天津
前不久，西青区两宗土地的自持租赁住房调整为商品房的公告发布。
分别是融侨方圆和融侨阳光城皓玥。
融侨方圆，自持住宅建筑面积6.9万平米，涉及调整的有2.18万平米，并没全部调整。
融侨阳光城皓玥，1.8万平米自持面积全部转成可售商品房。
图中绿色部分就是融侨方圆自持的高层住宅。
整个地块共1898套房源，自持占了1000套左右。
经询问项目销售，目前还没有具体房源的销售信息。
融侨方圆，2017年土地摘牌，当时融侨限价33.55亿元竞得，成交楼面价1.65万/平米，溢价率10.2%。
当时参与竞拍的开发商还有万科、华润、招商等房企。
2018年，楼盘首开，洋房开盘价2.35万/平米。
2020年，洋房基本降至1.71万/平米。
2021年，还卖出过1.36万/平米的洋房特惠价。
现在的洋房尾房基本在1.6万/平米，其余在售的都是叠拼产品。
融侨方圆于2021年交付，当时交付的品质还可以。
只不过，卖到现在还没卖完。
融侨阳光城皓玥，也于2017年摘牌，融侨限价21.21亿元竞得，成交楼面价1.74万元/平方米，溢价9%。
2019年5月首开，均价1.9-2.1万/平米。
后来降到1.8万/平米，还出现过1.4万/平米的价格。
小区算上自持住宅，共1027套房子。
2019年底交付，公区做的还可以，但是园林确实减配了。
这几年，融侨在天津始终没再拿地，看来也没打算深耕天津。
这两个楼盘的二手房是什么情况呢？
根据贝壳数据，融侨方圆二手挂牌量为51套，挂牌率5%。
从交付到现在共成交了19套二手房。
小区交付以来成交的全部房源如下：
价格越来越低，今年的成交单价都在1.5万/平米以下，最低1.36万/平米。
融侨阳光城皓玥挂牌37套，交房以来成交15套。
小区成交的所有房源价格如下：
最低成交单价1.44万/平米。
未来，自持改可售商品房，能卖多少钱呢？
肯定要参照俩小区目前的二手房价格，至少不能高于成交价，否则买房人不会买账。
再来看看张家窝整体二手房情况。
二手房挂牌均价 1.4万/平米，挂牌房源共2172套，挂牌量很高。
具体看几个小区的价格。
万科四季博园的洋房二手成交价约1.4万/平米；
万科四季雅园洋房二手成交价约1.5万/平米；
中交樾公馆洋房二手成交价约1.66万/平米；
星河荣御约1.71万/平米，社会山北苑约1.51万/平米……
很多房源也出现降价字眼。
按理说，张家窝也算个老板块，生活配套都已完善，二手房怎么也降这么多？
短板太明显，比如“窝里”没有地铁，只能到南站坐地铁。
再比如，没有好的公立学校。
教育跟交通跟不上，就导致很难吸引新的人口进来。
二期，南站开始起势了。
最近迎来新房供应，也就是南站的金地时光印。
洋房80平米，总价119万起，单价1.49万/平米起步。
且是标准的第三代产品，相比上一代，大家还是更愿意买新产品的。
后续也还有土地要出让，供应能持续跟上。
话说回来，融侨的这批自持改可售商品房，意味张家窝还有很多房源供应。
面对张家窝大量二手房挂牌，融侨的“新供应”价格压力可不小。
毕竟产品已经是上一代了，地段也没有优势。
要想卖得动，只能拼价格。
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