大无语！广州二手刚破9千，1/3竟是“虚假成交”！

3月，广州二手成交首破9000套，环比大涨逾9成。

4月，虽然环比微跌，但仍保持了9128套的成交量。（来源：广州市房地产中介协会）

诚然，广州楼市表现不及去年同期，但3、4月暴涨的成交仍给业内人士打了不少鸡血。

不过，最近我却被一个说法给泼了一盆冷水。

有行内人士提出，现在广州的二手市场只是“假性”繁荣，其中有不少虚假成交。

怎么个虚假法呢？

按照他的说法，网签只是购房者获得抵押贷款或者按揭的一个必要手续，而并非真实成交！

而且这个数据估计能占到二手交易额的三分之一！

真·全都是泡沫？

“抵押贷款”

如何影响“网签”？

对此，我咨询了大源按揭的总经理郑大源，对方表示这种情况“一直很常见”，而且主要存在于“垫资过桥”的手续中。

比如，A需要垫资过桥，B借钱给你，B担心出问题，就将你的房子网签给他，保证他的资金安全。

需要注意的是，一般来说，网签的对象也不是债权人，而是指定的人。

比如A借钱给B，A就让自己的兄弟C出面网签，自己隐形不出面。

而且网签过程不涉及过户，所以不存在税费之类的考虑，资金结清了，就会解除网签。

据说，以前这种操作甚至可以在业主不知道的情况下，单方面进行。

有时候钱还清了，也不解锁网签。

后来因为很多人的投诉，政府就将非中介的网签权利收回，禁止锁房了。

而且现在因为需要刷脸，网签必须经得业主同意。

这也意味着，只有双方意愿达成一致，且有中介辅助的前提下，有“借钱”需求的业主，才可以“网签”，从而制造出虚假的网签数据。

至于这样的数量到底有多少，其实也很难有准确的数据。

但市场是真繁荣还是假繁荣，却可以从业主情绪以及过户数据来加以求证！

真实的市场

到底有没有“暖”？

——市场情绪层面

从我们采访的资深中介反馈来看，现在广州3、4月的市场依然不够理想。

一方面，是受到一手的冲击；另一方面，二手内部也在互相踩踏。

现在无论是珠城核心区，还是郊区，都还在降价，买家也自然也是观望态度了。

以前核心区是稳的，最近都在跌。

——真实过户数据

根据广州市住建局的公告，3月广州存量住宅成交套数为6855套，一季度存量住宅总体成交套数为20163套。

对比2月的4692套，环比确有增长，涨幅约为46%。

而去年3月数据为7974套，一季度总体数据为18231套，表现远超今年。

从具体数字来看，6855套的过户数据，对比文章开头我们提到的3月9373宗的网签数据，也基本符合真实网签占总网签量2/3的说法。

广州的二手楼市，的确远没有我们想象的繁荣，回暖也还有漫漫长路！

不过，区域间、楼盘间的分化行情还是持续存在的。

区域上，今年第一季度对比去年，虽然大部分区域二手成交均价都在下降，但天河、番禺却保持了一定的增长。

单盘上，以珠江新城板块为例，它的中海花城湾、保利心语等多盘虽然24年第一季度的成交均价对比23年都有所下跌，但凯旋新世界却保持了一定的涨幅。

由此不难看出，虽然现在广州整体的二手市场表现一般，但部分区域、部分楼盘还是相当强势的。

购房者应该怎么做？

那么，面对这样的广州二手市场，购房者应该做什么呢？

是继续等待，还是及时出手？

出手的话，又该向着什么样的区域或楼盘呢？

在当前周期下的房产，金融属性被大大削弱，而居住属性还是存在的。

因此，普通购房者在选筹的时候，更应该看向那些配套相对成熟、价格相对合理的“宜居”板块。

在楼盘选择上，虽然不能追求十全十美，但是可以从自身最刚需的配套出发来选择楼龄相对较低，开发商、物业相对较好的楼盘。

譬如，你的通勤主要依赖地铁，那么就可以以公司为原点，寻找地铁沿线、价位合适的楼盘。

譬如，你孩子刚好要上小学，那么就可以有针对性地寻找一些学位优质，且相对有确定性的楼盘。

当然，如果你对广州的小区不甚了解，也可以扫码添加客服，直接咨询我们。

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