楼市八大金刚，又少了二个城市

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大家好，我是地产高富帅。

政策刺激一个接着一个，成都全面取消限购才几天时间，新一线城市的杭州就迎来史诗级大动静，真的是全面裸奔了，这次不藏着掩着，直接就是超必杀技。

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知。其中提到，全面取消住房限购。在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。

早在3月14日，“金三”时节，杭州全面放松二手房限购，继苏州后又一个核心二线城市跟进。此前四个一线城市已优化限购，楼市出现“小阳春”。楼市政策对市场影响大，预计随房地产风险逐步出清，政策效应将体现。

但是从目前杭州的去库存节奏来看，一手房突发在4月份开始持续下行，随着一二手房差价越来越大，开发商的利润空间急速被侵蚀，杭州开发商们日子真的不好过。

从市场表现情况来看，据克而瑞数据，杭州今年4月新房成交31万平方米，环比下降62%，同比下降75%。累计来看，前4个月新房成交187万平方米，同比下降59%。

去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，环比增长12个百分点，同比降5个百分点。截至4月底，杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。

就在近期杭州一哥滨江集团似乎就嗅到了风险，滨江基本上是全部身家都押宝在杭州市场，杭州市场波动几乎会让滨江陷入非常被动局面，可以看到近期土拍滨江就没有以往热度。

滨江集团引以为傲的高业绩，高收入，好福利的背后其实也就是赌对杭州，跟企业本身的经营水平并没有直接联系，简单一句话滨江还是比较原始的管理模型。

如今杭州市场出现滑坡，滨江的日子绝对不好过，哪怕是之前号称的1-2个点的利润恐怕都很悬了，因此出现降薪公告也就不足为奇了。

深耕区域其实并没有什么问题，但是杭州这种城市目前来看，确实还是有一定风险的，就算是目前杭州全面取消限购，还有一个魔咒：杭州限价并未解除。

其实大家都知道，杭州目前早期短暂的火爆，其实之前完全是依靠限价政策保持的一定热度，说的简单点就是新房与二手房有巨大差价，因此新房具备一定的投资属性。

另外一个方面就是拼产品能力与经营能力，在杭州目前来看其实并不是特别重要，现在拼的是速度与资金周转能力，因为只要能出货，抢到位置，就可以马上成交。

我们承受着代持交易的不确定性，承受着“拼多多”房票的兑现风险，承受着楼市指导政策的重重考验，就等着交房那一刻，抛盘变现，以上，就是杭州楼市的现状。

一边是冲着新房限价之下的倒挂套利空间，嗷嗷打新；一边是打倒新房后的投资客，自交房的第一天起，就急于抛盘变现。

人人都说，我坚定看好杭州城运，是价值投资的拥趸者，但真到了能变现的时候，一个比一个跑的快。

自2022年3月起，随着杭州限价后的第一批交付房源逐步入市，扎在御滨府、壹号院……里的投机客们，抢跑就开始了。

其实在这种环境下，就算放开限购，对与很多操盘者来说也是噩梦，只要市场不是良性的产品驱动导向，因此就算滨江这种产品营造强的大佬，其实也很难坚持下去。

牛逼的产品，好的开发商与操盘手，做出来的价值仍然与平庸者毫无差别，这或许也是杭州目前畸形市场的核心痛点，看的热闹，时则无味。

迄今为止，杭州仍然执行着严苛的新房限价。二手房挂牌价在7-8万的区域，新房限价还不到5万。一眼望去，就是2万/㎡的套利空间。

而迄今为止，杭州仍未出台二手房指导价。除个别红盘之外，甚至9成以上的楼盘还不限售，这意味着绝大多数的倒挂盘，摇到交房就能变现套利。

好不夸张的说—当下的杭州新房市场里，不管是刚需还是豪宅，只要有倒挂空间，就有投资客的身影，且占比都在20%以上。

这种整体的行情，其实对整体楼市良性循环肯定是不利的，跟我们当初设想的回归产品逻辑背道而驰了，二手房卖不掉，新房有房马上秒光，形成了一个恶性循环。

其实如果放开限价，对于整体楼市可能会有所降低，但是可以看到这里是杭州，目前有全国无敌的超级卖家盯着。

如果有比较牛逼的产品投入市场，完全可以具备自由定价话语权，如果卖的好，这个才是市场的驱动，而不是简单的干预。

各个城市都在提倡市场化导向，客户导向，但是作为这么一个超级大城市，却还是不敢尝试让市场说话，确实还是有点悲哀的。

今天下午，这是接着杭州脚步，八大金刚之一的西安也取消限购。西安市场依然是目前国内少有的几个楼市稳定的大城市之一了，本次裸奔也是一个大利好消息。

目前国内只有六座城市尚未全部取消住房限购措施，从北到南分别是：北京、天津、上海、杭州、广州、深圳、珠海——它们是过去十年楼市淘汰赛剩下的六大金刚，是穿越价格现象之后看到的基本面真相，是政策认为还不能马上全部放开、否则可能会被爆炒的城市。

作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，因此西安此轮放开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。

很简单能理解本次西安政策，大西安作为西北第一大城市，大西北的整体发展还得看西安，西安有着传统文化的沉淀与教育系统的核心优势，这也是落实稳定的核心。

除了取消限购外，西安新政还优化摇号政策，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号；

这种逻辑小编觉得是一个很大的进步，过往针对刚需政策，本次的政策绝对是改善客群的重大利好，因此，西安市场可以说，未来的改善需求绝对是大头。

2024年一季度，西安TOP10房企实现总销售额超过267.1亿元，和去年TOP10企业销售额总额237.5亿相比，2024年一季度TOP10企业销售额“不降反升”。

西安整体来看，目前在全国范围都是市场较为健康的典范，因此去年开始头部房企都在围剿西安核心土地市场，想方设法占领最顶端客群。

从4月开始，全国楼市已经告别限购时代，或许今年的房地产行业会真的有所松动，不求回到吃肉的日子，只希望喝汤的福利能够持续一些。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。