北京
年初，有万科澜悦花园A区、C区和阳光城悠澜郡一区、二区业主，因难以承受安商房2.98元/㎡的物业费，质疑物业“强买强卖”，纷纷要求适当降低物业费。
日前，万科澜悦花园、阳光城悠澜郡管辖的街道——福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处发函，希望万科物业对上述两个小区安置型商品房物业费予以调整。
▎街道发函，建议万科调整两小区物业费
4月18日，网络上一则《关于建议调整万科澜悦花园、阳光城悠澜郡小区物业费的函》广泛流传，落款单位为福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处。
内容显示，万科澜悦花园小区建设项目名称万科澜悦花园，建设单位为福州万勋房地产开发有限公司，建设位置:福州市台江区排尾路北侧、排尾红星及周边地块改造项目一，万科澜悦花园一区(A区)、三区(C区)为安置型商品房，物业费为2.98/㎡。
阳光城悠澜郡小区建设项目名称阳光城悠澜郡，建设单位为福州龙博光房地产开发有限公司，建设位置：福州市台江区排尾路北侧、排尾红星及周边地块改造项目二，地块二-1(一区)、地块二-2(二区)为安置型商品房，物业费为2.98/㎡。
万科澜悦花园、阳光城悠澜郡小区安置型商品房业主自入住以来，因物业费过高的问题多次向我区街相关部门反映，并在小区内设点聚集，号召广大业主成立业委会，更换物业公司。鉴于当前的严峻形势，为维护辖区安定稳定，特建议贵司慎重考虑，对万科澜悦花园、阳光城悠澜郡小区安置型商品房物业费予以调整。
▎安商房物业2.98元/㎡，业主难以接受
今年初，有媒体报道：台江区红星棚改项目是福州市台江区近十年面积最大的连片旧屋区之一。项目2017年10月启动，总征收户数约6289户，其中一部分是水上“连家船”和岸上“竹架棚”的原住户。
根据业主反映，当时他们与台江区房管局签订了拆迁安置协议，核心内容是产权调换、就地安置。到了2022年4月，他们收到交付通知书，没想到，物业费竟高达2.98元/㎡，甚至高于周边许多商品房小区。
有业主表示，这里的不少安置户原本都是棚户区里的中低收体和无业人员，收入有限。2.98元/㎡的物业费加上水电公摊费，接近4元/㎡。以一套100㎡安置房为例，每月物业费公摊费就要交近400元，一年就要近5千元。
相较于目前市场上的统建安置房小区，比如双湖新城、首山丽景、胪雷新城、联建新苑等，物业费约1.2元/㎡左右，对比之下，不少业主抱怨，万科澜悦花园A区、C区和阳光城悠澜郡一区、二区所缴纳的物业费明显偏高。
▎2.98元/㎡物业费收费标准，是否合理？
那么，万科澜悦花园、阳光城悠澜郡物业费收费依据是什么呢？根据2023年11月27日，福建省发展和改革委员会公布的《福建省政府定价的经营服务性收费目录清单》，内容显示，保障房物业收费标准为0.5-4.6元/㎡。
这也意味着，假若按照新标准执行，2.98元/㎡物业费，是在标准范围主内的。然而，根据业主们的反馈，前期物业费备案，阳光城悠澜郡是2019年12月，万科澜悦花园是2020年2月。
那么，当时物业收费是如何制定呢？根据闽发改服价[2019]331号第一条：福建物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合管理模式。除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外其他物业服务收费实行市场调节价。
此外，第三条内容显示：实行政府指导价的保障性住房物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。其中物业服务成本包括由人员费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用等组成。
这也意味着，万科澜悦花园、阳光城悠澜郡安商房物业费2.98元/㎡指导价或是通过该小区的收费构成，测算出来的。但显然，澜悦花园、悠澜郡小区业主对这种“测算”后的收费标准不满意。
当然，上述的规定，是将澜悦花园、悠澜郡认定为安置房。问题是，澜悦花园、悠澜郡小区又属于商品房，因为，他们明确的属性是：安置型商品房。
假若按照商品房定价，那就市场原则，再简单不过了。
有业内人士表示，成立业委会更换小区物业，是当下最佳途径。但考虑到万科澜悦花园、阳光城悠澜郡均属于大型小区，小区交房也就两年时间，要成立小区业委会不是易事。至于街道会发函，能发解决问题，还值得观察。
文章来源:乐居买房
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