楼市再下“死命令”，意味着什么？市场走向其实很清晰了

楼市现状就不多说了，就一句话：虽然出台了诸多楼市宽松和刺激政策，但购房者反应平淡。用日前一调研公司面前房产中介的问卷调查结果看，虽然咨询量确实有增多迹象，但实际出手的很少，究其原因，担心房价下跌是卖家、买家共同的心态。这句话，懂的都懂，特别是那些身在楼市中的人，感受最深。

不过，笔者常说，市场到了一定阶段不可能一直僵持下去，要么向左，要么向右，这并非市场本身调使然，而是有一只隐形的大手拨弄着市场朝着希望的方向前进。相信大家都看到了这个长假热议的话题，那就是国家要求“控制住宅用地供应”。网上关于相关信息解读有很多，但一些读者想了解的东西并未看见，读者甚至对一些不负责的解读产生误判。比如，对楼市有没有作用？房价什么时候回暖？什么时候是买房和卖房时机？本文简要分析一下，希望对我们有所启发。

时隔8年，楼市再下“死命令”，到底意味着什么？

自然资源部在假期发出的通知，很明显是基于同一天ZY提出“统筹研究消化存量房和优化增量住房的政策措施”精神，前者作为后者的措施的重要组成部分。在笔者看来，后面应该还会有相应配套措施出来，但这次会议和这个通知，可以说是本轮楼市的标志性事件和拐点。感兴趣的朋友不妨留存本文观察，看是不是这么回事。

研究楼市的都知道，本轮楼市状况唯一能参照的就是与2015-1018年那波楼市，其核心要件非常相似，大背景都是新房库存在7.5亿平米左右，已经影响到行业的正常运转和经济发展，房企债务暴雷，也一定程度影响到金融系统安全。现在看来，决策者的做法也非常相似。

从2014年6月开始，非一线城市陆续取消限购，市场反应平淡。这轮也是一样，去年开始多个新一线城市取消限购，市场效果不明显。到2014年9.30后，全国二套房认定标准由“认房又认贷”改为调整为“认贷不认房”，接着是央行大幅降低房贷利率，这轮是也是从9月份开始，一线城市逐步放开购房资格，调整为“认房不认贷”，房贷利率持续下降。叠加地方上的调整公积金贷款额度、发放购房补贴等等，楼市宽松前所未有。

结果大家都看到了，效果仍旧不明显。一直到2015年12月底，ZY经济工作会议提出供给侧改革，其中一项重要任务就是“去楼市库存”。对比到本轮，由于市场对此前的一系列楼市措施反应平淡，ZY级别针对楼市供给侧的改革并未放到今年底，ZY4.30提出的去楼市库存，事实上已经提前了大半年。由此可见，国家对当下楼市的重视，目的不言自明，希望尽快稳住下滑的市场，并尽早启动和恢复市场。

在时间节点上，自2015年12月底国家定调2016年全面去楼市库存以后，当时辅以“棚改货币化安置”政策，市场很快就有起色，一二线城市率先启动。而本轮楼市呢，我们可把ZY4.30会议视作“全面启动去楼市库存”，辅助的手段包括“部分拆迁”+“控制宅地供应”。下面我们来看看，两个辅助政策效力能否划等号呢？

棚改货币化安置，其实就是大范围的拆迁，直接给你现金，不给安置房了，你拿着这些拆迁资金到商品房市场买房。此项政策效果很直接，直接去化楼市库存，一些县市越用越顺手，以至于中部一些省份的棚改货币化安置比例占到整个拆迁80%以上。可以说，棚改货币化安置是上一轮楼市去库存效果显现的主要抓手。

时至今日，虽然还有城中村改造、成片拆迁等拆迁方式，但规模和力度显然不及棚改货币化安置，正因为如此，看到楼市库存并未得到根本性改善情况下，自然资源部再下楼市“死命令”：控制宅地供应。从内容上看，要求非常详细和操作性也非常强，主要有两个方面：

一是新房去化周期在18-36个月的，“盘活多少，供应多少”。意思是，自己算算城市需要多少房子，已经开发和待开发的房子有多少了，再确定能供应多少地。毫无疑问，肯定不能按此前的财政需求来供地，而是根据市场实际需求供地，土地供应量在不同城市中都会有压缩。

二是新房去化周期在36个月以上的，“暂停供地”。网上有相关机构的数据统计，100强城市，大概有40多座都超过36个月了，而且还是不全数据，实际应该是超半数了。当然了，100强城市都如此，全国600多座城市，其他城市经济发展实力还不如前面的呢，意味着超过36个月去化周期而需暂停供地的城市会更多。说白了，大部分城市都应从2024年开始暂停供地，直至楼市恢复。

此外，仅仅明面上限制土地供应还不够，自然部还要求对“闲置两年以上的土地”，该依法收回的要收回。其实，这不仅仅是土地闲置浪费，还是潜在的住房供应量，对房企资金占用都是不利的，所以，索性收回来，有利于楼市去库存。在文件的最后，自然部也说了，要层层压实责任，将重点监测70个大中城市宅地市场。毕竟，统计部门每个月都会发布这70个代表性城市的楼市运行数据，他们基本代表了提振楼市效果走向。一句话，楼市库存不去化到既定目标，绝不“罢休”。这也是我在此前文章多次提及，要想楼市真正恢复，必须开启自上而下的楼市去库存战略这一关键招，如今，终究还是来了。

意味着什么？市场走向很清晰了。

可以看出，“部分拆迁”+“控制宅地供应”与上一轮“棚改货币化安置”政策，最终起到的效果应该是差不多，但我们也要知道，控制宅地供应发挥作用需要一定的时间。正常情况下，从拿地到上市销售，起码要在6个月到1年的时间，这样算的话，即便暂停供地或者少供地，市场起码要在半年到一年时间才会开始有反应。这样算的话，楼市热点城市应该在下半年有反应，而其他城市应在明年开春以后了。

对于我们普通人而言，无论是卖方，还是买方，记住一句话就行，楼市恢复是一定的。你别管你的二手房价格跌了多少，目前连看房的人都没，只要住房供应控制，随着库存被消耗掉，市场恢复是一定的，因为任何市场都必须遵循“供需原理”，有需求没供应，就是市场反转之时。

到此，该出的大政策也都出了，是不是总感觉欠缺点什么？

上一轮2015年底在宣布“去楼市库存”以后，2016年“2.17”的一则信息是点燃楼市的一把火，2024年又会是什么呢？

在我看来，种种信息显示，主要还在外部+内部环境的共振。都知道，港股最近都涨疯了，连大A都受影响而分了一杯羹，我们说，凡事都不会无缘无故。有机构说是因为国内环境安定，加上前期跌幅过多，具备了“避险+低估值”的优势，外资纷纷看好并抄底。还有圈内的朋友说，老美通过了“亚裔细分法案”，一些移民到老美的富人资产，会不会像此前日本人在美被全部没收？毕竟，我们不想资金流出去，老美巨额的负债也需要找到替罪羊。

其实，不管是哪种原因，还是各种原因都有，外资快速流入到中国是事实。引起股市异动只是第一步，但那么多跑出去的钱又回来的话，肯定不会都投向证券的，他们还会寻找其他载体或者标的的。

不仅如此，资金宽松的大环境也在形成。最新信息显示，欧洲央行年内可能先于老美进行降息，而老美由于大选原因虽会推迟降息，但年内降息则是大概率的。彼时，我们自然也可安心的降息了，以形成多年未见的内外同频降息。那个时候，我们可以看到，有钱人想着把钱投出去买核心资产，而没多少钱的人也想着加杠杆买核心资产抗通胀。那么，你觉得什么才是核心资产呢？

在我看来，占据家庭财富70%以上、3年平均调整幅度30%以上、政策又力主促拐点的中国房产，必将有重要的一席之地。