最高法院:法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离,应如何救济?

【最高人民法院判例】

拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为无效

作者 | 李舒 唐青林 吴志强

北京云亭律师事务所*

裁判要旨

执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。

案情简介

一、新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（下称“天山公司”）申请执行新疆交通物资供应公司（下称“物资公司”）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市土地证号为乌国用（2000）字第0001798号的土地（下称“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。李辉竞得该宗土地，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书（下称“4-2号裁定”），确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。

二、被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议，认为：上述土地属划拨用地，且未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，故请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定（下称“10号裁定”）：撤销4-2号裁定，撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。

三、李辉向最高法院申请复议，请求：维持4-2号裁定，撤销10号裁定。最高法院裁定：驳回李辉的复议申请，维持10号裁定。

四、新疆高院退还李辉拍卖款，天山公司、物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。

裁判要点

《物权法》（已失效）第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”

执行法院在拍卖土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。执行法院以执行行为违反法律规定为由，裁定4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、当事人需注意执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。

二、因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但因生效法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，且房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。

三、此外，关于国有划拨土地转让的问题，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，当事人在转让国有划拨土地时，应注意国有划拨土地的转让须经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

《物权法》（已失效）

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

综上，裁定：驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”

案件来源

最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》【(2011)执复字第16号】

有关拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。

1.当事人虽通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。

案例一：《上海某公司与南京某公司房屋买卖合同纠纷上诉案》【江苏省无锡市中级人民法院（2010）锡民终字第0974号】

本院认为，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产，不得转让；土地为出让性质的，应当依法交纳相应的土地出让金，并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下，南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市人民中路199号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

2.执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。

案例二：《赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【河北省石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00050号】

本院认为，“《物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。”

3.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。

案例三：《南通三九焊接机器制造有限公司与南通三九焊接设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【江苏省高级人民法院(2016)苏民终997号】

本院认为，“涉案土地使用权证载明土地使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策资源，实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得，但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。综合上述规定，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者简介：

唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。

唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。

唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。

唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。

唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。

唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。

李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。

李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。

李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。

李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。

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