金融城东登场超低容积率高层住宅，可惜……

从最近成都土地市场的数据来看，锦江区金融城东的林家坝TOD板块，无疑热到发烫——

金茂以24500元/㎡竞得52亩住兼商用地、滨江润达丰以23400元/㎡竞得28亩纯住宅用地、中铁建以22400元/㎡竞得31亩纯住宅用地……

这几个项目的售价，大概率会超过此前备受瞩目的华润金融城三期项目（锦宸府）。于是，周边的在售项目，蹭势营销发声，“早一步买进金融城东”。

金融城东贵在哪？到底能不能盲买？

首先，购房者一定要明白的是金融城三期和金融城东，是两个完全不同的板块。

金融城三期，是指天府大道以东、锦江大道以南、东至锦华路，顺着双子塔及交子公园向东外延的区域。官方规划网站上标注为交子公园金融商务区（即金融城三期）。

△金融城东区位板块示意图

而金融城东，是指金融城三期以东的待开发片区，纯属诞生于各大开发商的自我包装。官方规划文件中，该片区最为重要的一点是产业，即中国生物科创谷。

△锦江区“一道九园”规划分布示意图，图据锦江投促

但由于该片区地理位置不错，且以林家坝TOD为核心，集中了多块住宅用地，再加上配套有盐道街小学，成师附小，川师附中等教育资源。深受广大购房者关注。

从板块之间的连接上看， 锦江大道西可连接金融城三期，东可连接至白鹭湾，锦阳大道北侧可连接至琉璃场，南侧可连接至中和场。

板块的城市配套上，目前区内引进了川师附中、盐道街小学等教育资源。同时，林家坝TOD的规划中还带有两宗约50余亩的商业地块，以及地铁9、20号两条地铁线的接入。

林家坝TOD距离华西妇二院锦江院区约5公里，自驾需20分钟左右。板块内还规划有锦江国际医院、锦江国际养老地等。

△林家坝TOD线路规划示意图

总体来说，金融城东的位置优势毋庸置疑。但需要注意的是，由于整个片区比较大，完全处于待开发状态，兑现周期应该会比较长。另外，板块内土地属性情况复杂，除了商住用地之外，还有产业用地生物科创谷、配套的养老基地等用地。

所以金融城东虽好，但购房者对板块内的各个项目需要逐个分析其情况。不是每个项目都优质。

位于林家坝片区的东侧，紧临新成仁快速通道，有一个近期受到购房者关注的项目，名为中交·锦江颂。有购房者留言，希望了解金融城东的该项目具体情况。

“央企打造”“坐落交子绿廊”“对望金融城双塔”，这是锦江颂对外的宣传，但官方规划文件其实并无“交子绿廊”的公示文件，方便购房者理解，可以视为从交子公园延伸过来的一块绿地（且后期规划和用途不明）。

更重要的是，中交·锦江颂的地块是2023年7月以18400元/㎡，清水限价35000元/㎡拍出。竞得方是在44家企业竞价熔断后抽签中标的贵州屹泽。经查询资料，贵州屹泽从2021年开始从事地产开发业务，该地块是该企业首次进入成都市场。而中交·锦江颂则是由中交负责代建、代销。

整体来说，中交·锦江颂位于金融城东的东边缘，临近成仁快速通道，噪音、交通对项目存在一定的影响。

△金融城东土地规划示意图

就代建的问题而言，需要提醒购房者的是，一方面企业之间的代建代销肯定有利润和成本的考量，需要关注是否会影响到房子本身的价格；另一方面，代建项目需要看清楚购房合同，约定清楚主体责任，方便后续收房和使用过程中遇到问题能找到责任主体。

从项目本身的指标来看，中交·锦江颂占地面积约26亩，系容积率1.8的纯住宅。据销售人员现场表示，143 m² 户型精装后价格约在 3.3 -3.6 万之间，总价约在 450-520万之间。“170m²的户型则尚未明确价格区间”，该销售人员说。

从总平来看，7栋14-16F的建筑，以南北向呈分列式布局，均为2T2独栋式。整个项目中1、2、7号楼采用了首层架空设计。

但由于东侧未对快速通道做隔音降噪处理，整个项目或将受到噪音和扬尘污染的隐患。

△中交·锦江颂总平示意图

户型方面，143㎡户型为中交·锦江颂的主力户型，套四双卫设计，横厅布局动线分明，主卧空间仅16㎡，衣帽间的尺度较小，厨房空间也较为紧凑，玄关处的次卧预留了书房空间。当市面上的143㎡户型都在卷双套房设计、270°玻璃幕墙时，中交·锦江颂的143㎡相对传统。

△中交·锦江颂143㎡户型示意图

175㎡户型同样为传统的横厅布局，三卫四房设计，动静分区明显，动线清晰，采用了双套房设计适合改善型客户需求，公用卫生间靠近次卧，餐厨厅面积达45㎡，房屋通透性较好。

△中交·锦江颂170㎡户型示意图

精装配置方面，以143㎡户型来看，霍尼韦尔新风、博世地暖、日立中央空调三大件常规配置，厨房有西门子燃气灶、抽油烟机、洗碗机，其余装修较为基础简单，墙面为素色墙布，地面为地砖及地板。

△中交·锦江颂143㎡户型样板间意境图

总的来看，中交·锦江颂项目1.8的土地指标本身其实相当舒适。政府规划条件也意在打造一个高端品质项目，3.5万的清水限价也算是留够了产品成本空间。

但一家来自贵州的企业，在44家企业竞标中将土拍溢价率硬顶了上去，然后再额外付出代建成本由中交做项目开发。

最终结果，确实只能在并不宽裕的成本空间中将产品呈现得十分一般。户型设计中规中矩，总平公区略显简单，精装标准普普通通。距离这块地本该有的高端产品期待，当然也就差了点意思。