五一假期，两条地产消息想撼动深圳楼市？想多了！

这个刚过去的五一黄金周，有两个关于地产方面的消息在坊间被疯狂流传：

一个是传深圳楼市要在五一后，取消大部分非核心区内的房屋限购措施。也就是说，深户可以在那些区域内买多一套房，非深户也能在不交本地社保的情况下在那些区域内买房；

二是传深圳楼市五一后，会跟进各地开展的楼市“以旧换新”活动，在本地开展旧房“包卖”模式下的新房换购，为期一年，并推出部分试点楼盘认购。据说深圳还在这个模式上有所创新，并联合了多家地产机构与中介联合进行策划，在四个一线城市里，带头试水意味浓厚。

而就是节后第一天，两条消息全部被证实，看来业内为了去库存也真是拼了。但是就此想要撼动一直处于下行的深圳楼市，也是基本不可能的。目前对这两条消息传播得最兴奋的就是房产中介，在各大论坛、公众号及各个朋友圈中，散播得最卖力的就是他们，而第二项举措中，主要参与主体恰恰就包括了21家本地房地产中介机构。

与地产行业的朋友交换了一下对上述问题的观点看法，他们普遍都不看好这样的措施能够改变深圳楼市现状。因为深圳楼市虽然与其它城市的楼市有些差异（一线城市的房地产具有一些特殊性，它某种程度上是一个全国市场，买家并不局限于本地），但是回到买卖本质上，仍然还是两点核心问题未解决：1、房价上升预期不再；2、改善性换房人群没钱。只要这两点的问题矛盾得不到彻底解决，难言楼市提振。

而目前国内一些城市先后放开限购，目的是希望先将一部分“有钱人”的购买潜能通过这一举措释放出来（国内储蓄率一直在攀升，除了传统的居民对于未来养老储备担忧之外，也有大量的闲钱是有钱阶层不愿意释放手中的购买力导致），以消化掉一部分存量，本意是好的，就看这部分人愿不愿意买单了。

而“以旧换新”这个活动则不同，它本质上还是没有完全解决换房人的新贷款能力与旧房的价格合理处置问题，因为买新房价格要低到买家能承受，新贷款周期要长到贷款人年龄能符合，旧房又要价格高到卖家能接受，这中间还是存在很多实操问题的。而且这所谓的“以旧换新”，除了多设了一道买房卖房的缓冲承诺期外，其实并没有改变原有的买卖逻辑，理论上很难激发额外的消费欲望。

所以深圳楼市要企稳，大概率要等居民收入与就业率等多项数据企稳后才有可能真正改观，现阶段与其它城市一样，消化存量是当务之急，允许一部分“有钱人”多买或许能去一点库存，但是改变不了整个市场大的格局。

不过，业界的朋友也说，其实深圳还有大量的存量旧房改造需求，如果政府可以有个保障机制，允许这部分旧房业主原地重建，走“自主更新”模式，倒是一个很庞大且值得期待的市场机会。既能给地产公司创造不少的业务增量，又能帮助政府解决部分老旧危房的更新改造问题，还能额外刺激一块新增市场，虽然新增部分体量或许不是很大，但是因为城市中这种“老破小”本身存量很大，所以一旦配套政策出台，“自主更新”模式能走通，这一块的城市改造总体体量是很惊人的，应该是一个很值得重点研究的方向。

前不久，杭州在发布《全面推进城市更新的实施意见》后，就有一个小区以全体业主自筹5个亿完成了危旧小区楼房的重建，进程顺利，取得了不错的示范效果。深圳有很多这类小区，位于城市绿化红线附近，无法引入大型地产机构进行改造为高层住宅，未来基本只能走“自主更新”模式重建，所以与其是花心思琢磨换汤不换药的“以旧换新”模式，不如研究一下具有深圳特色的这类小区改造更对楼市提振有帮助。