体化示范区发展的重要组团，其价值仅次于嘉善高铁新城CBD中心。

TOD模式，即以城市轨道交通为点，在5-10分钟步行范围内建设商业，学校，医疗，文化，公园，办公楼，住宅等，打造宜居城区。在人口密集的新加坡，日本，以及香港TOD中心相对比较成熟，这也是借国外城市经验发展长三角地区。

优势之二：价格处于低洼阶段，板块投资原始股！

在环沪主城区中，单价低于2万还能买到好地段的也只有嘉善，其他昆山、太仓、平湖市区的单价都不便宜，这些城市都经历过主城区的全面建设更新，当下也只有嘉善的主城区界面相对落后，所以拥有投资价值。

北部新城是2020年开始启动建设，其高标准的规划是在未来100年不落后，未来配套逐步完善，以及城市界面的蝶变过程，是很好的投资过程。

5年内可期待的是轨道交通通车，5站青浦，12站虹桥国际，沿途换乘上海17,13号线，以及苏州地铁；嘉善四中新校区学校2024年竣工入学，以及五年内板块内城市界面将会有很大变化，周围安置房小区入住，烟火气提升，这些都将会影响其价值。

当下成交的单价在昆山太仓只能买乡镇上，即便是通了地铁的花桥陆家镇都比这边贵，而花桥陆家虽然距离上海近，有轨道，但库存高且配套跟不上嘉善主城区，宁做鸡头不做凤尾，这边毕竟是在主城区。

同时嘉善郊区像枫尚学府楼盘单价也要卖这个价格，以及城东锦博学府大众馨苑卖的还更贵，而嘉善还没有完全形成价格层次，就是主城区和郊区乡镇价格还相差不大，不像昆山乡镇上价格只有主城区的一半，这个价格层次还没展开，未来要么主城区会补涨上去，要么嘉善郊区乡镇跌一半。

优势之三：距离沪苏嘉轨道交通中新产业园站1公里左右。

这是销量高的重要因素，也是上海方向过来买的主要看中原因，沪苏嘉轨道交通是环沪目前最有投资价值的一条轨道；15分钟到青浦，而价格只有沿线青浦新城的35%，40分钟内虹桥国际商务中心（闵行华漕），价格只有虹桥板块同类的20%，未来有很大补涨机会。

沪苏嘉轨道交通是纳入上海地铁运营系统，平均3公里为一站，是阶段短途日常通勤的轨道交通，和今天即将开通分苏州S11市域轨道交通一样，以及已经开通的杭海城际铁路相同，地图上显示都叫地铁站。

相比苏州S11号沿线1公里范围内，价格基本都是在2万以上，品质好的在2.5万左右，品质好+主城区+配套好的基本上在3万单价了。

沪苏嘉影响的不单单是北部新城中新TOD板块，而是嘉善第一条和上海，同时和苏州互通互联的市域轨道交通，将会带动整个嘉善的城市价值，与此同时嘉善主城区的界面配套，教育提升，环境整治，以及每年上千亿的产业投资规模陆陆续续竣工，未来城市价值飞速变化，这个过程是最好的投资机会。

优势之四：板块内库存地，产业强，楼盘品质优。

北部新城在大面积的拆迁重建，这两年的变化是很大的，当下还有很多民房都处于拆迁和待拆迁状态；一手商品房小区只有鸿翔天宸府，翡翠公馆，以及在售的金悦学府，老小区有3个，以及在建2个安置房小区本地人入住。

中新产业园作为嘉善未来经济增长的重要引擎，主要以集成电路，智能传感等新能源企业为主，在一块空地上全新谋划，产业在不断引进，城北就业人口高于城南板块。

当下嘉善二手房成交量最高的是城东惠民街道，依托就是城东经济开发区，嘉善库存最高是城南，而城北作为刚启动的新城区，拥有中新这样的产业园区，本身住宅楼盘就少。

小区为央企金茂，金地商置，碧桂园三大开发商联合打造，重点是后期物业由金茂这样的央企负责，小区管理和品质在城北算是数一数二的。

优势之五：全龄段九年一贯制公立学校配套。

学区对于置业来讲是非常重要的因素，这一轮楼市回调中学区房大多很坚挺，也是反弹力度非常快的。

金悦学府配套建设一所公立幼儿园，同时小区一路之隔是在建嘉善四中新校区，也是长三角一体化示范区学校探索上海教育5+2教育模式，由上海设计规划的重点学校。

该学校总投资5.4亿元，占地101亩约6.7万方，为九年一贯制学校，规划54个班，预计招收2250名学生，其中，初中部规划18个班，提供810个学位，小学部36个班，提供1440个学位，同时设计400个停车位方便家长接送孩子停车。

在整个嘉善老城区中这所学校建成后将会是最好的一个，无论是教学模式，配套，环境等多方面都是领先的。

开学后将要提供两千多个学位，对于入学名额紧张，主城区教育资源稀缺的嘉善，这所学校将会为板块周围带来非常高的入住率和商业配套价值。

优势之六：完善商业配套，中新商务中心即将地面施工。

小区自带2万方商业，可以满足基本的生活配套需求。同时小区对面即是安置房小区带有沿街商铺，交房后商业氛围烟火气也将会提升，以及翡翠公馆小区附近已经有现成商业街，和大型菜市场等。

后期中新产业园商务中心，2021年确定由央企金茂投资150亿建设，各商业综合体，办公楼，星级酒店在未来都会逐步建好，目前已经在做基础建设，修建马路，清理河道中心湖等。

关于这个项目优势很多，未来也是非常值得期待的一个项目，是真正适合投资的楼盘，也是上海方向客户选择环沪置业，预算又不高的不二之选。

而关于这个项目劣势我也重点讲一下，仅供参考，中肯评价！

板块内尚未成熟，所以交房后入住率不会一下子很高。虽然学校马上开学，但学校的生源来自周围安置房小区业主较多，以及会从320过道以南的老校区业主中来入学的。

学校带动板块价值，除非凭房产证报名之外，真正让板块形成稀缺性，商业氛围带动需要3-9年以上，3年是第一批初中生毕业，9年是第一批小学生到初中毕业，能有实实在在的教学口碑才能让更多孩子家长往这个板块挤。

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